平成21年度 国交省・補助事業(出前相談)報告レポート

マンション再生を検討する管理組合・再生検討組織に「NPOマンション再生なび」スタッフが訪問して、再生推進のアドバイスを行います。

訪問マンションの許可を得たもののみを、匿名性を高めてこれから再生を検討するマンションの皆様の参考のためにレポートします。

平成21年度事業として実施した訪問活動を抜粋してレポートします。


●平成21年管理組合訪問事業

訪問議事録 1 地方都市団地型マンション

○ 日時   :2009年10月 (土)  13時~15時

○ 場所   :地方都市団地 管理組合集会所

○ 参加者 :区分所有者 約  30名

NPOマンション再生なび   3名〔関根 二木 牧ノ瀬 〕

○○団地の概要

昭和53年前後に、2棟づづ3回に分けて建築分譲された団地型マンション。全6棟 100戸  (全棟4階建て)最初の4棟はラーメン構造で最後の2棟は壁式構造と建築構造が異なる。敷地は公道で二つのブロックに分かれており、それぞれに3棟建築されている。専有部分は、約50㎡から約70㎡と差があるが、敷地の権利は全100戸均等の「1/100」の権利を有している。

維持管理に関しては、各棟がそれぞれが管理費・修繕積立金を管理し、各棟で必要に応じて修繕してきた。団地管理組合は各棟の修繕状況を正確には把握しておらず、団地管理組合は駐車場や集会所等の共用施設に限定して維持管理している。

1.前回(9月26日)の再生なびの概論的な「再生推進に関する留意点」の講演を実施したが、不明な点・再確認したい点をより詳細に話し合うということで、以下の質問事項が団地側から提示されていて、今回はその質問を掘り下げる座談会とした。

団地からの事前質問事項

①全国事例などの有無、当団地は特殊なのか?

(一つの団地で、建築分譲時期が数年にわたる。建物の専有面積が異なる。敷地が公道で2分割されている等)

②再生に関する国の補助金などについて期待に関する可能性

③今後の当団地の再生の進め方および留意点

④敷地の権利は均等だが、建築時期・構造・建物専有面積に差のある当団地の不動産評価は、どう判断されるか?

質問① 全国事例などの有無、当団地は特殊なのか?

分譲団地は昔の住宅公団が分譲してきた。当初は全部同じ住戸面積の住戸であった。例えば400戸の団地が全て、45㎡の住戸面積で統一されていた。建築もいくつかの施工会社に一斉に発注し、同じ時期に400戸が完成し入居していた。土地持分は全戸住戸の面積が同じであり土地持分も400戸均等が当然であった。次第に全戸同じ住戸面積から、住戸面積に差を付けるように変化していったが、土地持分に差を着けなかった時期がしばらく続いた。昭和40年代から50年代の初めにかけては、多くの団地で、同様の現象が見える。昭和40年代は2~3㎡の差が、50年代で初めには20㎡程度の差もある団地の例も確認している。民間マンションでも当時は同様であった。特殊な団地ではなく、当時とすれば、比較的普通に存在した団地と言える。

○敷地の権利形態

当団地は、公道を挟んで2ブロックに分かれ、それぞれ3棟が建っている。3棟でそれぞれの敷地を共有している関係が一番単純であるが、6棟100戸全体で、2ブロックの全ての敷地を共有しているというところが特殊といえば特殊である。しかし昭和40年代・50年代の住宅公団等の公的機関が分譲した団地ではこのような例は少なくない。公道で3ブロックに分かれているが、それを全体で共有している例もある。建替えを実現した調布市の7棟144戸の団地は、住戸タイプが45㎡(3K)と48㎡(3DK)の2タイプあり敷地を1/144で均等に共有していた。建築後25年ほどで建替えの検討が始まりこの面積差が問題となり、数年間にわたり確執があった。最終的に、建築後40年を経過して建替えられたときは、面積差はなくなり、従前資産の評価は1/144で均等となった。

東京都内の約20棟600戸の団地は、住戸タイプに約50㎡から約70㎡までの差があり、敷地の権利は全戸均等であった建築後35年経過している現時点では、中古市場で売却する場合に建物の面積差による価格差はあるので、建築後35年の現在時点で建替える場合は従前資産の評価で多少の差を設けるべきであろうとの所有者全体の全般的なコンセンサスになっているようだ。

建築時期が2棟ずつ3期3年に渡っていることは、30年程度経過してくれば大きな差はないように思うが、構造において、最初の4棟がラーメン構造で専有面積が狭く最後の2棟が壁式構造で専有面積が大きい事は、全体での修繕か建替えかを判断する上では課題であろう。ちなみに壁式構造は、昭和56年以前の建築であっても現在の耐震基準に適合している。

質問②  再生に関する国の補助金などについて期待に関する可能性

マンション建替えの事例は、神戸の震災による建替えを除いて約150例ほどある。大規模再開発事業の区域に組み込まれてマンション建替えが実現した例が数件あり、それらは何らかの行政からの補助金が得られたと推測される。しかしマンションや団地が単体で補助金を得て建替えた事例をあまり知らない。東京都大田区の萩中住宅(534戸)で優良建築物等整備事業によって建設工事に対する補助金を得たことと、東京都多摩市の団地において同じく優良建築物等整備事業による建設工事に至る前段階の初動期の助成を得た例を私どもは知るのみである。他に例があるであろうが非常に稀でもあろう。優良建築物等整備事業は、木造住宅が密集している区域などを抱えた地方公共団体が耐火性能向上の共同化促進を目的に、条例を設け助成する制度である。マンション建替えも対象となち得るが、地方自治体がマンション建替えも適用可能という条例にしているか確認する必要がある。また、この助成は地方自治体の財政の課題があり、実態的には、この優良建築物等整備事業の制度が建替えには、あまり機能していないのが実情だ。こちらの市では、現状は制度・条例は整備されていない。

質問③  今後の当団地の再生の進め方および留意点

再生の初期段階では、まず団地管理規約を見直す手続きを進めることで管理組合の運営を整えることをお薦めしている。一般的に、団地管理規約の制定に不備があることが多い。実際上は、団地の管理規約は存在しそれに基づいて運営されているはずである。しかし最初の分譲時点で団地管理規約があり全員が同意の捺印をしている規約原本が残っているか、区分所有法にのっとり各棟で団地管理規約を制定する集会を開催し各棟で規約を制定する3/4の賛成を得る手続きを実施する必要がある。もし適切に団地管理規約が制定されなかったとすると、一括建替え決議等団地に関する規定を活用し建て替えを実現しようとする場合に、一括建替え決議の要件である団地管理規約がの存在に疑問が残ることになる。 一般的には適切に団地管理規約が制定された団地型マンションは稀である。

当団地は修繕等の維持管理を各棟でそれぞれに実施していると聞いている。修繕の経歴も、各棟で異なっている。今後も、各棟で維持管理していくのか将来的には団地全体で建物の維持管理をする方向にするのか、これらの実情を区分所有者全体が理解する方策を講じた上で、維持管理の方向性を決定していく議論が必要だろう。

○建替えに関して

団地型マンションの再生は、困難で進んでいない実情がある。国も再生の促進を図る手立てを検討中であり、今すぐの建替えを実施する状況でなければ、団地再生に関する国の施策の動向を見ながら、再生を実現してことが適切であろう。当団地は、公道で2ブロックに分かれている実情がある。建設時期や建物の広さ、修繕実績等に差があり全体での一括建替えが難しい状況があれば、公道の東側ブロックの1・2・3号棟を建替えるという方法もある。その3棟は専有面積・建設時期・工法等が似通っていると聞いている。区分所有法 69条の建替え承認決議という方法で建替えることも理論的には可能だ。ただしこの場合は、西側ブロックが将来建替える場合に、建物規模等が不利にならないようにする必要がある。

○団地管理規約の整備

結論としてまず、管理規約を整備するのが良いだろう。全体の団地管理組合の役割と各棟の役割の整理だ。たとえば、団地管理組合は、全体敷地・集会所・駐車場等を管理する各棟は、各棟の建物共用部分を管理する。団地管理組合と各棟の管理費・修繕積立金の現状の把握とルールかが必要であろう。 各棟の管理能力の向上を図りながら、10年~15年ぐらいの期間で、団地管理組合に移管できるように、修繕状況の均等化と修繕積立金等の均等化を図っていくことが必要であろう。修繕の度合い・修繕積立金の総額等を長期間かけておおむね均等になるような状況となった時点で標準的な団地管理規約に移行していくのだろう。標準はあくまで標準であり、そのマンションの実情に合わせて変更しておいて良いだろう。

質問④  敷地の権利は均等だが、建築時期・構造・建物専有面積にさのある当団地の不動産評価は、どう判断されるか?

評価は難しい。決まった評価の仕方があるわけではない。区分所有者の評価に対する意識がどこにあるか?だ。建築時期20年で建替えた都内のマンションはは、建物規模はほ同一で、 販売当初の販売パンフレットがあり、中古価格に差 格差が多少あることの共通認識 鑑定評価をして住戸差をつけた。

A団地(建替え完了団地)は建築後30年で建替えが検討された。 建物は50㎡と47㎡程度の差があった。土地持分は全戸共通、修繕費同一で3K3DK問題として3年間ほど大変な論議が行われた。その時の確執が長く尾を引いた。結局、10万円程度の差をつけることで一旦、決着した。しかし時間が経過すれば差が縮まるとの共通認識があったことと、その決着からさらに10年経過した建築後約40年で建替わったため、最終的には、評価は土地持分の全戸均等に落ち着いて建替えられた。

B団地(建替え検討中団地)は建築後30年の現在建替えが検討されている。70㎡と50㎡の差があり、土地持分は均等。現状は、評価に若干の差があるだろうなという感触がある。価格差には意見があるが、評価差があることの共通認識はある。しかし、現在は、建て替えが進んでいない。40年~50年経過したときにどうなるかは不明。

○当該団地の評価について

現段階では、中古市場での差があるので、現時点で評価をすると住戸間の価格差はあるだろう。ただし今後10年~15年経過してくれば、限りなく土地評価に近づく、住戸間の価格差はなくなっていくのだろうと考える。

以上

訪問議事録2 首都圏郊外大規模団地

○日時   :2009年11月 (土)  10時~12時

○場所   :当該団地の集会所

○参加者 :管理組合理事長 副理事長 他委員 7名 総7名

NPOマンション再生なび   3名

○団地概要       約20棟 約500戸  昭和50年分譲

都市計画の一団地がかかっている団地であり、建築後35年以上を経過し、修繕か建替えかの論議を進めようとしている。しかし、隣接の公的賃貸住宅を含めた広域に都市計画の一団地がかかっている。今後、再生の検討を進める上で、注意すべき点をアドバイスして欲しいとの依頼で管理組合を訪問した。その内容の要旨。

●都市計画の一団地の解除

都市計画法上の一団地を変更・解除するためには、比較的広域に地区計画という都市計画の網をかけ、容積率50%と守られてきた環境を、この地区計画によって整備された環境として保全し、一団地の都市計画をはずす手続きが必要となる。団地側と行政の一団地の変更の協議が整った上で、行政が地域住民に都市計画の変更を告知し住民公聴会を行い都市計画の変更が可能になる。全国でも例の少ない手続きであり行政にとっても相当ハードルの高い手続きであり、本格的な協議に入ったとしても2年以上は要するものとなる。

行政が本格的な協議に応じるのは、団地の建替えへの合意が前提となろう。協議開始には、建替え推進決議等の一定の住民の合意形成を求められ、行政が本格的な都市計画の変更手続きに入るには、建替え決議が可能な状況が要求されると推測される。また、行政と協議するには、都市計画系コンサルタントへ委託する必要があり、費用も数千万円単位以上となるし、長期(2~3年)の時間を要するであろう。

●解除後の容積率

一団地解除後の容積率は、周辺の200%にはならず、150%程度となると安全に考えておいたほうが良い。行政は、周辺住民の意見への配慮・環境配慮等から、周辺の容積率が200%でも、150%程度へ戻したい意向が行政側に生じ易い。多摩市の大規模団地および町田市の大規模団地も容積率は150%に変更されたはずだ。建替えへの合意形成上、150%を前提とした条件での建替え合意が得られるかが課題となる。(希望的観測の200%を前提としての、修繕か建替えかの検討は避けたい。)

●一団地の都市計画の変更等に要するコンサルタント等の費用

2~3年を要する前提でも、3000万円~5000万円は必要となろう。また、取り組めるコンサルタントは非常に限られる。実績のあるところかかなりの大手設計事務所に依頼することが賢明。ただ、当団地のような修繕か建替えかが未確定の状況・段階では、高額のコンサルタントフィーを払って、依頼すべきものではない。本格的な行政折衝には入らず、一団地が解除できることを想定してとして、修繕か建替えかの比較検討を行い、再生の方向性が「建替えの本格的な検討」という建替え推進決議が成立したら、変更解除の手続きを都市計画コンサルタントに依頼すべきだろう。

●還元率・建替えに伴う自己負担

当該地はかならずしも分譲マンションとして好立地にない。容積率150%としても再建後、1,000戸以上のマンションが供給される。区分所有者の再取得率が80%としても、デベロッパーは600戸以上のマンションを販売しなければならない。この分譲規模は、周辺エリアの年間総供給戸数程度になる可能性がある。分譲リスクがあり事業に取り組むデベロッパーは限られてくると予測される。分譲価格は、坪当り150万円前後と想定すると、現状の規模の2倍の容積率150%に変更できたとしても、無償で取得できる専有面積は、希望的観測として、戸当り25㎡~30㎡程度か?市況低迷が続けば、さらに下回るか。50㎡を取得する人は、800万円~1000万円の自己負担となる。(あくまで目安)

マンション市況の低迷が続けば、参加するデベロッパーの不在も予測される。この場合は、町田市の団地のように、再取得する所有者住戸が建設可能な敷地を残して、残地を処分しその売却資金を建設資金に充当する方式も検討する必要がある。この場合には、その場合でも個人の負担は1000万円以上になろうか?(あくまで目安である)このような負担で約500戸の建替えへの合意形成が可能かが課題である。

以上

訪問議事録 3  首都圏大規模団地

○日時   :2009年10月 (日)

○場所   :首都圏大規模団地集会所

○参加者 : 管理組合理事  再生委員会   約25名    NPOマンション再生なび   3 名

建築後、約40年を経過した、20数棟、約700戸の大規模団地。昨年アンケートをとった結果としては、(アンケート回収率約60%)回収したアンケートの内で約70%以上は建替えを希望している。今後再生を検討していく上での注意点などのアドバイスを求められ訪問した際の要旨。再生の実現のためには、団地全体のコミュニティーの充実が必要であり、棟別に各棟2名程度の棟委員を組織し、細やかに棟の所有者と顔を見ながらの情報伝達が可能な体制を築くことが必要であるとの趣旨でアドバイスした。

●何故コミュニティーの充実が必要か?

特別決議を必要とする大規模修繕や建替えのような、団地の多くの所有者の賛同を得る必要のある再生の実現は、多くの壁を乗り越えないと実現が困難である。例えば建替えのような経済的・精神的な負担をともなう決断を実現しようとする時に、総論も各論も賛成の方は過半数程度であり、約半数近い所有者が何らかの課題を抱えており、賛同したくても、抱える課題が整理・解決できないと賛同できないという状況に至ることが通例である。また、そのような課題を抱える方々は、「このままで良い。再生の実現に反対である!」という意思表示となるケースが多い。

700戸のそれぞれの顔が見える情報ネットワーク=コミュニティーがあれば、それぞれの所有者の課題を見つけ得て、再生の実現に近づき得る。再生実現にはそのような意味の「コミュニティー」が必要である。

●再生を決断する場合の所有者の意識 (イメージ)

Aグループ Bグループ Cグループ Dグループ
総論も各論も賛成 

建替えの必要性ありと認識している

負担の金額によって賛同し得るか否かを決定する 個別課題や 

高齢者の抱える課題

のために判断できない

何が何でも反対
50% 20% 25% 5%

Dグループの5%程度は、なかなか動かないことが多い!

∴建替え決議の安全圏80%以上の賛成を得るためには、BC(判断保留)グループ45%の7割が賛成に回らなければ建替え決議は成立しない。50%+45%×0.7=81.5%

(態度保留の人の70%に賛成していただくことは簡単ではない!)

建替え決議においては

*     明確に賛成を表示したものだけが賛成者 ⇒このグループが80%以上存在する必要

*     「保留・棄権・意思表示なし と 明確な反対者」は反対者

●特にCグループは、一人一人の事情を確認し、必要な対策を講じる必要がある。

Cグループの事情

・共有しており相続問題で兄弟間の争いがある。 判断できない。

・最近購入してローンが残っている。抵当権は外せるのか?

・資金がない。自分の少ない手持ち資金で再建住宅を取得できるのか?

・年金暮らしで、負担の不足分をローンで借り入れ可能か?

・高齢で再生の情報など、難しくて読めない、分からない。ほっといて!

・ここで私は死にます。私が死んでから建替えて。

・引越しが大変。仮住居費用が出せない。

・仮住居生活をしたら、現在の生活が変化し死んでしまう。

*課題の多くは専門家の支援が必要。住民同士では立ち入れない部分が多い。

100戸・200戸のマンションなら、デベロッパーの社員数名の対応力で、課題を確認し対応策を講じることも可能だが、700戸になれば、デベロッパーも能力オーバー。(1担当者50人程度が対応の限界)

個々人の事情の把握には、区分所有者のネットワーク=コミュニティーの充実による補完が必要。(棟・階段メンバーによる、○○さんは課題がありそうだという情報の汲み取り⇒専門家の支援)

建替え決議の直前になって、個別の課題を教えてください・解決しますと言っても、必ずしも心を開いて、実情を話してくれない。誠意が通じるには時間が必要。日ごろからの地道なコミュニケーションが必要。

ボランティア活動・精神を長期に渡って(数年間)持続するためには

⇒ 棟・階段メンバー(委員)への適切なアドバイス・勇気付け必要 嫌味や苦情を言われてくじけるケースも多い。

●Bグループの事情

現在の専有面積と同面積程度を無償取得できるという恵まれた状況は、困難な場合が多いため、数字が悪い場合に、個別に理解を求める折衝・活動が必要。理事や委員の方は、「建替えや修繕の費用の数字が出れば、皆さんは判断する。」と言われるが、実際は判断できない所有者(特に高齢者)が多い。送付された資料は難しく、理解が困難であり、理解しても個別の課題があるため判断が出来ない。

推進決議までの目標

●700戸の人の顔が見える態勢・誰かが人間関係を持てる態勢

⇒課題があるのかないのか? 課題があるとすれば、何なのか?が分かる状況の構築。

上記目標の達成のために

●管理組合理事のみでの、700戸の把握は困難

●棟・階段単位(2~3名の棟メンバー)でのコミュニケーションが図れる態勢の構築

●複合的なコミュニケーション組織も重要

・ブロックごとの高齢者フォローグループ

・ブロックごとの婦人会組織(再生委員会の婦人部⇔ブロックの婦人部)

以上

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