小金井コーポラスと河田町住宅が建替え決議成立

推進事例でも取り上げました小金井Kマンション(小金井コーポラス)において建替え決議が成立しました。(平成24年1月27日) 80戸中1戸のみが無効と判断されましたが、その後に賛成であることが意思確認され、全員同意となりました。

現在、建替組合設立申請を行い平成26年春の再建住宅の着工に向けて進んでいます。

平成21年 1月   再生なびの「出前相談」 再生検討の概要の講演と座談会

平成21年 2月   建替え実践団地(新宿区諏訪町住宅)の元理事長等を招いて、経験談を聞く

平成21年 5月   定時総会において NPOマンション再生なびによる「修繕か建替えかの検討」推進を決める

平成21年 7月   再生検討の事業計画の検討と決定

平成21年 9月   建物劣化診断報告と概算修繕費用の提示と自由意見交換会

平成21年11月   建替え計画案の作成と建替える場合の概算費用提示と自由意見交換会

平成21年12月   修繕か建替えかの比較検討の座談会の実施(棟別)

平成22年 1月   再生アンケートの実施

平成22年10~11月 修繕と建替えに関する復習と比較検討座談会

平成22年12月   個別面談の実施

平成23年 2月   アンケートの実施

平成23年3月27日 建替え推進決議の成立

平成23年 9月~11月   再生に関する復習 および 高齢者茶話会

平成23年 11月~12月  デベロッパーによる建替え計画提案会(5社による提案)

平成24年 3月   デベロッパーの選定(東京建物)

平成25年 10月  従前試算評価についての総会決議

平成25年 11月 建替え決議の議案書送付

平成25年 1月  建替え決議集会(建替え決議成立)

*河田町住宅については、後日記載。

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マンション再生の検討<修繕か建替えか> ~推進事例紹介

小金井市Kマンション

本マンションは3棟で構成されたマンションである。S39年に北側1号棟(16戸)、2号棟(32戸)が分譲され半年後3号棟(32戸)が分譲された。建築後約45年が経過し建物の劣化が進み修繕費用も急上昇してきた。高齢化や家族構成の変化が進み、所有者で居住する者は半数以下の状況となっている。所有する居住者の大部分は70歳以上の年金暮らしである。管理費、修繕積立金が低額だったために十分な管理費、修繕積立金を有せず、そのため長期修繕計画は策定されないまま、その都度局部修繕で対応してきた実情がある。7年ほど前に建替えの検討が進められたが、推進事業者のやや強引な進め方のために中断し、以降、再生の検討ということも言い出しにくい状況となっていた。

しかし、建築後約45年を経過し、その場しのぎの修繕も限界に来ていることは自明であり、また建替えるとしたらどの程度の負担を伴うかも認識の必要性があることから、「今後約2年間を目途に<修繕か建替えかの比較検討>を進め、2年後の平成23年に再生の方向性を決定しよう。大部分が高齢者であることを考え、高齢者でも再生の実情が十分認識できるように、丁寧な合意形成を進める。」ことを前提としてNPO法人マンション再生なびの支援での再生の検討を開始した。  <平成21年6月>

 

平成21年の活動内容

6月   (再生の進め方のガイダンス) 再生委員会対象 参加8/8名

再生の検討はどうのような内容で、どのようなスケジュールで進んでいくのかをパワーポイントで事例紹介を含めて説明した。

(約1時間)

その後、2班に分かれて、自由意見交換会を実施した。

テーマ ~ 「我がマンションの良い所・残したい所、改善すべきところ・不具合な所」

<自由意見交換会は、それぞれの所有者の思いを「つぶやく」こととし、絶対にその意見に対して議論や説得をしないことをルー     ルとした。その意見は各人が無記名で「ポストイット紙」に記載し、グループごとに意見交換会の最後に、全意見が報告された。

今後の全所有者対象の説明会後の自由意見交換会の進め方を委員が周知できるようにと模擬実施した。>

7月  (再生実践者を囲む会) 参加21名

円滑化法を適用してマンション建替えを実現した「諏訪町住宅(東京都新宿区)」の元理事長の廣井氏を招いて、マンション再生をどのように進め実現したか?課題は何であったか等についての講演と質疑応答が行われた。

9月19日(再生委員会 )

(今後の再生検討の進め方:バス見学会実施要領決定、第1回自由意見交換会の実施要領、建物診断調査報告会の日程決定等 6/8名参加)

 

10月10日(建物診断調査報告会・1回目・14名参加・)

10月22日(建物診断調査報告会・2回目・15名参加・)

*2回の実施(日曜日と平日の夜)により合計29名が参加  ⇒出来るだけ多くの所有者の参加を促進するために、土日の開催日と平日の夜の開催日の複数回の説明会を実施した。以降同様。

修繕説明会の要旨

① 耐震性能         壁式構造であり、耐震性能は問題がない。今後30年以上維持し得る。

② 修繕改修に要する費用の概算

1) 現状の設備や共用施設を維持するため今後かかる修繕費用

戸当り 約 210万円 *ただし、10年経過後の次の10年で同様に200万円程度必要

2) 居住性を高めるレベルアップ・改修工事に要する費用

戸当り  約 400万円

2)の費用の内訳

○(エレベーター設置 段差あり)約230万円

階段と階段の中間の踊り場にエレベーターが着き、各住戸に

行くためには、数段の階段の上り下りが必要 (上り下りが不要なエレベーター設置は、プラスで約150万円が必要となります)

○(各戸のサッシ改修と階段室サッシの改修、玄関扉の変更、手摺更新等)

約170万円

*    以上を合計すると、共用部分の修繕改修費用として   戸当り 約610万円

参考専有部分のリフォーム(実施は個人の判断です。費用が発生しない方もいます)

クロス補修・システムキッチン・ユニットバス等  300万円 程度

 

自由意見交換会

・「小金井コーポラスの良い点、改善すべき点、修繕説明会を聞いて思うこと」 22名参加)

3班に分かれて、自由に意見交換会が実施され、日ごろのコミュニケーション不足を解消した。高齢者も最初は、しり込みをしてい たが、後半は意見を述べ。ポストイットに書き込む作業に熱中した。

説明会後の自由意見交換会 (一部抜粋)

・思いのほか修繕だけでも費用は高いと思った

・修繕でも、エレベーターを付ける工事では、引越し仮住まいは避けられないと思うのでそれなら建替えをしてしまったほうがいいと思う

・建替えの説明を聞いたうえで決めたい

・とにかく、どちらでも早くしてほしい。

・一戸あたりの負担が少ない方が良いに決まっているが先のことを考えると建て替えと修繕を選ぶ時金額だけでは決められない

・エレベーター設置するときは仮住居が必要なのか?

・修繕・改修にもいつかはまた建替えの話がでてくるの?

・修繕・改修にこれだけ費用がかかるなら建替えたほうがいい

・高齢者用の配慮(エレベーターは必須)

・レベルアップの件は興味があった

・今日の説明とても参考になりました

・修繕では間に合いません

・こんなに費用がかかるのでしたら建替えたほうがいいかも

・修繕について今日の会に出席して考えさせられる事なので、年金生活をしていますので困っています

・エレベーターはいらない

・サッシだけはペアガラスにしてほしい

・修繕費用がかかりすぎるし時間がない

・できれば建替えでの説明が聞きたい。全部新しいほうがいい

・建替えるより修繕・改修のほうが良い

・年金生活者なので蓄え金は全然ありません。共益費でまかなえる程度の修繕・改修をお願いします

・建替える場合の説明を聞いたうえでどうするか決めたいと思う

・問題は建替えの費用と全戸の合意をどうまとめられるか

・20年修繕改修で持たせてもまた建替えの話はでてくる

・修繕改修費が高額でおどろいている

・とにかく早く決めて欲しい。生きている間に決着して欲しい。       等

 

10月17日(バス見学会・都内2箇所の建替え事例の見学   18名参加)

11月14日(修繕事例見学会・横浜市港南台ひばりが丘団地)   9名参加

 

12月 5日(建替え計画案・事業費用の概算提示 説明会)第1回    12名参加

12月13日(建替え計画案・事業費用の概算提示 説明会)

第2回     20名参加

12月14日(国土交通省ヒアリング 小金井集会所)

金籠課長補佐・浅井係長・鳳係長 斉藤広子先生他

管理組合 10名参加

12月15日(修繕事例見学会・ひばりが丘団地・10名参加)

12月17日(女性・高齢者の茶話会第1回実施・3名参加)

12月19日(ワークショップ 修繕か建て替えか・

18名参加)

12月22日(女性・高齢者の茶話会第2回実施・4名参加)

2010年1月9日(棟別懇談会 実施 3棟 )

(①午前10時~ ②午後1時~ ③午後3時~)

22名参加

1月25日 アンケート配布

1月31日 アンケート回収 88%(61名/69名)

 

 

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平成23年度・国交省補助事業 継続支援レポート

弊法人は。23年度の国土交通省補助事業において、補助採択され以下の事業を推進しました。①個別マンションの継続支援(再生の方向性の検討) ②出前相談(全国の再生を検討を考える個別のマンションに出向き、2~3回の個別相談を実施する。

このページは、23年度の①の事業・個別マンションの継続支援<約半年間の検討の推進>

について、その剛要をレポートします。

1 既存不適格マンションの再生検討

○○住宅は、建築後約40年を経過しのライフライン(排水菅等)の劣化が課題。10階建てであり耐震性能にも懸念がある。建替えにおいては、既存不適格の懸念がある。一方、××市の街づくりマスタープランにおいては、○○住宅を含めた区域が「××駅周辺地区地区計画」という街づくり計画に組み込まれている。○○住宅は、これらの再生に係る多くの情報を正しく認識し、近い将来(平成25~26年目途)において再生の判断材料とする。

●補助事業推進計画のガイダンス(全区分所有者の周知徹底を目的に、同一内容を3回繰り返した。)

10/22(土) ①19:00 ~ 21:00

10/23(日) ②14:00 ~ 16:00

10/24(月) ③19:00 ~ 21:00

内容

・○○住宅に係る再生情報の基礎知識の把握

・再生検討推進(補助事業)の推進計画の説明

住民間のコミュニケーション強化

・第1回自由意見交換(ワークショップ)  小人数に分かれての意見交換

テーマ:我が○○住宅の良い点・改善すべき点

総参加者 約60名 (総168戸)

●修繕改修および耐震性能の内容説明(全区分所有者の周知徹底を目的に、同一内容を4回繰り返した。)

11/19(土) ①19:00 ~  21:00

11/27(日) ②19:00 ~  21:00

11/28(月) ③14:00 ~  16:00

11/28(月) ④19:00 ~ 21:00

内容:

および修繕改修と耐震補強費用の概算

:第1回自由意見交換(ワークショップ)

(~修繕改修説明会を聞いて~)

総参加者 約70名 (総168戸)

●建替えの可能性についての説明会(全区分所有者の周知徹底を目的に、同一内容を4回繰り返した。)

12/22(木) ①14:00 ~ 16:00

②19:00 ~ 21:00

12/23(祝) ③10:00 ~ 12:00

④14:00 ~ 16:00

12/24(土)  ⑤10:00 ~ 12:00

内容:

:建替えついての自由意見交換

総参加者 約75名 (総168戸)

 

●××市街づくり計画の説明会 (全区分所有者の周知徹底を目的に、同一内容を3回繰り返した。)

1/15(日) ①10:00 ~ 12:00

②14:00 ~ 16:00

1/16(月) ③14:00 ~ 16:00

④19:00 ~ 21:00

内容:

××市都市整備部職員 6名参加

:街づくりについての自由意見交換

総参加者 約70名 (総168戸)

 

●修繕改修・耐震性能・建替えの可能性・ (全区分所有者の周知徹底を目的に、同一内容を4回繰り返した。)

および××市街づくり計画のおさらい

2/4(土) ①10:00 ~ 12:00

②14:00 ~ 16:00

2/5(日) ③10:00 ~ 12:00

2/6(月) ④19:00 ~ 21:00

内容:

:今までの説明会のおさらいと今後の再生についての自由意見交換

総参加者 約70名 (総168戸)

 

<2/中旬~ 再生の方向性に関するアンケートの実施>

<2/末 再生の方向性に関するアンケートの実施>

回収 136戸  (約80%) *2月末時点

 

2 郊外型大規模マンション再生検討

11棟約350戸の大団地であり、高齢化している。次年度も含めて、2年間で再生検討を進め次年度広範囲再生の方向性を決める目標。できるだけ多くの区分所有者に平易に修繕と建替えの情報を伝え、多くの所有者の意見を集約することが、合意形成につながる。このために棟単位で委員会を強化し、棟単位での説明会や自由意見交換を実施し、再生の方向性の判断(平成24年末目途)が可能なように情報を周知徹底する。

10/15(土)○団地再生検討協議会(以下委員会 35名)

・再生推進の留意点・推進事例の紹介・「都市計画の一団地」の課題について説明する。

・○○団地見学会(我が団地の主な施設を)知る(給水施設・排水施設・境界・修繕事例 etc)

・次週実施の耐震性能と概算修繕費用の説明会

内容を報告する。

10/22(土 )棟別説明会<全区分所有者対象>

:耐震性能と修繕内容や概算修繕費用の説明会と

自由意見交換

午前 16.17.18号棟  午後19.20.21号棟

10/23(土) 棟別説明会<全区分所有者対象>

午前  22.23.号棟  午後 24.25.26号棟

10/25(火)夜 棟別説明会<全区分所有者対象>

(土日参加不能者への設定日 棟に無関係)

説明会 約75分 ○自由意見交換約45分

自由意見テーマ:「我が団地の良い点、改善すべき点 修繕改修説明を聞いて思うこと」

総参加者  190戸 210名

 

11/6(土)「委員会」

:建替え計画案と費用負担イメージの説明会

11/19から実施の耐震性能と概算修繕費用の説明

内容を事前報告する。

11/19(土)棟別説明会<全区分所有者対象>

建替える場合の建替え計画案と

概算費用負担の説明会と自由意見交換会

午後 16.17.18号棟 午前19.20.21号棟

11/20(日) 午前  22.23.号棟  午後 24.25.26号棟

11/22(火) 夜 (土日参加不能者への設定日 棟に無関係)

自由意見交換会テーマ:「建替えについての不安点・疑問点、要望する点・期待する点」

総参加者   約190戸 約200名 (総336戸)

12/17(土) 棟別説明会<全区分所有者対象>

修繕改修費用や建替え費用の比較検討

自由意見交換会による意見集約

午後 16.17.18号棟 午前19.20.21号棟

12/18(日) 午前  22.23.号棟  午後 24.25.26号棟

12/20(火) 夜 (土日参加不能者への設定日 棟に無関係)

自由意見交換会テーマ:「再生の方向性について」

総参加者約140戸 約150名 (総336戸)

2/ 6(月)高齢者茶話会の開催

午前9名 昼8名 午後2名

2/ 7(火)高齢者茶話会の開催

午前4名 昼4名 午後6名

<2/中旬 再生の方向性に関するアンケートの実施>

回収 279戸 (約83%) *2月末時点

 

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23年度 国交省補助事業 出前相談レポート

弊法人は。23年度の国土交通省補助事業において、補助採択され以下の事業を推進しました。①個別マンションの継続支援(再生の方向性の検討) ②出前相談(全国の再生を検討を考える個別のマンションに出向き、2~3回の個別相談を実施する。

このページは、23年度の②の事業・出前相談を実施したものから、相談のいくつかの概要を報告します。

訪問マンションと概要(抜粋)

10月30日:福島県郡山市Kマンション(議事録抜粋)

○現状におけるマンションデベロッパー等の動き

今回の出前相談を受けて、東北地方での展開実績のある2~3のデベロッパーに確認をした。「震災の影響による東北経済の低迷」ということで環境は厳しくなっている。

○今後もし建替えを進めるとしたらどのように進めるべきか?の協議要旨

a.周辺のマンション市況を考えると、不動産分譲会社も販売可能戸数は30~40戸程度と考えられるため、むしろ、大通り沿いのマンションのみを建替える。再取得希望者はその再建マンションに移る。残りは、例えば一戸建て分譲住宅用にハウスメーカー等に売却する手法は考えられる。再取得者以外は、売却し転出する。

○    資金の積み立て

a.当面は、例えば「10年後に建替えをする」等の目的を定めて、修繕積立金の積み増しや、場合によっては建替え積立金の制度等を作ることの検討も必要かもしれない。

○今後の○○マンションの留意点

○ マンション居住性の維持の必要性

a.老朽化が進み、居住性が悪くなると居住者が大幅に減少する可能性が高く、この場合には結果的に資産価値そのものが低下してくる。

b.そうした意味では、最低限の維持修繕は行う必要があるし、この意味でも修繕積立金の加算等の検討を行なうことをお勧めする。

c.居住区分所有者が減少するようなマンションはまたより劣化も早くなる。あるマンションでは、外壁に「頭上注意」という張り紙がされているケースがある。そうした状況までマンションを放置してはスラム化となりいけない。

○そもそも「建替えありき」でよいのか?

理事の中から、「建替えの方向で決まるのであれば敢えて反対はしないが、

別に今建替えなくてもよいのではないかとの自問自答もある」「自分も、

大勢には反対はしないが、必ずしも早期建替えでなくとも良いと思って

いる。」という意見が述べられた。

大地震の被害の予想ということが、この数年の○○マンションの建替え推進のテーマだった。今回の地震で建物に被害は出ていないため、敢えて「早い時期の建替えに拘らない」という選択肢も考えられる。

この場合でも、居住性を保つ・資産価値を維持する立場から適切な維持

管理の重要性は増してくる。きちっとした修繕・維持管理が必要だ。

また、絶対的な建物の耐用年数は存在する。しっかりした建物診断

(建物の現状がどうなっているかの調査)を実施することも検討する必

要がある。建物の耐用年数を60年と考えた場合には、二十数年後には建替えが必

要な時期が到来することとなる。そうなると、20年先を見据えて、建替え検討積立金等を行なうべきである。組合として内部留保がたまっていれば、必要な場合に問題の対応は行ないやすくなる。

12月3日:代々木上原Sマンション(第2回)

12月4日:耐震化セミナー講演

12月10日:名古屋Jマンション(第2回)

12月26日:京都府某大規模団地

1月14日:名古屋Jマンション(第3回)

1月14日:千葉県U市マンション

1月17日:首都圏郊外大規模団地(第1回)(議事録抜粋)

Q・修繕はあまり想定していない。建替えを進めたいと考えている。

A・約300名の所有者が存在すれば、高齢者も中心に修繕でも良いと考える所有者が一定の比率で存在する。修繕か建替えかの比較検討を進めて、その上で管理組合全体として、再生の方向性を建替えと決める手順が必要だ。建替えがどんどん進行した後に、「なぜ修繕改修の検討をしないのだ!」と主張されると、振り出しに戻ってしまう。

Q・今後の進め方や進み方は?

A・総会が近いなら、総会議案に「再生の方向性を検討」および「再生かかる費用」を提案し総会承認することだろう。その上で、修繕か建替えの比較検討する勉強会を半年程度かけて、全区分所有者を対象に周知していくのだろう。そのためには、5棟をそれぞれ別のマンションと考えて、比較検討を進める方法が、できるだけ多くの区分所有者を集め再生情報を周知するのに適切だ。たとえば修繕に関する説明会を5棟で5回実施することだ。

そのうえで、各説明会の後に、修繕なら修繕への思いや懸念や疑問点を、各人に話してもらう自由意見交換会を実施し、できるだけ多くの意見を集める。ここで重要なことは、議論をしないことだ。全員が自分の思いや意見を述べる。他の方はそれに反論しないで良く聞くことだ。区分所有者総数の半数約130名が集まれば、約300の意見が集まるものだ。そうすれば、全体の意見・不安・懸念・期待等がどこにあるか自ずとわかるものだ。

Q・現在、修繕委員会と建替え委員会がありそれぞれに、検討を進めている。どうだろうか?

A・再生の方向性の検討のためには、修繕と建替えを平等に比較検討していくスタンスが必要だ。そのスタンスに立った上で、分科会として両委員会があるのであれば差支えはない。

Q・講演会の進め方

A・今後、全区分所有者を対象に、さまざまな説明会を進める必要がある。案内チラシの配布。当日の呼び掛け等を実施し、全員対象であると周知してほしい。

1月29日:首都圏郊外大規模団地(第2回)

講演・座談会の要旨

3再生検討の留意点に関するパワーポイントを約45分説明する。

内容

・再生検討の必要性

・マンション再生の流れ

・初期段階の再生推進カリキュラム案

・再生検討事例

・検討手法としてのワークショップのメリット

・     再生検討費用の概算・建替え費用負担のイメージ

容積率は200%であり、現状は100%程度しか消化していないため、建替えれば

現状の2倍程度は専有面積が増加する。絶対高さ制限があり、しかし既存建物の建替えの場合の現状までの高さの緩和措置という課題があるが、余剰容積を分譲しての建替え費用の負担軽減が可能である。

・国土交通省の補助事業について

質疑応答

Q・高さ制限があるが、容積率は200%となるのか?

A・弊法人の建築系スタッフの見解では、敷地の広さもあるので、再建すれば容積率200%程度を確保することは十分可能であるとの見解だ。高さ規制の関係上23mの絶対高さ規制があるが、既存建築物の建替えの場合は緩和措置があるようだ。検証する必要があるが、万が一高さ規制が適用されても、建物間の密度を増すことで(一部日照が良くない住戸の発生が懸念されるが)200%は消化できるとの見通しだ。200%が可能であれば、現状建物規模の2倍から2・5倍の規模となり、40~45㎡程度は無償取得することが可能で、非常に恵まれた建替えとなるだろう。現状の住戸面積を確保するためには、若干の自己負担は必要だが。

Q耐震性能 倒壊しないか?IS値が0・3以下もあるが。

(省略)

Q・景気状況と建替えの時期

現状では建替えはあまり経済的環境が良くないのではないか?

A・もし建替えるとしても、時間がかかる。修繕改修か建替えかの比較検討を進める必要がある。これに約1年を要する。再生の方向性が建替えとなったとして、デベロッパーを選定して、建替え決議が成立するために約1年を要する。その後、円滑化法手続きを進めて着工が可能となるために約1年必要だ。約3年後の着工時点での建築工事費やマンション市場価格がどれほどかという問題になる。震災のマンションへ及ぼす影響も現在とは異なるだろう。基本的には、再生の検討を今から始めて、合意形成を進めてタイミングを待つことが適切ではないか。

2月11日:名古屋Jマンション(第4回)

2月12日:三鷹市Sマンション

2月12日:横浜市住宅供給公社の分譲団地対象

2月18日:武蔵小杉Nマンション(議事録抜粋)

○ 日時   :2012年2月18日(日)  午後2時~午後4時

○ 場所   :武蔵小杉Aマンション集会室

○ 参加者 :区分所有者 中・長期修繕委員会 11名

・修繕経緯を伺う限り、予防修繕的に修繕が行われている建物で、メンテナンスをされている。但し、給排水設備の現況及び今後の維持のしかたの検討は必要。ライニング工事は更正工事とよばれ、延命の工事で寿命を延ばすための工事。内視鏡などを用いた調査を一度実施して、検証した方が良い。   給水・排水のライニングは、取替え(更新)と比較する必要がある。見えない部分なので取替えのほうが確実である。

・自主管理であるのに、修繕等は適切に行われている印象を持った。

・委員会メンバーも数年前とほとんど変更しておらず、再生に関する情報が蓄積しており共有化されていると感じた。

○耐震診断について

4~5年前に実施している。2棟の建物で構成され、ランクBで、地震被害も少なく、問題は少ないのではないかという印象を持っている。

耐震診断の結果は、あまりよく把握していないが、ランクBである。

各階のIS値を確認すると、0.3~0.6の基準到達していないフロアを評価Bとしている。評価Bは、IS値0.3に近いものもあるので、Bランクだから安全という評価にはならない。

雁行している形状で、重心が各フロアによってずれることにより、評価が下がっていると予測される。 補強については、免震、ブレス、壁へのスリット等、柱への炭素繊維を巻く、鉄板を巻く等の方法がある。建替えないのであればどの方法が良いか設計する必要がある。

建替えの可能性

民間分譲マンションは、建設当初から容積率一杯に建てている。当該マンションも建設当初の200%ぎりぎりで建設されていると想像され、現状も200%である。昭和50年代からの日影規制等によりさらに規制が強化されている懸念がある。建替えをするとしたら、どれほどの建物規模となるかを検証しておく必要がある。

当該マンションの将来の建替え方針は、現状の建物規模程度が建築可能であることを前提にしている。場合によっては、現状すらも再建できない可能性もある。その場合には建替えが現実的に不可能となる可能性もある。

 

2月19日:代々木上原Sマンション(第3回)

○ 日時   :2012年2月19日(日)  AM10時~13時

○ 場所   :明治公園アパート建築現場  (現場見学会)

○ 参加者 :区分所有者 8名

NPOマンション再生なび  2名( 関根 建替えサポート 牧ノ瀬 )

明治公園アパート 地権者 木村 淳 氏

*     小規模マンションの建替えの工事現場を見学し、その後に建替え事業を実際に経験した区分所有者の生の声を聞く座談会を実施した。

●現場見学会

明治公園アパート、昭和31年建築で焼く50年を経過していた1棟12戸のマンションだった。紆余曲折の後に再建し総16戸のマンションとして、今春に竣工する。

ほぼ完成まじかの現場を、事業推進したデベロッパーの案内で見学した。

1時間の現場見学後に、四谷駅前の瑕疵会議室に席を移して、明治公園アパートの木村氏から、建替えに至るまでの経緯やクリアーした課題などについて約1時間の講演があり質疑応答の座談会が行われた。

●木村氏 講演内容

1)明治公園アパートの建物の歴史・沿革   省略

2)大規模修繕・平成2年(1990)・築33年目にかなり大規模な修繕を行った。

・修繕項目

外装塗装・屋上防水・上下水道管・電気容量と配線変更・ビル分電盤・受水槽整備・郵便受け整備、玄関ドア交換・窓サッシ交換・外装フェンス整備・ゴミと自転車置場整備 など

・費用 約1000万円/戸 (全体で1億3千万円)修繕積み立て金など無く、一括支払。

・一部の区分所有者からは建て替えの希望が出たが、修繕に至った理由は、

①住人の殆どがFirst Generationであった。

つまり住人がある程度の年齢に達しており、建物に対する要求内容や、資金力などに於いて建て替えするほどの必然性がなく、上述のような 『修繕』 で十分との判断があった。

②阪神淡路大震災以前であった為、新耐震基準(昭和56)に対する知識や防災の意識が薄かった。

③事前に行った耐震診断で、コンクリートの強度はまだ十分にあると判定された。

その後の建て替え取り壊し時に、鉄筋の量や質に問題があった事が判明。耐震診断の限界を感じる。

3)修繕からしばらく

・1995年1月17日、阪神・淡路大震災。

・これを転機に、建て替えが必要・・・と個人的に考え始めた

・2000年頃、そもそもの建築施工会社であり修繕工事も行った竹中工務店に、建て替え事業への援助を要請するも

規模が小さすぎる、との理由から相手にされず。

・    他の建築会社にも建て替え事業参入の依頼を行うも、請負方式ならばとの返答。

(安藤建設・熊谷組 他)

・また、一連の建築会社と建て替え相談をするなかで判明した事は昭和40年代後半に施行された北側建物等の日照を確保する目的の、『北側斜線規制』『日影規制』に当該土地は抵触し、現行規模の建物の再築は無理だろう、との事であった。

4)ターニングポイント

・2007年1月頃、ある建築会社より NPOマンション再生なび を紹介される。

区分所有法、マンション建て替え円滑化法などの法律面から、建て替えについてアドバイスを頂く事ができた。

素人集団の住民より出てくる色々な質問に的確な答えを得られる事で、全体の理解が非常に深まった。・少し前からスタートした管理組合の理事会メンバー内では『建て替え』を念頭において議論をする機運となってきた。

その理由は、

①耐震再診断による、危険性の指摘。

②その指摘を回避するために必要な耐震修繕にかなりの費用がかかる。

③平成2年に修繕を行ったにも拘らず雨漏りがある等、現状維持にも費用がかかる。

④耐震修繕を行ったとしても経時劣化の修繕費用が継続発生し、②③④の費用計が建て替え金額とほぼ同等との予測。

⑤売却転出を考えた場合、修繕する・しないに拘らず築25年以上の建物で、住宅金融公庫の『リ・ユースマンション適合条件』に合致せず購入希望者が融資を受けのは限りなく困難。 したがって売買するのも、かなり難しい。

⑥再度、大規模修繕を行ってもエレベーターやバリアフリー、防犯と云った時代の要請から遅れた状態に変化がない。

⑦区分所有法、建て替え円滑化法などの法整備がされ、社会全体で建て替えに対する『理解と土俵』が整ってきた。

⑧所有者が Second Generation に移行してきた。

2007年に勉強会を15回  2008年に勉強会を11回 2009年に勉強会を13回、その他会合7回

4月、国交省から『マンション等安心居住推進事業』の補助金応募要領が発表される。

・リーマンショック以来、半年を経過しても取り組みデベは表れず請負方式の『自主建て替え』の覚悟を決める状況に。

・コーポラティブ方法による建て替えの検証。コンサル料金が驚くほど高額で、小規模で人数が少ない我々には負担が大き過ぎる。

・9月頃から、建て替え事業に前向きな会社が現れる。

その理由は、

①都内の新築マンション販売が回復傾向となった。

②リフォーム市場の拡大とともに、都内の老朽マンションがいよいよ建て替え時期に入り、各社ともその実績作りに注力しはじめた。

・12月には3社より建て替え事業への参入申し込みがあった。

P社 等価交換方式 売却人数変動による責任分担が不変・余剰住宅責任なし・高級仕様
A社 請負方式 組合法人化・売却人数変動での負担増・余剰住宅の販売責任
D社 請負方式

・2010年2月には取り組み企業を決定し、5月の建て替え決議を目標とする旨が決まる。

8)2010年に勉強会を13回、その他会合を6回

・2月6日にP社を理事会で選定。

P社を選定した理由は

①他社の提案と比較して事業推進リスクが少なく、安全に建て替えが実現する。

②建築費用について等価交換契約時に確定し、以降の建築費増加リスクについては、P社が負担するので安心。

④P社が建築中のマンション現場を見学したが、分譲マンションの品質でありデザインや仕様がまずまずと判断できた。

⑤分譲マンションなので実需の購入者に販売するため、賃貸用のマンションになる懸念がなく再建後のコミュニティー

・3月31日 建て替え決議召集通知を全区分所有者に発送

・6月14日 総会で建て替え決議成立 (全区分所有者の4/5以上の賛成が必要)

・明治公園APTでは、健康上や地理的理由で勉強会や決議集会に参加出来なく、誤認の為に反対された方を個別

9)2011年

・1月11日 明治公園APT解体開始

・3月26日 地鎮祭

2012年3月末 竣工予定。

1995年の阪神・淡路大震災を期に私的な活動を開始し、2000年頃からの本格的な動きを経て、粒粒辛苦の末に

全員参加の建て替え実施となりました。振り返ると12年の歳月と、60回を超える会合です。建て替えにはそれぞれ

固有の 『問題・目的・方法』 が有ると思います。 皆様方に我々の経験が少しでも参考になれば幸いです。

●木村氏との座談会(質疑応答)

Q:竹中工務店に相談したとのことだったが?

A:規模が小さくてできないとお言われた。竹中さんからいろいろご紹介いただけたが全員がお金を出せば、ゼネコンさんがやってくれると思うが、それは難しかった。

Q:12戸中何件地権者で住んでいたのか?

A:自ら居住は6戸だが、ほとんどの所有者が外住でも以前からの所有者だからコミュニティはあった。ほとんどの人が話ができた。

Q:なぜ建替えになったのか?

修繕してもまたお金がかかる、修繕しても我慢しなくてはならないことばかり。

耐震にもお金がかかるし、どうせお金をかけるならとのことで天秤にかけた。

A:H2年にかなり修繕にお金をかけているが、2007年にも大規模修繕をしている。

屋上の防水や鉄部の塗装耐震補強もした結局は修繕だけでは済まなかった。

A:12戸が18戸の建替えなら、自己資金がかかると思わなければいけない。

A:建替えは 家族構成等によって部屋の広さや内容が選べる。普通にマンションを買うよりは恵まれる場合が多い。

Q:建替えに向っていたときの理事会の体制は?

A:建替えの話になってからは 何年も同じ人が理事になった。(通常は1~2年で交代だが)

出前相談実施マンション

10月16日:名古屋・Hマンション(第1回)

10月20日:代々木上原Sマンション(第1回)

11月 8日:渋谷区Aマンション

11月19日:名古屋Hマンション(第2回)

11月19日:名古屋Jマンション(第1回)

12月3日:小金井市Kマンション

2月26日:千葉県Gマンション


 

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23年補助事業 <無料>出前再生相談を開始します!

国土交通省のマンション再生環境整備事業に「NPOマンション再生」なびの事業が採択されました。再生なびの採択3事業のひとつが、「全国のマンションを対象とした、マンション再生に係る出前相談」事業です。昭和56年以前の老朽化マンションで、再生の検討をどのように進めるかお悩みの管理組合や再生検討組織の皆様のマンション等を訪問し、役員の皆様や委員の皆様、もしくは区分所有者の皆様との懇談を通じ、再生についてのアドバイスや再生事例報告などを実施いたします。再生なびの2~3名のスタッフが訪問します。補助事業となっていますので、交通費を含めて無料です。(ただし、航空機等を利用せざるを得ない遠隔の場合は、別途協議の上、一部をご負担いただく場合もあります。)

昨年度、一昨年度のアドバイス事例は、このブログの「平成22年度補助事業(管理組合訪問活動)レポート」もしくは「平成21年度 国交省・補助事業(出前相談)報告レポート」をご参照ください。出前相談のイメージがご理解いただけます。

下記は、国土交通省の補助事業採択の報道資料です。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000068.html

出前相談の必要性・目的 <マンション環境整備事業申請書記載事項>

昭和56年以前の旧耐震基準のマンションは、修繕か建替えか再生方法の検討をどう進めるべきか悩んでいる。今回の大震災をきっかけに、さらに多くのマンションが、再生について大きく考える契機になることであろう。しかしほとんどのマンションが再生検討の緒にもつけない実情にある。

①管理組合等への訪問アドバイス(出前相談)

弊法人は、過去4年間で約80以上のマンションを訪問し、管理組合理事等や再生検討組織の委員を対象に講演や座談会を実施してきた。初期段階の管理組合への訪問アドバイスは再生推進のきっかけ作りに非常に重要と考えている。実務経験やノウハウを有し第三者的立場の信頼できる「相談相手」が、個別のマンションの事情に合わせて再生の初期段階を啓蒙し再生検討の道筋のヒントを伝える必要があると痛感している。

 

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自主再建的な建替え事業が着工しました。

明治公園アパートメンツは昭和31年に建築されたマンションです。再建前のマンションは4階建て12戸の小規模なマンションでした。容積率は300%の区域ですが、接している道路が4mと狭く、そのために容積率が低減され(4m×0.4×100=160%<300%)、最高でも160%としか確保できず、かつ日影規制等のためにさらに建物規模が縮小されます。そのために、再建しても建設当初の建物規模程度しか出来ないために、デベロッパーや施工会社に話を持っていっても断られる状況が続いていました。再生なびが係わり約4年で、建替え決議が成立し今春着工しました。その経緯をお伝えします。(平成21年度 国土交通省安心居住推進事業の補助を得て、推進が促進された事業です。)

明治公園アパートの今までの経緯

平成17年~平成18年

管理組合として、デベロッパー・施工会社に折衝するも取り組む会社を見い出せなかった。

平成19年

1月に明治公園アパート理事会とNPO再生なびと初接触した。問題点を整理した後、2月に「再生なび」が理事会へ「建替え推進上の課題」を説明した。

・デベロッパーは事業性が薄く参加困難であり施工会社も事業規模の割にリスク(合意形成の困難さや請負代金回収の不明確さ)が多くいので敬遠する。現住戸と同じ12戸を建設し、各々が自己負担し建設する。(デベの不参加)・自己負担の目途は2700万円程度のイメージである。そのような建替え推進に大部分の所有者が納得するのであれば推進を支援する。しかし推進をしていく上では、出来るだけ所有者の負担の軽減やリスクの軽減を図るという前提で、建替えの検討を開始した。

○6月~8月  負担軽減のための可能性への模索(隣接地に社宅を有している企業とのとの共同事業の検討)

北側隣接敷地に所有者の某大企業の10数年前に建築された社宅(単身寮)がある。その敷地との共同化が可能であれば、デベロッパーや施工会社の取り組みが可能となるとの観点から共同事業の提案をしたが、担当役員までの面談後に単身寮の当面の継続方針を理由に共同化は不調となった。

○6月     A理事による南側所有者○○総務部との折衝(共同化検討) ⇒不可の回答

○7月     A理事による西側所有者との折衝 (共同化検討)  ⇒不可の回答

○6月~7月   区分所有者との個別面談の実施

マンション再生なびが個々の所有者に課題の説明と意向ヒアリングを行った。所有者12名の内所在不明の1名を除き、11名との面談が実施された。不明の1名を除き建替えに賛成の意向

○9月 3日   建替え推進のルール案の説明

○10月  住宅金融支援機構(元住宅金融公庫)の融資説明

○12月   構造専門家に依頼しての耐震性能に関する意見報告書 提出 構造上問題が多い。耐震補強工事が約6~8千万円必要との結論となる。

○12月24日 建替え決議集会を開催すること、その時期は4月ごろに行うことの確認がなされた。(自己負担による自主建替え前提)

平成20年

○4月  建築費用の上昇傾向から再建費用の増加が予測され所有者自身の自主再建では事業リスクの限界が見えないため、デベロッパーの探しを実施し、1社が検討を開始した。事業提案の手前まで来たが、リーマンショックによる建築コストの更なる上昇およびマンション市況の急激な悪化で社内稟議が通らなかった。

○8月 建替え事業検討の一時中断

建築コストの上昇が止まらず、建築費の予測したがって建築費自己負担の予測が全く分からないために、建替えの検討推進を一時中断せざるを得なくなった。

平成21年

○1月

○1月      建替え検討の再開

○2月     A社からの南側位置指定道路(隣地N所有)を半分購入すること事業拡大の可能性があるとの提示があったため N社との協議 N社が道路の一部を売却することの検討開始。

○4月     国土交通省の補助事業申請検討

○7月      国土交通省の補助事業採択(500万円補助決定)

補助事業経緯

9月18日(道路測量実施)

9月18日(位置指定道路所有者N社との協議 )

9月24日(位置指定に関する新宿区開発指導課との協議)

9月25日(位置指定道路所有者Nの同意取得 )

<位置指定変更と一部道路部分購入の同意>

9月28日(住宅金融支援機構と事業資金借入れ協議)

10月2日(測量の結果、東側幹線道路からの距離が35メートル以上であるとの判断から位置指定変更に対し新宿区が不可見解を明示)

10月5日(西側敷地内通路4Mの取扱い協議・区建築指導課)

10月6日(所有者集会 可能な事業方式の検討)

10月10日(B社と余剰住戸買取保証付き請負事業方式についての協議)

10月14日(敷地内通路に関する区建築指導課の見解明示)

<西側・北側の敷地内通路4mは2mの通路確保で良いとの見解あり。基本設計上有利な状況構築>

10月22日(A社と余剰住戸買取保証付き請負事業方式についての協議)

11月 2日(所有者集会)

○基本設計ABC3案の提示

○可能な事業方式の検討(AB2社の事業方式の検討)

○建替え計画案に対する要望を提出し基本設計へ反映することとした。

11月 5日(C社と余剰住戸買取保証付き請負事業方式についての協議)

11月30日(所有者集会)

○B社による事業提案 余剰住戸買取保証付き請負事業方式<区分所有者が取得しない住戸を事前に買い取る。平均2800万円前後を負担し、再建住戸(各約55㎡)を取得する案が提案された。建替え実現を実感した。

○コーポラティブ方式は、事業融資の借り入れや余剰住戸処分リスク、建設費の高騰リスク、施工業者の倒産リスク等を区分所有者が担うためリスクが大きく、取りやめた。

12月26日(所有者集会)

A社およびC社の建替え事業提案がなされた。

○A社提案 請負事業方式<余剰住戸について は完成時まで、B社が販売仲介して売却を支援、完成時に在庫があれば買取る方式。平均負担額2700万円前後。ただし、分譲価格いかんで負担額に増減有り。<基本設計C案採用>

○C社の再提案 等価交換事業(請負事業方式からの変更提案) C社が事業主となるデベロッパー事業型。平均の負担額は約2800万円。A社事業は、区分所有者の事業負担リスクがなく有利であることのコメントを行う。

平成22年1月11日(所有者集会)  A・Cの再提案 <価格の若干の引下げ>

1月25日(所有者集会) B社の再提案 取り組み基本設計案の変更と負担額の減額。

2月6日(所有者集会)取り組み事業者をC社に決定した。

 

5月末の建替え決議集会を開催し「11/12の賛成」で建替え決議が成立した。


Ⅱ C社の提案内容の詳細

①    ○○○㈱

②     基本設計 A案 (半地下エントランス 半地下住戸2戸 地上5階建て  総16戸)

③    ○○○ ㈱が事業主となり、事業資金拠出して等価交換事業として建替えを実施する。事業責任は㈱○○○が負う。

*現在の12戸の方が、全員、土地をに売○○○却する。

*再建住宅を取得する方は、土地売却と同時にから、○○○完成時に再建住宅の住戸を買い取る契約を行う。

*売却転出される方は、売却代金を得て、建替え事業から離脱する。

*その後、解体着工する。

④     建替え決議を実施するが、できれば、その後に等価交換契約等を行い、円滑化法を適用せず速やかに着工したい。(円滑化法・建替組合等の手続きが半年以上必要なため)

しかし、状況によっては、明治公園アパートメンツ建替組合を設立し、円滑化法を適用し、都の認可を得て法人化し事業推進も視野に。

⑤     分譲マンション仕様

⑥     選定された後は、建替え参加者の、プラン変更や仕様変更等の個別対応を十分に行う。

⑦○○○     が事業主となるため、余剰住戸は○○○が売主となって一般分譲する。したがって、売れても売れなくても建替え参加者の費用負担に変動はない。

⑧ 現在の資産の評価   19、200 千円(転出者の評価も同じ)

⑨ 再建の平均負担額等

等価交換事業のため、事業費内訳は明示ない。

総平均住戸価格  4,715千円  (土地・建物込みの平均分譲価格)

総平均負担額    2,795千円 (

 

2階Bタイプ 54.67㎡ 16.53坪 を取得する場合

2階Bタイプ住戸価格=46,300千円―19,200千円

=27,100千円

約27,100千円を負担すれば2階のBタイプ 16.53坪が取得できる。

⑩     事業リスクの回避

余剰住戸が販売不振で売れなくても、再建住戸の取得者は、契約時の負担額を支払えば、竣工した住戸を取得することができる。ただし、○○○倒産の場合はリスク有り。

⑪ 再建住戸取得者の資金の拠出時期と資金の借入れの必要性

○○○が、事業責任を負うため、再建住戸取得者は、竣工時に一括して、

自己の負担額を支払う。再建建物竣工時まで、資金拠出無し。

売却転出者の売却代金もが○○○支払う。

●建替組合が住宅金融支援機構から融資を受ける必要もない。

ただし設計費(総額約20、000千円程度内)に関しては、建替え参加者が分担して負担必要あり。

建替え決議後の経緯


<詳細は続く>

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平成23年度 国土交通省補助事業「マンション再生環境整備事業」申請について

マンション再生の相談体制を整備することを目的とする平成23年度の国土交通省の補助事業の募集がなされました。弊法人も老朽化マンションの再生を考える初期段階の管理組合や再生検討組織の再生を支援するために「無料出前相談」などを中心とする支援を行うべく補助申請をしています。補助採択等がなされ弊法人の事業が採択されましたら、内容等を開示して参ります。

平成22年度の補助事業「出前相談」の内容は、再生なびブログの「平成22年度補助事業(管理組合訪問活動)レポート」をご参照ください。

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平成22年度 安心居住推進・補助事業の進捗報告 Ⅰ大規模団地

この欄は、国土交通省の安心居住推進事業として修繕か建替えかの比較検討等を進めているマンションおよび団地の推進経過の概要をお伝えするものです。Ⅰは約600戸の大規模団地の再生の方向性決定に向けての検討事業です。Ⅱは約40戸程度の中規模マンションの修繕か建替えかの検討事業です。平成22年8月19日の補助採択から事業が開始され2月上旬までの約半年間の検討の推移や課題を報告します。このブログからはⅠの大規模団地の検討を報告します。

当該団との概要

当該団地は、独立行政法人都市再生機構(以下「機構」)が分譲した20棟約600戸の首都圏の大規模団地である。隣接には大規模賃貸団地が存在し、この分譲・賃貸団地が一体で建築基準法の一団地認定がなされている。当団地は建築後約40年を経過し何らかの再生が必要な状況にある。当団地の区分所有者を対象に平成21年末に再生に関するアンケートを実施したところ、回収率が戸数ベースで9割超にも達した。このアンケートにより、多くの区分所有者が何らかの再生の必要性について問題意識を持っていることが明らかとなり、再生の方向性を定めることが管理組合にとって喫緊の課題となっている。しかしながら、当団地は20棟約600戸の大規模団地であり、アンケート回収率は高いとは言え、区分所有者の高齢化や借家化が進んでいることから、開発上の課題への理解や再生の方向性を決定するためには質の高い合意形成を行える体制づくり再生に関する情報を全区分所有者が共有することが最重要課題となる。平成21年度に20名体制で発足した「再生検討委員会」の充実を図るため、平成22年度から原則各棟2名以上からなる40名体制とし、本補助事業を活用することにより専門家の支援を得て修繕か建替えかの検討に取り組む。

 

進捗状況

8月22日(土)団地見学会と自由意見交換(ワークショップ)



再生委員会の40名が参加し、平成23年1月末までの再生検討の進め方・スケジュール・目的等が説明され再生検討のキックオフ会議となった。会議に先立ち、団地を周回し団地設備を確認する見学会を実施そ、その後委員の交流を主眼として「我が団地~良いところ・改善すべきところ」について自由に話し合うワークショップが実施された。くじ引きで1グループ6~7名の分かれ、互いにあまり面識もない委員達だったが、冒頭に各自3分程度の自己紹介からスタートし、和んで会話も順調にはずみ活発なワークショップとなった。

8月27日(金)

既に8月初から、本格的な建物劣化診断が実施(3棟をサンプリングし詳細な調査診断)されており、9月末に予定される「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」に向けて、区分所有者に配布・説明される資料について修繕業者と再生委員会で検討した。

9月11日(土)

再生委員会における「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」

建物劣化診断を実施した業者から、再生委員会40名に対しての劣化診断報告および修繕改修費用の概算の提示がなされた。9月末から10月初旬にかけて延べ7回実施予定の棟別の「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」のリハーサルとして再生委員を対象に表題の説明会がなされた。説明は約2時間にわたり、詳細に説明された。しかし、委員のほとんどは、修繕改修の実情も知らない素人集団であり、説明内容も高度過ぎて、感想としては、劣化診断の報告や費用の概要についても「大まかな概略的なもの」の方が、理解しやすいとの意見が多かった。報告側も、パワーポイントの説明内容や、費用負担を明示する資料についても、表示内容を修正することとなった。

9月20日・23日・24日・25日・26日

棟別の「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」説明会およびワークショップ「我が団地の良い点、改善すべき点、修繕説明を聞いて」

2棟~3棟(約100戸単位)ごとに説明会等を開催した。会場は団地内の集会室(許容人数約60名ほど)で開催された。40名の棟委員が各棟の区分所有者に声をかけ参加促進活動をした結果、全体の半数を超える300名以上が、説明会に参加した。

報告内容は、①耐震性能②現在の水準を維持するための修繕費用③30年以上修繕で維持するためのレベルアップ・改修費用④専有部分のリフォーム費用について修繕改修内容とその費用の概算の提示がなされた。

説明会は、土日祝日は午前と午後の2回開催され、平日24日は夜のみ開催さた。各回、参加者約50名前後となった。説明会後に、5~6名単位の小グループに班分けし、自己紹介からはじめて、「我が団地の良い点、改善すべき点、修繕説明を聞いて」について自由に会話が弾んだ。意見として話したことは、ポストイットに各自が書き、横に貼ってある模造紙に貼っていった。最初は、何が始まるかと若干緊張もあるが、おおむね棟単位で集まっていることもあり自己紹介が始まると、和やかな中で会話が弾んでいた。修繕説明会への意見としては、実情が良く分かった。修繕改修も費用が意外にかかるものだ。建替えのケースの説明を聞いてみないと比較できない等の意見があった。ポストイットの書かれた意見は約900個以上となった。

①現状の設備の修繕費用は、今後10年間で約210万円/戸 ②電気容量のアップやサッシの変更等のレベルアップ工事が約250万円/戸 ③エレベーターの設置工事(階段の踊り場にエレベーター着床タイプ 数段の階段は昇降あり)で約250万円/戸 ④別途に耐震補強工事費については、壁式構造でないラーメン構造の2棟の耐震補強工事費が1棟単位で約7000万円程度と積算された。

11月20日・21日・23日・27日30日

棟別の「建替え概略案および建替えの費用負担の概算提示」説明会およびワークショップ「我が団地の建替えによる再生について」

2棟~3棟(約100戸単位)ごとに説明会等を開催した。会場は団地内の集会室(許容人数約60名ほど)で開催された。40名の棟委員が各棟の区分所有者に声をかけ参加促進活動をした結果、全体の半数を超える約300名が、説明会に参加した。建替える場合には、現状の約50㎡の専有面積の約半分の25㎡は無償取得できるとの見解が報告された。また、現状の約50㎡を再取得するためには、約8~900万円が必要になるだろうとの報告となった。(仮住居費用は別途)

説明会後のワークショップ(自由意見交換会)

5~6名単位の小グループに班分けし、自己紹介からはじめて、「建替えによる再生について」自由に会話が弾んだ。建替えの費用負担が多いこと、修繕と比較してあまり変わらないこと、仮住居生活とその費用負担の重さ、2度の引っ越し、負担資金がないこと、最低限の修繕での維持が望ましいとの意見、いや、修繕ではいずれまた、建替えを進めることになること等不安や期待やへの意見が話され、ポストイットに書き込まれた。今回も意見の総数は全日程終了時には約900個となった。(各人3コ程度)今後もし建替えるとしたら、解決していくべき課題が浮き彫りにされた。

12月12日

修繕と建替えの復習説明会

近くの小学校の体育館で、参加約250名を対象に、9月および11月の修繕と建替えの説明会のおさらい説明会と質疑応答が行われた。併せて住宅金融支援機構から担当者が出席し再生に伴う融資制度(特に高齢者返済特例制度)の説明がなされた。

1月  再生に関するアンケートの実施

以上

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平成22年度 安心居住推進・補助事業の進捗報告 Ⅱ小規模マンション

この欄は、国土交通省の安心居住推進事業として修繕か建替えかの比較検討等を進めているマンションおよび団地の推進経過の概要をお伝えするものです。Ⅰは約600戸の大規模団地の再生の方向性決定に向けての検討事業です。Ⅱは約40程度の中規模マンションの修繕か建替えかの検討事業です。平成22年8月19日の補助採択から事業が開始され2月上旬までの約半年間の検討の推移や課題を報告します。このブログからはⅡの小規模マンションの再生の方向性の検討を報告します。

当該マンションの概要

昭和31年に建築され建築後53年を経過した2棟40戸未満の小規模マンションである。しかし、勉強会は開かれるものの具体的な検討が十分に進まなかった実情がある。当然、建築後50年余を経過したこともあり修繕改修すべき項目は累積し緊急を要する状況にある。一方、建替えに対しては漠然たる期待がある。容積率は300%の区域であるが現在の建物は容積を100%程度しか使っていないため余剰容積を活用して建替え費用の負担軽減が期待される。しかし敷地と5mの区道との接している部分が短く接道条件が芳しくないため容積率の制限が予測され、また敷地内の高低差もある。ただ再建時にどれほどの建物が再建可能かは検証されておらず、したがって建替えに伴ってどの程度の負担が必要か判明していない。今回、本補助事業を活用し、道路問題を中心に行政との折衝を行い建築可能な建替え計画案を作成し建替える場合の費用負担を明確にする。一方、修繕改修に関しても専門家により修繕改修費用の概要を把握し、全員が修繕の実情を周知する。管理組合理事会および本補助事業推進のために発足した女性陣を中心とする再生検討組織を発足させ、区分所有者全員を対象として修繕と建替えの比較検討を実施し早期に再生の方向性を決定すべく補助事業による検討を開始した。

進捗状況

8月22日(日) 再生勉強会

今後半年間の修繕改修か建替えかの比較検討の進行スケジュールを確認した。また、再生検討推進をするうえでの留意点や昨年度に実施した検討推進事例を説明した。参加15名。

8月24日(水) 再生勉強会

8月22日(日)に参加できない方のために、8月22日と同じ内容の説明を報告した。参加5名

8月25日(木) 建物劣化調査の開始

当該マンションは戸数も少なく修繕積立金も少ないために、劣化調査に多くの費用が掛けられないため、今回の劣化調査は、建物設計図書関係の調査、修繕履歴の調査、目視による建物調査にとどめ、専門業者の過去の事例経験を加味しての「概略の修繕改修費用の概算」を提示するものとした。開始日は、数名の比較的当初からお住まいの所有者や役員経験者に、建物を案内してもらいながら修繕の履歴をヒアリングし建物全体を目視調査した。その後、設計図書関係を閲覧し必要な図書関係を借り受けた。

9月12日(日)

建物劣化調査報告および修繕改修費用の概算の提示

①に現状の仕様・設備維持修繕で今後10年間内に、戸当り約200万円の修繕費用を要すること。②に今後20年から30年間を修繕で生き永らえるとすると改善しておきたい改修・グレードアップ工事として玄関扉・サッシ更新等で約戸当り130万円、エレベーター工事(踊り場着床タイプ)として戸当り約250万円必要であることが述べられた。③に参考として各自の負担であるが、専有部分のリフォーム工事の目安として一般的なリフォームを実施すると約300~400万円程度必要であることが説明された。(なお、当該マンションは、公団タイプ形式の壁式構造で建築されているため、耐震性能は問題なかった。)参加者の感想としては、修繕改修も意外に費用が必要(専有部分含めると戸当り約1000万円)であるとの実感を持った。  参加は17名。

9月15日(水)

建物劣化調査報告および修繕改修費用の概算の提示(第2回)

9月12日(日)に参加できなかった方々のために、午後7時~9時まで前回と同じ内容の説明があった。  参加は3名。

10月9日(土)

建替え計画案の提示と建替えに伴う費用負担の概要の説明

行政折衝した上での、建築計画案が提示された。まず道路問題については、集合住宅を再建する上での支障とはならず再建が可能である。しかし、容積率300%の区域であるが、接している道路の幅員が5.5mと狭いために最高容積が180%以下に制限される。しかしそれ以上に、日影規制がかかる地域であり、北側の敷地に影を落とさないように建物を建築しなくてはならないという規制がある。そのために、今回の再建計画案は、敷地の南側に寄せなければならず、ほぼ今回計画案の規模(容積率140%程度まで)しか再建できないとの結論であった。再建が不可能かとの懸念もあったため、再建できることと計画案の高級感のある外観パースが表示されたため、参加者の中には夢が広がったとの感想も持った人も多い。

無償取得の専有面積等の建替えに伴う費用負担

NPOマンション再生なびの市場調査や建築費の予測等から、 建替える場合の費用負担について説明がなされた。当該マンションの区域は分譲価格が高いエリアで予想分譲価格が275万円/坪程度と予測されること、容積率が現状の100%程度から約140%程度になること、建築費は敷地内に高低差があり比較的高めになる可能性があることなどから「約25㎡=7.56坪」程度の無償取得となるのではと報告された。買い増しの価格(無償取得面積以上に取得する場合に要する費用)現状の専有面積を取得する場合は約1500万円 程度の負担となり約60㎡を取得する場合は約2550万円 程度の負担となるのではないかとの報告となった。  参加 18名。

10月14日

10月9日の説明会に参加できなかった方々のために、同じ内容についての説明会があった。                          参加 4名。

10月17日  ワークショップ(自由意見交換会) 建替えるとしたら~不安点・疑問点・期待する点・要望する点~             参加13名     出された主な意見:地震に強い構造にしてほしいい・今回作成の基本設計案は、外観が美しく気にいった・アルコーブは作って欲しい・内装はオーダーが出来るのか・買い増し金額の提示があったが、その負担は内装も付いているのか・高級仕様でなくて良いからもう少し無償取得面積を増やしてほしい・仮住居期間はどれほどか・建替えに向かえそうで夢が膨らむが、これからどれほどの壁を乗り越えれば良いのか?隣地を巻き込んでの建替えでもう少し条件が良くならないか・デベロッパーを入れないで、自分たちで再建して経費を削減出来ないか?

11月7日 ワークショップ(自由意見交換会)

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平成22年度補助事業(管理組合訪問活動)レポート

NPOマンション再生なびは、国土交通省の補助事業として、昨年度に引き続きマンション再生の初期段階にあるマンション・団地を訪問して、再生推進の留意点を講演し、そのマンション等の抱える課題等について質疑応答しアドバイスする活動を実施します。(訪問講演無料・遠隔地の交通費については要相談)このレポートは平成22年度分について、匿名性を確保の上、講演内容・質疑応答等を掲載予定です。

●相談日時   :2010年12月18日(日) AM10時~12時○ 場所   :○市市民センター

○ 参加者 :○○管理組合  11名

NPOマンション再生なび 3名 および構造設計一級建築士事務所 ○建築事務所

マンション・団地の概要

①     建物は昭和41年築(築43年)   総戸数 32戸 2棟  (各階4戸×4階 ×2棟)

②     2DKタイプ(約45㎡)と3LDKタイプ(約66㎡)の2タイプで構成。

③    当該マンションは、社団法人○住宅協会の分譲であり、本来は社宅用に分譲されたマンションであった。数社が社宅として購入したが、数戸は、当初から個人で取得された方がおり、現在の理事の主要メンバーを構成している模様である。

④     ここ10年ほどの間に、企業が社宅を手放して第三者に売却している。最近も6戸ほど、まとまった売却があり、不動産業者が内装を新築同様にリノベーションをした上で売却を進めている。新規購入者は、大規模修繕・耐震補強の必要性や、建替えの検討をしていることは知らずに購入している。住民間の交流についてはほとんどなく管理組合総会等の出席率も非常に低い状況である。

⑤     2015年にかなり大規模な修繕工事をする必要があり、修繕か建替えかの選択が必須となっている。

経緯

当初、再生なび主催の再生セミナーに参加した。その後、昨年度補助事業での相談体制の整備にかかわる事業として、アドバイス講演をしたが、役員6名以外の一般参加者はない実情があった。リノベーション購入者への再生の必要性の周知の一環として、当該マンションの耐震性能についての概要をしることを目的として、今回の勉強会を設定した。構造設計事務所には、設計図書(意匠図のみ)を確認してもらい、現場調査実施後に講演を受けた。

勉強会の内容

広報チラシを作成し、個別訪問を実施し参加を促した結果、11人が参加し(昨年度は役員のみの6名)、活発な意見交換が行われた。

講演の要旨

■1.建物概要

竣工時期:1966年

構造種別:鉄筋コンクリート構造

構造形式:耐力壁付きラーメン構造

平面形状:典型的な階段式集合住宅配置

立面形状:立面的整形

■2.建設時代背景

竣工したのは1981年「新耐震」施行の前、かつ1971年柱帯筋の規定強化前である。いわゆる「旧耐震」のこのような建物は、大地震時倒壊防止のように設計されておらず、過去の地震被害から、大地震時柱が切断され全体倒壊に繋がる危険性があると思われる。「旧耐震」建物に対して、「耐震改修促進法」により耐震診断および耐震改修の努力義務がつけられている。耐震診断はまず、図面の有無、建物が図面通り作られたかどうか、経年劣化の進み具合などについての状況を調べる。耐震性に関連する重要な構造設計図が残されなければ、さらに鉄筋の配置状況を調べる必要がある。

■3.耐震性の問題点

既存図面のみから推測すると、当該建物が耐震性上の問題点は主に以下のようにある。

①     保存された図面は意匠図のみで、構造図が残されず、調査に通じて構造体を把握する必要がある。

②     建物全体は整形で、平面的、立面的にもバランスがよく、耐震性に不利な形状ではない。

③     しかし経験的に、竣工年や柱・壁などのサイズと配置などからみると、耐震診断結果が安全になる可能性が小さい。(簡略計算では基準値の半分しかない箇所がある)

④     阪神・淡路大震災の被害調査から見ると、このような建物は桁行き方向特に弱く、柱の切断によって層全体つぶれる可能性があり、人命安全に対しては大きな脅威だと考えられる。

⑤     敷地の余裕や建物形状などから見ると、アウトフレームを設けることが可能で、比較的に補強しやすいと考えている。

いずれにしよう、早急に耐震診断によって現状を正確に把握し、耐震性上に問題があれば、その弱点所在にあわせて補強工事を実施する必要があると考えられる。

主な質疑応答内容

○  建築した時点では当時の耐震基準を満たしていても、その後改正された現在の耐震基準は満たさない。1966年当時は中小の地震を想定した基準だったが、現在は100年に1度の地震を想定した基準である。当マンションは、現在の基準を1とすると、その3分の1程度の強度しかないと思われる箇所がある。

○ 柱の鉄筋の配置が、当時の基準と現在の基準では大きく違う。当時の基準では、地震の揺れにより柱のコンクリートにヒビが入り、強度が弱くなって上階の重さを支えきれなくなって層がつぶれる「層崩壊」の可能性が高くなる。阪神淡路大震災でも建物が横倒しになったのは1棟だけで、あとはすべて層崩壊だった。上層階よりも、1階や2階部分の方が層崩壊の起きる可能性が高い。

○鉄筋の配置の他に、コンクリートの劣化の進み具合により、強度がさらに弱くなっている可能性があるが、これは実際にコンクリートのサンプルを採取して測定してみないと分からない

○  当マンションは敷地に余裕があるので、外側にフレームを付ける方法で補強できる。費用の目安は、1住戸あたり4~500万円程度(総額1.5億円程度)である。

2010年12月18日(日)相談マンションの第2回 出前相談会

○ 日時   :2011年1月30日(日)  PM2時半~4時半

○ 参加者 :●管理組合  14名

NPOマンション再生なび

マンション・団地の概要

前回は11人が参加し(昨年度は役員のみの6名)、活発な意見交換が行われた。

今回は、住民交流の第一歩として、再生についてのワークショップ(自由意見交換)を実施し、さらに参加者が増え14名参加となった。

懇談会内容:

管理組合A理事が前回の耐震補強や管理組合が博している修繕の内容や費用の説明をした。(約15分)

ワークショップ <我がマンション 良い所・改善すべきところ・再生について思うこと>

班分け:

1班(女性4名、男性3名  計7名)

2班(男性7名  計7名)

まずグループ内で自己紹介をした。(1班)

(ア)    5年前に終の棲家と思い購入し引っ越してきました。修繕や建替えの話はしらなかった。

(イ)     30年前に購入後居住、10年前に埼玉へ引越し現在賃貸に出しています。

(ウ)     昨年5月に購入して6月には総会で修繕の話が出たのでびっくりしました。

(エ)    等、それぞれ購入時期や家族構成や経済状況がちがう自己紹介となった。

その後グループ内で意見を出し合った。

ワークショップでの意見

1班

《再生について》

・年金生活なのでどちらを選ぶにしても費用の額が問題!!

・費用にもよるが建替えに賛成だ

・改装するとお金がない

・修繕・改修は無理かな?お金を全部使い果たしたので?

・補強するとお金がかかる部分が心配

・補強をしても建物は古くなるので、2015年が無理なら2020年ごろに結論を出しては?

・建替えのシミュレーションをしてほしい

・早くしないと間に合わない。年がエネルギーが。

《コミュニケーションについて》

・芋煮会、焼肉会などのイベントがあった方が良い

《環境について》

・この環境が好き

・環境が良いので心に静かな住宅だ

・住環境は非常に良い。幼稚園、学校が近い。井の頭公園が近い

・教育環境良好。学校が近い。子どもが敷地内で遊ぶことに寛容でありがたい

・静かなところが良いし、バス停も近い

・静かで住み易い

・住環境が良い(買物、外出)

・井の頭公園が好き

《建物について》

・終の住みかだと思って来たが東南信用して来たが、日当たりが冬場悪いので残念だ

・日当たりが悪い!!12月1月はおひさまがない

・設備が心配

・改装していないから古くなっている

・先日排水管がこわれてしまい見えない所の管が心配

・建物の安全性と老後不安のバランスが難しい

・1階部屋であるので先行き考えて一番良い。

・建物の老朽化がひどい

・給水システムを改善して直圧式にしたい

・エレベーターがないので年を重ねると心配

2班

《再生について》

・建替えは良いけど費用が不安  2

・建替えも修繕も思ったより費用がかかる

・ローンを抱えている身にはさらなる負担はきつい

・いずれにせよ常に「お金」が不安

・修繕で行く場合も建替えで行く場合もランニングコストの比較

・建替えへの持ち出しは最小限に

・耐震や修繕にお金がかかり過ぎるなら、時期を見て建替えた方が良い気がする

・いつかは必ず建替えが必要であるが、そのタイミングはいつが適切か?

・建替えには賛成だが、防水工事で持つ。雨をしのぐことを考えるとそれで良いか?

・建物・設備に詳しい人が結構いるので、必ずうまくいくと思う

・まだ白紙でこれから考えたい

・明るく、楽しく生活を送るには?

・今後どうするか白紙。皆様の意見や状況をよく考えて判断をしたい

《コミュニケーションについて》

・もっと皆様とのコミュニケーションを取りたい

・賃貸の入居者とどうやってコミュニケーションをとればよい?

・住み心地は悪くないのだが、周りの人との関係は今以上に持ちたい?

・入居者とのコミュニケーションがとれる機会がより有ると良い

・住民同士のつながりを強めたい

《環境について》

・周辺の環境は素晴らしい

・井の頭公園も近く環境は良い場所にある

・屋上から富士山が見える

・立置が良い。出来るならずっと住みたい

・見た目のボロさは好き

・土地柄が良いので第三からは離れたくない

《建物について》

・シャワーが弱い

・設備に関してだが水圧が低いので現状ではがまん出来るか?1Fですので!!

・駐車場ください

・駐車場の件だが、増設に賛成だが皆のことを考えると同意したい

・すべり台などの遊具は助かった。残したいが責任はどうとる?

・耐震は思ったより弱かった

追記:ひとつ印象的だったのは、この地を離れたくない、M市が良い、いったん外に出たが どうしても帰ってきたくて戸建てを売って戻ってきたなど、この地に愛着を持った意見が多かった。

○ 相談日時   :2010年10月30日(土) AM10時~12時

○ 場所     ●市公民館 ○ 参加者 :管理組合  15名

経緯

1.マンションの概要

①    昭和51年建築  総戸数約30戸 8階建て

②    現状容積率 199.7% 現状専有面積 約60㎡~66㎡

2.背景

昨年:現況建物の容積率は200%であるが、建築後用途地域が商業に変更され、容積率が400%になっている。建築後30数年が経過し、大規模修繕の時期が来ており、建替えも含めて再生への勉強会の開始の検討をすべきではないかと理事会が判断している。昨年(09年)再生なびに相談し、アドバイスを受け構造専門家の耐震診断を実施した。結果は、低層階においては耐震性能がIS値0.4程度であり耐震補強の必要性があることと耐震補強工事に約1億円必要であると判断された。一方、某ゼネコンから「建替え提案」を受けた。その提案では、50㎡程度が無償取得できるとの判断だった。今後どのように建替えを進めるべきかとの相談。

座談会要旨

質問:理事会としては、所有者のアンケートも踏まえ、早急に建替推進決議を提案し、デべ選定を実施し建替えの実現に向かいたいとの意向であり、今後どのように建替えを進めるべきか?

アドバイス

国土交通省のマニュアルは再生を検討する上で、一般的になっている。良く事情を理解している理事会委員会では、建替えが再生の方向として選択すべきだろうと判断していても、区分所有者全体がどうかは、現時点では不明である。もう一度、区分所有者全体を対象に、修繕の実情や修繕費用や耐震費用の周知徹底を実施する。次に建替える場合の計画案や建替え費用の目安を全区分所有者対象に周知徹底する。両者を比較検討し、皆さんで論議し、意見を集めて再生の方向性を決めるべきである。そうでないと、理事会・委員会は「建替えありき」で進んでいると糾弾される。マニュアルに基づく「手順」をきちっと踏むべきである。

質問:総会や広報で修繕情報や建替え情報も流している。皆さん分かっているはずで、さらに数カ月の検討というのは、無駄ではないか?修繕か建替えかアンケートを取ればよいではないか?

アドバイス:広報誌で、修繕や建替えの情報を全員に配布することは良いことだ。ただ、理事会等が流した情報は皆さん、意外と読まないものだ。読んでも、高齢者には一読しただけでは、何が書いてあるか理解できないものだ。理事会等は、配布することで周知徹底しているつもりだが、「話を聞いたことがない。」という人が多くいると考えて進めるべきだ。区分所有者にとって、資産価値につながる一番重要なことなので、念には念を入れるべきだ。再生に関する情報があるのなら、その「おさらい・復習」で良いから、区分所有者全員を対象とした再生勉強会を数カ月数回に渡って実施し、未参加者には呼びかける活動を実施したうえで、修繕か建替えかのアンケートを取ったらどうだろうか。

質問:今後具体的に、どのように進めるべきか?

アドバイス:半年間の修繕か建替えかの比較検討のスケジュール案を提示

区分所有者全員を対象にオープンにした勉強会

1.耐震診断の結果について   おさらい

2.長期修繕計画の内容について おさらい

3.修繕改修についての意見交換(ワークショップ)

4.建替え計画案と建替えの費用負担のおさらい

5.建替えについての自由意見交換(ワークショップ)

6.修繕か建替えかのワークショップ

7.アンケートの実施

8.アンケートに基づく再生方向性の理事会の判断

9.再生推進決議の提案(修繕改修推進決議 もしくは 建替え推進決議   以上

2010年10月30日 訪問マンションの第2回目の相談・アドバイス

○ 日時   :2010年11月14日(日)  AM10時~12時 ○ 場所 ●市 公民館

○ 参加者 管理組合 15名

前回、修繕か建替えかの建替えありきではなく、修繕か建替えかの比較検討を手順を追って進めるべきことをアドバイスした。それにもとづき、今後、正式に修繕か建替えかの検討を開始するに当って、区分所有者全体を対象として、そのキックオフ的な集いを持ち、住民間の交流を強める目的で再生なび主催でワークショップ(自由意見交換会)開催することを要請された。そこで、昨年実施した耐震診断のおさらいと管理会社からの既存の修繕計画について説明があり、その後にワークショップを開催した。

5.勉強会内容

1.耐震診断の結果について

昨年度実施の耐震診断についての「おさらい」の報告があった。低層階の東西方向の補強工事の必要性と概算補強金額が述べられた。

2.ワークショップテーマ【我がマンションの良いところ、改善すべきところ

修繕改修の話を聞いて思うところ、 修繕改修で要望するところ 】

ワークショップ参加者 16名を2班に分けた。まず、班内で各自が自己紹介を2~3分話し、その後に上記テーマについて話し合った。以下がその意見である。

修繕改修への要望

・オートロックドアにして欲しい。

・防犯対策を講じて欲しいい

・防犯面の強化をして欲しい。両親がカギをかけ忘れる。

・玄関ホールをオートロックに。2

不具合

・給排水管が上層階で水漏れ事故が発生している。

・廊下面に滑り止めを張っているが、以前にひび割れしているところがある。実際は危険ではないか。

・長期修繕計画の2000~3000万円の修繕費用では、「臭いものにふた」としか思えない。

・隣のマンションと近いので、日照が良くないフロアーがある。また近いので覗かれる心配がある。

・古くなると給排管等を気にしながら過ごす必要があるので大変です。

・漏水があったので、今後も心配です。どの住戸もそうなる可能性がある。

・NTTのインターネット回線にしようとしたら、回線が増やせないとのことです。また 回線用のボックスを管理人室に入れているため増やせない。

・部屋が狭い。

・風呂が小さく、風呂がまも規格品が入らないらしい。

・家の中は、全面的にリフォームしてあるので、見えないところ(共用部分)が心配です。たとえば、水道管やガス管など。

耐震補強・改修

・耐震補強の補強の鉄骨のフレームのイメージがつかみづらい。美観は良いとのことだが暗いのではないか。

・マンションは、本当に東西方向の揺れに東海するのか?折れるのか?

・耐震補強の場合に、4階までの鉄骨フレーム補強と店舗補強にするか、6階までの鉄骨フレーム補強にするのかを選択したり調整したりできるのか。

・耐震補強したらマンションの資産価値がどうなるのか

修繕か建替えか

・現状維持の修繕なら、持ち出しなしで(別途の費用の供出なし)できるのであれば、当分それで良いのではないか。

・定年となった。建替えるなら、お金がある早い内に建替えて欲しい。

・建築後30年で建替えるのは早いと思う。

・修繕を選択すると、2015年で修繕積立金が激減する。建替えの場合はマンション全体の戸数が増えるので積立金も増える。建替えの方が良いと思う。

・体が元気な内に建替えて欲しい。

・あと15年、修繕で持って欲しい。

・同じ時期に建てたマンションは、同じ基準で出来ているはずだが、建替えの話は聞かない。

・この10年くらいなら、修繕でも良いが、次世代に引き継ぐことを考えたら、建替えでないと相続の時に資産価値がない。

・建替えるとしても、時期が問題。

・建替えの費用が思ったより高かった。

・いずれ10年か15年で建替えることになるのであればお金のある今やって欲しい。

・改修では、現在の日当たりの悪さは直らない。

・  修繕改修しても数年後には、建替えることになるはず。改修費がもったいない。それなら、その費用を仮住まい費用に充てたい。

・話を聞いて、修繕であると配管工事等の費用や生活している中での工事とかで面倒だ。

・とりあえず、予算内での優先順位を決めて修繕をすべきだと思う。

・駅近で便利である。資産価値を上げたい。

・修繕に資金を使用したとしても、追加、追加で建物自体がいつまで持つのか?

・修繕費がとても高いと思いました。配管や・水漏れなど修繕は大変です。

・修繕するにも建替えするにもお金が心配。

・60歳を過ぎているので、早くやってもらった方が良いのか?もう少し先に建替えた方が良いのか悩んでいます。

・建替え業者がもっと多くなる時期を待つ。今はまだ少ないので競争がなく高いと思う。

・修繕に1億円使うなら、建替えに1億円使った方が良い。

・修繕は、各戸の資産価値が下がり値下がりするので、新築に賛成です。

・3年後に8800万円プラス修繕のための補償費を加えると、1億円以上の資金が必要と思われる。その資金を、新築の際の引っ越し費用やアパート代に充当した方が良い。

・建替え時期は、社会の経済状況を考慮し検討すべきでかと思う。

・もし建替えとなった場合には、北側のマンション建築後では、建築に際して新住民との交渉が難しいのではないかと心配。

・裏にマンションが建築されそうである。そちらが建築されてから建替えるのでは、日照面でクレームになることも懸念される。あちらが建築される前に建替え工事を開始した方が良い。

・建替え?時期が一番問題だ。何年後になるのか?

・年齢を考えると、20年住めればと思うこともある。

・再生を永いスパンで検討するとしたら、保険的な意味で耐震補強工事を早期完了する。

・修繕改修の場合に、店舗の休業補償などはどうなるのか。

・とりあえず耐震補強で、ゆっくり考える。

・店の営業に影響がないので、修繕が良い。

・年齢的にも、一次転居を必要とする改修は不賛成。

・駐車場等の空いているスペースを有効活用して、まず修繕積立金を増やしたらどうか。

・同じ年度くらいの、もしくはそれ以前のマンションはどのような活動をしているのでしょうか。

・  最近、新しいマンションのモデルルームを見に行きましたらバリアフリーになっており、部屋の間仕切りも変えられたりして、使い勝手が良さそうでした。

○相談日時   :2010年11月24日(水 )PM7時~9時 ○ 場所  :当該マンション集会室  ○ 参加者 :再生検討組織 委員 6名

マンション・団地の概要

1 1971年建築 総戸数約170戸  地下1階 地上10階

2 地下~3Fをスーパー店舗が区分所有

3 耐震診断(1次)の結果は強度不足の判定。(実施2008年)補強工事未

*現在、給排水管設備の不具合発生している

4、住民間においてはマンションを建替えるか、修繕を実施するか等について意見交換はなし。

経緯:管理組合の諮問機関として建物等調査研究委員会が1年3ヶ月前に発足した。マンションは築40年になり、今後の維持管理と建替えとを暗中模索している。(ただし住民全体での検討にはなっていない)まだまだ、何をどうして良いかも分からない状態。マンションの低層階は店舗が所有している。また、マンション周辺では、行政が再開発として「街づくり」を推進しており、どうそれに乗れるかという事も理事会・委員会においては課題。今後どう再生を進めるべきか相談したい。

座談会要旨

耐震性能や店舗所有者との関係を確認した。

3階と4階の間の層と排水管に課題があり修繕が困難な状況アドバイした。

再建建物の規模:理事会として以前に設計士にヒアリングしたが、現状の容積率を確保できずに「既存不適格」になるだろうとのコメントをもらった。設計図は画いていない。再生なびの、大雑把な机上検討では容積消化率は、95%程度になり、計画上好ましくはが、少し建物を太らせれば住宅だけでも容積消化が可能かもしれない。(詳細省略)
設計事務所等に依頼し、一度正確に検証した方が良い。
それでも、現状の建物規模程度しか可能でないだろうが。
現状程度の容積が可能なら、一定の負担は伴うが、立地が好条件なので、取り組むデベロッパーはないではない。自己負担が多いことを覚悟すれば建替えは可能と考える。専門家に依頼して、自己の敷地で現行法規内でどれほどの規模が建設可能かをきちっと共通認識として持っておく必要がある。

今後の進め方

区分所有者全体が、修繕の実情(耐震性能 修繕費用や、給排水管実情)建替える場合の実情(既存不適格であるかどうか?どれほど建築可能か)知ってもらうのでしょうか?自己敷地での再建の設計案を作り、建替えの実情を把握する。なかなか、難しい状況という現実が理解される。

中長期的には、マンション周辺は、●市の街づくり・開発の必要性を考えている状況にあるので、周辺地域を巻き込んだ「開発・街づくり」ができないかを探る。マンション住民一同の要望として、周辺区域を含めた街づくりの推進によって●マンションの再生・既存不適格問題の解消」を切望するという「要望書」「嘆願書」を市に提出するような動きをするのかなと感じています。このような要望書は、それぞれのタイミングで何度も提出することになるが、第1回目の要望書という位置づけかも知れません。

行政もアドバイス・サポートするにも「マンションの総意」がどこにあるか定かでない状況では、コメントもできないと思います。管理組合法人として、また一定数の署名を得ての総意として動ければ、少しずつ山は動くかも知れません。

当面の○○住宅としての動き

区分所有者の大部分が、修繕や建替えの情報、市の街づくり構想等を理解して共通認識に立つことが必要だ。そうは言っても、簡単に170戸が集まるものではない。管理組合・再生検討組織が、きちっとした目標を立て、勉強会の実行計画を作り、住民への呼び掛け活動を覚悟して実施し、それを継続することで徐々に皆の知るところとなる。ぜひ、地道な活動を展開していただきたい。     以上

2010年11月24日(水 )訪問マンションの第2回目の相談アドバイス

2011年2月4日(金)16:30~17:15   行政訪問の実施

前回訪問時の助言を踏まえて、●マンションの建物等調査研究委員会委員長と委員 が●市・都市整備部を訪問したが、再生なびも同行した。●マンションは当該住宅を含めた区域全体に係る●市の街づくり方針を確認した。《場 所》●市役所都市計画担当       《資 料》 ●市駅前周辺地区の街づくり基本方針を受領する。 都市マスタープラン(都市マス)では、40ha の地区計画をかけ駅周辺地区の整備を行っている。現在、地区計画にうち一部に地区整備計画の網をかけているが、●マンションは地区計画の区域に入っているが、まだ地区整備計画の網は掛かっていない。マスタープランの内で重要な「軸」があるが、まさに●マンションはその軸に接している。との説明があった。

その後。●マンションに戻り委員会が開催された。

《報告》委員長から市との協議内容について委員への報告があった。

《質疑応答:座談会内容》

Q.今後の再生検討の進め方は?

A.建物劣化診断(簡易方法含む)を行い修繕費用がどの程度かかるのか把握する。耐震診断が実施されているのであれば、およその耐震補強費を把握する。現状の法規内での単独建替え案を作りどの程度の再建建物規模が可能かを把握する。これらの再生情報を区分所有者全体が共有化することだ。技術的なところは難しくないが、再生に無関心な方の存在や所有者の高齢化の中で、多くの所有者にどうして知っていただくかが課題だ。

Q.技術的なことを含めて再生にかかる費用はどれほどか?

A.再生なびから、技術的な点、合意形成に要する費用などが述べられた。

その後の座談会の中で、5月総会で①再生検討の推進②検討推進に要する費用、の二つを議案として提出し承認を得る方向で進むことが確認された。      以上

相談日時: 平成22年10月29日(金) 19:00~20:30 場所: ●区区民会館

参加者:(管理組合)理事長他 6名  (再生なび)4名

1 物件概要  所在地 省略 敷地面積:582.87㎡  延床面積:3,249.74㎡  構  造:鉄骨鉄筋コンクリート造地上8階建   築年月:昭和44年 総戸数:約50戸 住宅39戸、事務所8戸

2経緯

築42年のマンション。都心部の幹線道路沿いのマンション。住宅用と部分も大半が事務所使用になっている。もしくは投資目的の不在所有者(遠方も多い)が多い。長期修繕計画で修繕を実施してきたが、このままで良いか考える時期に来ている。設計図書に関し、構造図、計算書がなく。耐震診断も困難ではないか?耐震性の確認をせずに建替えの検討に入って良いか?また、建替えるとしてボリューム案を作ってみたが、専有面積は現状程度しか再建できない。投資目的の所有者は、マンションの所在地が都心部の弁の良いところであり、空いても高家賃ですぐ借り手がいる状況の中で、建替えをあえてする必要性を感じないと推測している。これからの再生検討の方向性をアドバイスして欲しいとの相談であった。

3質疑応答等

・30年の長期修繕計画を策定している。携帯電話の基地局による収入があるため、管理費・修繕積立金は低く抑えられている。・耐震診断の予算を確保したが、実施できずにいる。・構造図が現存しない(分譲会社や施工会社、および役所の図面が残っていない)。・鉄骨(ラチス)が入っているため、レーダーによる鉄筋調査等ができない。・柱まき、鉄筋のチェック、ハツル、本数は分かるが、径は分からない・片持ち形式の構造部分があり、敷地に余裕も無いため、耐震補強計画が困難だと考えている。・建替え計画も有効採光等の条件が厳しいため、一部事務所への用途変更が必要だと考えている。・外部居住者(7~8割)、投資目的の所有者が多く、組合活動や再生への関心が低い。・規模の小さな住戸から大きなメゾネット住戸まで存在し、合意形成が難しそうである。・駐車場も区分所有されていて、所有面積が一番大きい。ただし、議決権は一人一票となっている。<理事長が設計関係の方で、情報の詳細が集約されていた>

1.合意形成は、どのようにやるのか?

・まずは、耐震診断を行うことが考えられる。診断の結果から、再生に向けての関心を喚起することや、次に必要な調査検討への予算措置等を図ることが可能になる。

・また、情報の共有化が必要である。建物についての現状や懸念事項、組合の活動や意思決定について、広報活動を行う必要がある。例えば、鉄筋調査等もここまでやって、こういう理由で耐震診断が実施できない、というところまで伝える必要がある。そこまで行えば理事会の責任が問われることはない。その一方で、そういった活動を行わないと責任を問われる可能性がある。

2.国交省のマニュアルとおりに検討すべきか?

・現在策定している長期修繕計画と同じレベルの検討で建替えに至ったものも多く、マニュアルとおりに全ての検討プロセスを詳細に行っていく必要はない。

3.投資目的の外部居住者の合意は得られるのか?

・このまま老朽化していくと売却が困難になる時期が必ず来る。建替えによって新築後に売却した方が、経済合理性があることも十分考えられる立地なので、逆に合意に至る可能性もある。 一般の居住用マンションでは、仮住居生活およびその費用が高齢の居住所有者が建替えのネックになることが多く、外部居住者は資産価値の向上のメリット面から建替え賛成になることが多い。何を理由に賛同するか、反対するかは、分からないので、情報を発信して反応を見ていく必要がある。

4.過去にデベロッパーに断られたことがあるが、建替えは可能なのか?

・建替え後の建物が今の同じ規模でも、還元率50%程度の建替えは十分可能である。立地が良いので取り組むデベロッパーは存在すると思う。

・現状では利用できる補助金は無いが、前面道路が緊急輸送路に指定されているので、今後、補助金を利用できる可能性がある。未確定の補助金を当てにはできないが、補助が受けられるような準備はしておいた方が良い。

・デベロッパーは短期的であるが、施工会社は長期的に、事業に取り組むことができるので、土地の高度利用をしていない隣地、あるいは老朽化建物が存在する街区単位で共同化を進めるという方針で、施工会社に協力してもらうというアプローチも十分あり得る。

5.所有者調査をしたことがないが、した方が良いのか?

・謄本を調べ、誰が権利者か、どのような登記がされているのか、といったことを基礎的調査として必ず行う必要がある。ただし、登記情報は誰でも調べられる情報ではあるが、理事会等が調査を実施するとプライバシーへの懸念から権利者からの批判を受ける可能性が高い。したがって、第三者的な協力者に調査を依頼して、理事会は匿名情報で概要を把握するといった配慮が必要になる。

お互いに、状況を整理し、必要があれば再度懇談会を持とうとのことで終了した。 以上

○ 相談日時 :2010年10月25日(月)  PM2時~PM4時  ○ 場所    再生なび事務所    ○ 参加者 :管理組合理事   2名

経緯

1.マンションの概要

①    昭和 50年ごろ建築  総戸数 約60戸  4階建て

2.背景

●●県の団地型の集合住宅、公的機関の分譲のようである。電話での問い合わせの後に理事2名が弊法人事務所を訪れ、訪問の理事の1名は設計士であり、すでに設計図面が出来上がっており、「建替え決議」に向かってどのように進めたら良いかとの相談だった。設計に関し、道路の扱い等に課題があるようだが、既に行政との折衝を実施しており、建築指導課の扱いに対する指導も得ているようだ。現状は、団地型で容積をあまり消化していないために、再建すれば容積は2倍程度増加するようである。

立派な詳細な設計図面を前にしての質疑応答となる。

3.質疑応答要旨

質問:行政との折衝経緯を、ひとしきり説明した後に、今後建替え決議をどのように進めるべきかの質問があった。また、建築費や分譲価格も調査し、現状の専有面積の60~70%は無償取得できるはずであるとの認識をしている。デベロッパーは付けずに、建替えるつもりだ。

アドバイス:60戸の皆さんには、この建替えの話はどの程度伝わっているのですかと確認すると「まだ理事会レベルでの検討だ。理事の知り合いなどの意見を聞いておおむね好意的である」との見解が述べられる。

アドバイス:まず、マンションの建替えということは、区分所有者の大事な資産に係ることで推進は慎重に、丁寧に進めるべきである。もし、好条件の建替えであっても、修繕改修ではどの程度の費用がかかるかや建替えであればどの程度の費用がかかるかを十分に区分所有者全体に知らせて、理解してもらって再生の方向性(修繕か建替えか)を決定することが、標準行動になっている。建替え決議というのは、その手順を踏んだ後に、「修繕での再生はないね」とおおむねの区分所有者が納得した後に、建替えを掘り下げるものだ。

おそらく、60名も居れば、おおむねは年金生活者で、修繕で良いと考えている人も多いはずだ。このまま進むと、建替え決議の直前になって、なぜ修繕を検討しないのだと主張する所有者が出て、また振り出しに戻ります。

質問:2年ほど前に修繕の見積りも取って説明している。

アドバイス:それなら、それをもう一度復習し周知し、建替え計画およびその費用負担との比較検討したら良いと思う。 2年前に実施したから良いであろうではなくて、同じテーブルに並べて十分に比較検討する場を設けるべきだ。修繕や建替えという話は、高齢化した区分所有者には、理解が難しい。理解をしてもらう地道な努力が必要だ。

質問:建替えの方法については、どう考えるか?

アドバイス:デべロッパーを交えるとデベロッパーの利益が必要で、還元率は下がる。しかし、建替組合が事業主となって建設資金の融資を受けて建替え事業を行うことは、リスクを伴う。想定通りに建築費が収まり、分譲も完売すれば、なるほど皆さんのメリットはある。しかし、マンション事業は、プロでも市況や建築費の予測が外れ失敗し、損をすることもある。プロは、失敗したら次の事業で挽回するチャンスがあるが、皆さんは失敗したら、大変な状況になる。どのデベロッパーも協力事業者もいない状況なら、やむを得ないが、そうでなければ、デベロッパーとの連携も検討すべきだ。想定しているマンション分譲価格も市場と合致しているか懸念がある。また、それらの分譲価格は、品質の保証がありアフターサービス・瑕疵担保の付いた専門デベロッパーの価格だ。建替組合が分譲するとなると下がることを想定して事業を組み立てる必要がある。以上

*後日談だが、相談後に区分所有者のアンケートを実施したが、建替えを進めるべしと回答した方は50%以下だったようで、時間をかけて修繕か建替えを比較検討することが理事会として決まったようである。

○ 日時   :2010年 10月 20日(水)  PM 1時~PM 4時 ○ 場所    NPOマンション再生なび 事務所  ○ 参加者 :区分所有者 有志 4名           NPOマンション再生なび  3名

経緯○

1.マンションの概要

①    昭和 50年建築 総戸数 約60戸 8階建て②  現状専有面積 約60㎡~66㎡2.背景

区分所有者の有志4名が理事会の建替え事業の推進について相談に来た。4名は、建替えをぜひ進めたいという立場である。当該のマンションは昭和50年建築の1棟60戸である。1階にピロティーがあり耐震性能に懸念がある。2年ほど前に、設計関係者である区分所有者の1人が、個人的に概略の設計案作成し、建替えると容積が2倍になり無償で現状の専有面積が確保できると発言したことから、にわかに建替えへの期待が高まる。その後その設計関係者が理事なった。理事会は5名で構成され、所有者の配偶者である女性理事3名(規約上、理事資格に適合している)と男性理事1名および当該の設計関係理事とで構成されている。設計関係者が理事になった時から、急速に再生の検討が加速し、建替え推進決議がなされ、今回、デべロッパーコンペまで実施された。しかし、その間、区分所有者全体に公開された話し合いはほとんどない。(掲示板に理事会の告知はあるが、呼びかけもない。今回相談にきた有志が時々出席するが、理事メンバー以外は、ほとんど出席していない状況である。

デベロッパーの候補選出(3社)を理事会が決め、締め切りの3~4日ほど前に、区分所有者からの推薦を募集したが推薦も不可能な状況だった。しかも、デベロッパー3社の提案説明会は理事会の5名のみで各社の提案を聞く「非公開」となった。建替え推進決議からデべのコンペまでの間、専門家であるコンサルタントへの委託はなく、5名の理事のみで選定業務を推進している。建替えには賛成だが今後理事会がどう進めるのか不安だ。国土交通省の推進マニュアルと大きく異なる展開に、どうしたものかとの相談を受けた。

座談会要旨

質問:今後具体的に、どのように進めるべきか?

アドバイス

国土交通省のマンション建替えマニュアル ~住民の合意形成から補助制度まで~ 出版社 ぎょうせい  を参考にされると良いです。マニュアルでは、建替え推進決までも、その後の建替え決議まででも、「組織の運営はオープンに」と再三、注意しています。マンションは皆さん全員の大事な資産であり、修繕も建替えも、全区分所有者に検討の情報を出来るだけ詳しく投げかけるように、リーダーは心がけるべきですね。また、そうしないと最終的には全区分所有者の80%の同意は得られません。皆さんのマンションが60戸とすれば、20%超えの13戸がその建替え推進に反対したら建替え決議は成立しません。(反対のみならず、棄権や保留や回答しない方も含めて賛成と答えない人は、反対票となります。)結構大変です。まずは、公平にオープンに進めるように正常化しないといけません。

質問:知り合いの人に、皆の分からないところでどんどん進んで行くと声をかけても、その内に皆さんに公開して意見を聴くわよとあまり取り合ってくれません。

アドバイス:恐縮ですが、管理組合の活動に全体が無関心なコミュニティーは、建替えか修繕かというような大事な資産に係ることでも、大丈夫だろうと無関心に過ぎてしまい勝ちです。冷たい表現ですが、そのマンションの日頃のコミュニティーの見識の低さから生じる結果です。建替え事業は建築関係費用でも15億円程度以上の規模の資金が動き、理事や再生委員が関係業者と癒着する事例も、残念ながら決して少なくありません。そのようなことはないと思いますが、だからこそ、リーダーは事業を公開し公平に進めるべきですし、区分所有者も全体で注目して進むべきです。

質問;具体的には、どうしたらよいのでしょう?

アドバイス:理事会がどのように進めようとしているのか、理事会に説明の機会を求めたらどうでしょうか?もし、理事会が説明の機会を持たないのなら、区分所有法の第34条3に「区分所有者の五分の1以上で議決権の五分の1以上を有するものは、管理者に対して会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することが出来る。」に基き、区分所有者の20%以上の同意を集めて、集会の開催を求めたら良いのでは?有志の皆様も、無関心な全戸を訪問し、実情を話し注意を喚起したらいかがでしょうか?                         以上

○相談日時2010年9月30日(木) PM7時~9時  ○ 場所   :当該A団地集会室

○ 参加者  再生検討組織(住宅対策委員会) 委員および組合理事  10名

NPOマンション再生なび 4名(関根 二木 牧ノ瀬 他)

経緯

1.マンションの概要

・建築時期  昭和49年   ●●県住宅供給公社分譲

・建物    2棟  60戸  5F建て  平均住戸専有面積 約50㎡/戸

・用途地域等 第一種中高層住専 60 200

2.背景

建築後40年近くになろうとし、所有者の中から建替えの要望もちらほら出てきている。今後どう進めるべきかとの相談である。各種、再生勉強会に委員が手分けして参加し始めているが、なにせ素人集団なので、組合員の皆さんに建替えの話を上手く説明できない。理事の知り合いの設計士に建替えが可能なのか頼みボリューム設計はできている。建替えを含めた再生の基礎的なことを講演してもらえないか?との問い合わせで訪問することになった。

3再生検討の留意点に関するパワーポイントを約45分説明する。

内容: ・再生検討の必要性 ・マンション再生の流れ・初期段階の再生推進カリキュラム案 ・再生検討事例 ・検討手法としてのワークショップのメリット ・再生検討費用の概算・建替えは自己負担を伴うことの計算例  等

座談会要旨

質問:設計案に対する、「無償取得面積」の概算について教えて欲しい。(すでに建替え計画案(ボリューム出し程度)を理事の知り合いの設計士に依頼し作成していた。)再建案概要 「10階建て 86戸 延べ床面積約1978坪 専有面積約1734坪」の提示があった。

アドバイス:およその無償取得面積(還元率)を問われ、その場で概算計算をし示し、およその還元率(還元面積)を示した。以下その計算例。

建築費 @700千円/延べ坪   分譲価格 専有面積/坪 1700千円 と想定

設計費 建築費の3%   解体費 予想延べ床坪 60千円

その他事業費建築費の3%

建築費 7000×197≒1,384,000千円

設計費 1384000×0.03≒41,000千円

解体費 現状建物概算延べ床=1100坪×60=66,000千円

その他事業費=41,000千円

A事業費合計1,532,000千円(デべ原価)  デベロッパーの利益率25%と想定すると

Bデべの回収すべき総事業費は1,915,000千円となる。(A×1.25)

分譲価格が1700千円/坪であるから、B÷1700≒約1126坪の専有面積をデべは取得する必要がある。

総専有面積は1734坪。 デべが1126坪を取得したのだから、区分所有者60戸は608坪を取得できることになる

したがって、戸当りの無償取得面積は10.13坪≒34㎡程度である。

還元率=30÷50㎡(現状専有面積)=60%

販売価格と建築コストによって、この無償取得面積は変動する。もう少し売値があがって建築コストが下がれば、無償で50㎡程度を取得できるケースもあり得る。しかし、そのような幸運な時期がタイミングよく来るかは不明で、元の専有面積を取得するためには負担が伴うと考えて建替えは検討した方が良い。ちなみに、元の面積になるためには、あと16㎡=4.84坪を買い増しすれば良い。一般的に建替えの場合は一般分譲価格より10%程度安く買うことができる。したがって、4.84×1700千円×0.9≒7,400千円を負担すれば、元の専有面積となる。

質問:今後の進め方はどうしたらよいか?

アドバイス:団地全体での、再生への知識や意識がないと仮定すると、皆さんが専門家を単発的に招いて、再生勉強会を半年程度実施したらどうか。費用も多くかからないし、全体の再生意識の向上を目指したら良いと考える。その上で、管理組合として、修繕か建替えかの検討を始めること、そのために一定の検討の予算を承認してもらい、専門のコンサル等を入れて、修繕か建替えかの比較検討を実施する。注意すべき点は、今回建替え計画案が作成されていたが、理事会・再生委員会は「建替え」だけを検討している。建替えに持っていきたいのだと、思われないように修繕に関する検討・建替えに関する検討を公平に並行して実施すべきだ。推進リーダーは、再生情報を区分所有者全体に周知するよう心がけ、多数の人の意向がどこにあるかを素直に把握できるように心がけて欲しい。

質問:検討の費用はどれほどか?

アドバイス:建物の劣化診断は150万円前後か?耐震診断は、1次なら100万円程度で2次診断まで実施すればやはり200万円以上か?いずれも、1棟を実施して2倍するとかのコスト軽減策を講じるべきだろう。方向性の判断材料であるから。コンサルタントは、種々で難しいが1年間程度月に1~2回の検討会があるとして、劣化診断・耐震診断等の実費は別途で、月20~30万円程度は覚悟すべきだろうか。きちっとした設計案作成も必要となれば、別途30万円~50万円は必要となる。         以上

2010年9月11日(日)19時~21時   《場 所》当該Bマンション 1階集会室 《参加者》 再生委員会 8名

NPOマンション再生なび 3名(関根・二木・牧ノ瀬)

《建築概要》

所在地:東京都品川区  構造等:SRC造 11F   Ⅰ棟 約120戸

経緯:10年前に●●建設会社が、総合設計制度を使って容積率を大幅に増加させた建替え計画案(指定容積300%+割増容積300%)を提示し建替えに伴う費用負担がほとんどないと区分所有者に説明していた。当該マンションから、昨年にこの総合設計を活用したプランが現在でも可能かの相談を受けた。昨年の相談の時に、当時(昨年)から総合設計制度の運用が厳しくなっていることおよび平成22年後半に新しい総合設計制度の指針がでること、種々の検討をするのであれば新しい基準ができてから検討すべきことをアドバイスしていた。

今回、新しい総合設計の基準をもとに、新総合設計制度での建替え計画の大まかなボリュームを算出し、それに基き建替える場合の費用負担(還元率)を算出し、今後の中長期視点での当該マンションの再生をアドバイスした。

<座談会要旨>

東京都の総合設計制度による当該マンションの建替え案について

総合設計案:新しい総合設計基準に基くと、隣地を取り込む必要がある。容積率は367%となる。現状容積(現状270%)より増加はするが、隣地の割高な買収ないし好条件の還元面積を考えた場合の還元率は30%程度となり、現状の専有面積を確保するには多くの負担が伴うとの報告だった。

単独建替え案:現在の建築基準法の容積率300%、建蔽率60%、第3種高度斜線規制、日影規制の範囲内で建てた場合にどうなるかを説明する。

日影規制は、昭和51年にできたのでこのマンションができた時にはなかった。それらの規制をクリアしながら300%の建替え案は可能であることを示した。ちなみに、通常建替え案の還元率40%となるとの説明を行った。

総合設計を活用するより、基準法での建替えの方が有利との報告となった。

委員会からは、新総合設計制度活用しての有利な建替えは不可能とう現実を認識する必要がある。昨年の相談アドバイスの時から、覚悟していたことではあるが、いつまでも10年前の現実に合わないプランの夢を追うべきでないとの見解となった。しかし、区分所有者全体は、2008年の総会説明でも、2000年提案がまだ可能かのような印象を持っている。次回の総会では、旧来の容積率のボーナス200%アップの総合設計制度の夢を否定して現実的な再生の方向を打ち出す必要がある。<新総合設計の基準の概要の説明があったが省略する>

●  建替えの現実:現在では、ほとんどのマンションが現状の建物規模すら建築できない実情がある。容積が10%でも増えるマンションは幸運なケースだ。還元率は30~40%というのは、幸運であるとの認識を区分所有者全体に持ってもらう必要があるだろう。

●今後の進め方

単独の計画と地域再開発の総合計画を考えて進める必要がある。品川区においては●地区のまちづくり計画が立案されている。地域再生計画の一環として、当マンションの再生を検討する必要があるだろう。とは言っても地域を含めた再開発事業というのは、なかなか大変なことでもあり、単独の建替え事業を軸に、地域との関わりの中での再生を模索するというスタンスとなろう。 以上

平成22年8月28日(土)、29日(日)9月1日(水)

首都圏大規模団地訪問(約400戸・約15棟)

建築後約40年を経過した団地型マンション。数年前に1棟の耐震診断を実施した結果、耐震性能に懸念があるとの判断が出ている。維持管理は適切に実施されてきているが、経年劣化のために種々の不具合が生じ早急な大規模修繕も必要な状況にある。また、大規模団地特有の開発上の課題(都市計画の一団地の網がかかっている)もあり、今後、どのように再生を進めるべきかとの観点から講演を依頼された。管理組合幹部との協議の結果、多く所有者に再生の基本情報をご理解いただくために、講演会を3部に分けることにした。団地の1~7号棟までを8月28日(土)に8号棟~15号棟を29日(日)に、その土日に参加できない方々のために9月1日(水)の夜に開催することにした。当日に向けて管理組合役員や、各棟の再生委員が各棟所有者に参加を呼びかける活動を実施した上、開催された。参加者は、初日約45名、2日目約47名、3日目の平日の夜は、約26名で全体の約1/3程度の区分所有者が参加した。

講演内容

マンション・団地の概要

・  建築時期 昭和40年台前半 ・  構造   RCラーメン構造 ・  建物概要 11棟 336戸  5階建て ・  隣接の賃貸住宅含めて「都市計画法11条の一団地の住宅施設」となっている。

背景

管理組合の諮問機関として、一昨年に再生検討組織「明日の団地を考える会」が発足し委員会として勉強を継続した。しかし、336戸全体の再生検討気運にまでは至っていない。既に耐震診断も実施し(一部棟の検証)、耐震性能に課題があることが判明しており、修繕か建替えかの再生の方向性の検討が急務である。一方、当該団地は、隣接の賃貸団地を含めて、都市計画法上の「一団地」がかかっており、再生の方向性の如何によっては、一団地の解除という課題も存在する。全区分所有者への当該団地の実情を理解し、再生の方向性検討を336戸全体の検討に進めたいとの管理組合を踏まえ、団地11棟を3グループに分けて、再生検討組織の参加促進活動を実施した後に、今回の再生検討説明会3日間、3回に分けて実施した。

講演の要旨

・  なぜ再生が必要か・  耐震基準の変更と当団地の実情・  今までの委員会活動報告のおさらい・  修繕改修と建替えの実情(一般的な状況)・  大規模団地の再生検討の実例(●棟 約600戸の団地は、どう進めているか?)・  当団地の再生をどう進めるか?(一団地解除を踏まえて)・  国土交通省の補助事業・安心居住推進事業について

・  質疑応答

Q当団地が150%の容積になったら どれくらいの無償還元率なのか?

A大まかだがいろいろな条件がすべてそろったとして25~30㎡か?

Q買い増し価格はいくらくらい?

A新築床価格が150万の場合 デベによって考え方は違うが これまで自分デベとしてやってきたやり方は 宣伝広告費などを差し引いた価格5~10%引き

Q仮住居の費用は?

A行政などが協力してくれるケースもある。民間賃貸に入居した人などと合算し平均した家賃という考えもある。                                

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