還元率はどのように算出するのですか?

建替えの場合に、無償で取得できる専有面積(いわゆる還元率)はどのように算出されるのですか? 増床する際の追加負担の金額はどうなるのですか?

還元率はどのように算出するのですか?

デベロッパー参加の等価交換事業で説明します。なお、円滑化法による権利変換でも原理は同じです。

建替えによって、以下のように約1.5倍に総専有面積が増えた場合を想定します。

再建前)既存建物の総専有面積=1,200坪、既存住戸数=70戸 ∴17.1坪/戸
再建後)再建後の総専有面積=2,000坪 (100戸)

建築コストを延床当り77万/坪、専有床当り100万/坪で約20億とします。その他に設計監理料を約1億、既存建物の解体費5千万、電波障害・性能表示・コンサルタント等に係る費用を約8千万、デベロッパーの広告費・販売代理手数料プラス粗利益(粗利益率は一般的に事業費の約20%~25%)を約5.7億とすると、総事業費は29億円となります。

再建後の新築分譲マンション販売価格を240万円/坪と想定します。デベロッパーは29億円を回収するために販売価格240万ですので29億÷240万≒1,200坪の専有面積が必要になります。再建後の総専有面積は2,000坪でしたから2,000坪-1,200坪=800坪が既存の70戸の皆さんが無償で取得できる専有面積です。したがって、800坪÷1,200坪(既存の総専有面積)=約67%が還元率となります。

再建後は既存70戸の戸当り約11.4坪(800坪÷70戸)を無償取得していますので、元の専有面積を確保しようとすれば17.1坪-11.4坪=5.7坪をデベロッパーから購入しなければなりません。

良くあるケースでは、それを販売価格から広告宣伝費(3%)、販売代理手数料(3%)程度を引いた価格で既存住戸をお持ちの方に売却しますので240万×5.7坪×(1-0.06)=約1,280万円が追加の負担となります。

関連キーワード: , , ,