地震対策にはどのようなものがありますか？

マンションの地震対策には、管理組合が行うものと各居住者が行うものがあります。

管理組合が行う地震対策

管理組合が行う地震対策としては、以下のようなものが挙げられます。

• 耐震診断、及び耐震改修の実施
• 管理組合機能・コミュニティ機能の強化
• 地震保険への加入

地震からマンション居住者の生命や財産を守るためには、まず耐震診断を行うことで、建物の耐震性を的確に把握することが重要です。特に昭和56年以前に建てられたマンションは、旧耐震基準によって設計・建設されていますので、耐震診断を行い、その結果を踏まえて必要な耐震改修を実施することが重要です。

これらのハード的な側面での強化に留まらず、常日頃からのソフト的な側面の強化もマンションの地震対策と言えるでしょう。日頃から適正なマンション管理を行うと共に、被災時等にコミュニティの結束力が発揮できるような準備をして下さい。

また、耐震改修の実施により、被害の軽減を図る一方で、万一の被災時に備えて地震保険に加入しておくことも望まれます。共用部分については管理組合が加入することになります。地震保険に加入しておくことで、被害の状況に応じて保険金が支払われ、円滑な生活復興の助けになります。

各居住者が行う地震対策

各居住者が行う地震対策として、以下のようなものが挙げられます。

• 専有部分の地震対策

建物が安全でも、家具の転倒などによって被害を被ることがあります。最近は、家具の転倒防止装置などが市販されていますので、これらの装置を利用するなどして、専有部分に対する地震対策を各居住者が実施しておく必要があります。日頃から管理組合で対策を呼びかけておくことも重要でしょう。

耐震補強工事はどのように行い、費用はどれくらい？

集合住宅の耐震補強工事について、最も配慮すべき事項は以下のように考えられます。

１．居ながら工事
住民が居住しながらの工事、いわゆる「居ながら工事」が必要とされる場合が多くなります。特に分譲マンションの場合、住民が移転しなければならないような補強計画は、合意形成が困難です。「居ながら工事」のため、補強箇所は室外でなければなりません。また、工事の安全性及び居住環境への影響に対して十分な配慮が必要です。

２．居住環境の悪化
耐震補強による居住環境への不利な影響を極力抑えなければなりません。例えば、ベランダ先に大きな柱や斜材が設けられることで採光や眺望に支障が生じたり、室内の耐震補強で居住面積が減らされたりすることは、工事後の生活環境に悪影響に及ぼすのみならず、住宅の資産価値にもマイナス要素となります。

３．効果の実感
耐震補強工事の効果について、住民たちが実感できることが重要だと考えられます。実際に地震が起きないと、建物の耐震性能が向上したのかどうかは実感できません。日常に意味が感じられない工事には、住民の意欲はなかなかわきにくいものです。このため、耐震補強工事は、建物のイメージアップ、老朽化対策、長年の積弊の改善等と連携していくことが、実施の合意形成を図るポイントになります。

これらの問題を解決するため、敷地の余裕がある場合は、最も理想的なのはアウトフレーム構法です。この工法はほぼ室外工事のみで、居住生活への影響は最小限に抑えることができます。また、補強後アウトフレームは外観になるので、建物のイメージを一新することができます。

敷地の余裕がない場合は、優先的にロビーや廊下や駐車場等の共有部分を利用して補強を行います。しかしこの場合、必ずしも必要な層を全て、一斉に工事できるとは限りません。条件によって、部分的、段階的に行うこともやむを得ません。例えば、危険度が高く、比較的合意形成が容易で工事しやすいピロティー部分を先に補強するのも現実的な選択肢かもしれません。もちろん建物全体の問題を解決したことにはなりませんが、中程度の地震の被害を免れ、あるいは軽減することには大きな意味があります。中地震時でも、ピロティーの崩壊が建物全体の倒壊に繋がることがあります。

補強工事費は条件によって大きく異なりますが、目安として全面アウトフレームの場合は300万円～500万円／戸の負担が必要だと考えられます。１、２階の共用部分及び店舗のみ補強する場合は、１戸当たり数十万でできる例もあります。

耐震診断は誰に依頼すれば良いのでしょうか？

例えば、以下のような専門家が依頼先の候補になります。

• 専門工事会社
• 総合工事会社
• 構造設計者
• コンサルタント

専門工事会社や総合工事業者とは、マンションの大規模修繕工事を行う施工会社やリフォーム会社、ゼネコン等の工事会社のことです。これらの工事会社は、診断業務のみならず、診断結果に基づく耐震改修工事等も実施可能です。

工事会社とは別の専門家に診断を依頼したい場合は、構造の専門家である構造設計者に診断を依頼するのが良いでしょう。都道府県の建築士事務所や構造設計事務所には、耐震診断に関する問い合わせに対応しているところがあります。

実際には、建物がマンション（区分所有法建物）の場合には、耐震診断のみを実施するのではなく、その結果に基づいて様々な検討や区分所有者の合意形成等が必要になってくるため、マンション再生に詳しいコンサルタントに依頼して、適当な構造設計者や診断会社を紹介してもらい、必要な調整をしてもらうことが、最も有効でしょう（本NPO法人も耐震診断・耐震改修の実績があり、対応可能です）。

ところで、国土交通省のホームページ掲載の『マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル』においては、昭和56年以前の建築で１階部分に壁のないピロティー部分を有している集合住宅は（簡易の耐震診断ではなく）高次の耐震診断を薦めています。簡易な診断に比べれば、多少費用等もかかってしまいますが、区分所有者間で耐震診断の必要性と費用負担の合意を得て、個々の建物の状態に応じた耐震診断を実施する必要があります。

旧耐震基準と新耐震基準では、どのような違いがあるのですか？

耐震基準は、建物が地震の震動に耐え得る能力を定めるもので、関東大震災の次の年の1924年（大正13年）に、世界に先駆けて日本で施行されました。

1981年（昭和56年）に耐震基準が大きく改正され、新耐震基準が誕生しました。新耐震基準と旧耐震基準との違いについて、例えば、朝日新聞掲載「キーワード」では以下のようにまとめられています。

新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保することに主眼がおかれた。旧基準の震度５程度の地震に耐えうる住宅との規定は、新基準では『震度６強以上の地震で倒れない住宅』と変わった。

旧耐震基準の建物は中地震に耐えるように設計されていましたが、大地震に対するチェックはなされていません（したがって、新耐震基準にあわせた耐震診断が必要となります）。一方で、新耐震基準以降の建物は、中地震に対して損傷しないことに加えて、大地震に対して倒壊しないことや、平面と立面的にバランスよくすること等が要求されています。

この1981年の大きな改正以外にも、地震の被害状況を鑑みて個別の改正や追加が度々なされています。例えば1968年十勝沖地震の被害を踏まえ、1971年（昭和46年）鉄筋コンクリート構造建物の柱帯筋の基準を強化したことはよく知られています。

耐震基準を正確に説明するのは容易ではありませんが、大まかに言えば、新耐震基準では建物が支える重さの20%以上に相当する水平力を受けても「壊れない」ように決められています。この水平力は、中地震に相当するものです。また大地震については、建物が支える重さの100%以上に相当する水平力を受けても「倒れない」ように決められています。

予想される大地震に対して

それでは、新耐震基準を満たしていれば、今後発生が予想される東海地震等に対しての耐震性は十分と言えるでしょうか？

いいえ、耐震基準はあくまでも現時点の知見と技術レベルに基づいて決められた最低ラインに過ぎません。地震は複雑な自然現象なので、建物が絶対に安全ということは言えません。

新耐震建物と旧耐震建物の差は被害程度と被害確率の差です。例えば、阪神・淡路大震災の被害状況を見ると、旧耐震の建物は30％弱が大破以上の被害を受けたことに対し、新耐震の建物は数%にとどまっていました。

特に地震が起きる可能性の高い地域では、より高い耐震性能を確保しておくべきです。例えば静岡県では、上述した新耐震基準の1.25倍の耐震強度が要求されています。もちろん、旧耐震の建物もこれにあわせて補強しなければ、倒壊する可能性が高いと言えます。

大規模団地の再生意識の向上は？

端の棟から一方の端の棟まで数百ｍあり、そこにたとえば、約20棟、500戸を有する大規模な団地を「ひとつのマンション」と考えると、一大難事業の再生（特に建替えには）の推進には非常な困難が伴います。理事会役員は区分所有者の顔を見えず、区分所有者も理事会の顔が見えず、再生等を身近に感じにくくなるのは、自然です。

団地の１棟は25戸～30戸近くあります。本来はそれ自体で一般的なマンションとも言える単位です。

25戸程度の小さなマンションに再生の講演に出向くことがありますが、理事長さんが『所有者は高齢化しており、外部に居住している人も多く、集まりが悪いんですよ』と言いながらも、役員の方を含めて区分所有者の30％程度、７～８人は集まります（２～３人は役員に「お願い」されて参加しているでしょうが。）

大規模団地に出向くと400～500戸の団地で、10％程度の40～50人が参加するケースは多くありません。それ以下が多いのが実情です。

小さなマンションは、小さな集団であるために、かえって、区分所有者の70％から80％の事情を把握し人間関係がそれなりに出来ているケースが多いです。

当然に、全体の団地管理組合の役割は大きいのですが、それに加えて、１棟１棟で棟の建物やその棟の区分所有者を把握する一定の機能を持つようにしていく必要があると痛感します。通常１棟に居住している所有者（賃借人は除く）は、（１棟25戸とすると）所有者の70％前後の20名足らずです。各棟の所有者が「向こう三軒両隣」という意識を持ち、その棟の居住所有者との人間関係を構築することが再生の近道です（外部居住の所有者は団地管理組合で把握する）。

コミュニティ（情報ネットワーク）の無いところに、再生という難事業はできないと考えるべきでしょう。

建替えには、区分所有者それぞれに多くの解決すべき課題が生じます。どこにどのような課題があるか不明な状況では、多人数を擁するデベロッパーでも、とても課題の解決は不可能です。棟単位の区分所有者の組織が、身近な情報ネットワークとなって、こちらの高齢のおばあちゃんがこんなことで困っているという情報を把握し、団地管理組合やデベロッパーと協力しながら、課題の解決を図る必要があります。

団地には、階段委員が居るケースが多いです。団地の場合は階段はコミュニティの原点です。「所有者」の階段委員・棟委員が連携し、日常的な交流を深め、階段所有者の実情を把握できるようにする・人間関係を築くことが基本ではないかと思います。

また数棟で150戸～200戸毎のブロックに分けて、ブロック単位の交流を促したり、ブロック単位での高齢者フォローの婦人部組織を作ったりと、「たてよこ」でコミュニティが活性化するような運動が必要と思います。「情報のネットワーク」が機能するためのコミュニティ作りを意識することが再生の第一歩ではないでしょうか

団地管理組合無しでの建替え推進決議は有効なのでしょうか？

建替え推進決議については、特に区分所有法に規定がある訳ではありません。つまり、名称の如何に関わらず、建替え推進決議そのものは「建替え問題にかかる現状の意向調査」に過ぎません。

そのため、ご指摘のように、主体が団地管理組合なのか、あるいは有志なのかが良くわからない状況で、建替え推進決議を行った場合の有効性について、基本的に法的に規定のない、住民の意向調査に過ぎないものであると考えれば、決議そのものの有効性・無効性はあまり目くじらを立てる問題ではないと思われます。仮に建替え推進決議で全体の90％の方が賛成だという意思表示をしたとしても、その意思表示には、法的な意味はないためです。

マンションの建替えについて、区分所有法では「建替え決議」関連の事項しか定められておりません。仮に、建替え決議が、法に反した形態で行われたとすれば、決議そのものの有効性を問われる可能性がありますが、推進決議そのものについては、そもそも有効性云々を問う必要はないでしょう。

修繕か建替えかの検討をどのような組織でどのように？

マンションであれば、名称は様々であっても管理組合にあたるものがあります。

この管理組合が、修繕などを担当しているうちに、築30年も経つと個別の修繕では対応しきれない案件が出てくることがあります。そのような中から、大規模修繕または建替えという声も出始めるようになります。

このような経緯で大規模修繕や建替え問題が登場してくるのですから、これを検討する機関は管理組合であり、その時の役員が中心となるのが自然でしょう。ところが、ここに一つの問題があります。管理組合の役員は、任期が１年で交代するとか、任期２年で半数交代とか、マンション毎にルールがあり、その任期はそう長くはないということです。

大規模修繕や建替えを考えると、いずれの選択をするにしても１～２年の期間で収まることは、ほとんどありません。

ここで交代を１年とか２年で行っていると、役員になった方は任期の半分くらいの期間でこれまでの経過などを学び、そこから初めて次のステップを踏み出していく、ということになりがちです（ただし、戸数の少ないところでは、それまでの議論の周知が容易で、新役員もすぐに本格的に取り組めることもあり得ます）。

大規模修繕か建替えかの方針を定め、決まった方針に沿って実施していくという長期にわたることについては、役員の短期交代による停滞を避ける方法として次のような案も考えられます。

管理組合理事会のもとに、例えば建物委員会などの委員会をつくり、この委員は続けることを原則とし（交代は一部にとどめる）、総会で委員承認を受けて、大規模修繕か建替えかの諸条件を検討し、原案を管理組合に提示する進め方です。

こうすれば、建物の課題は何か、A案だといくらかかるのか、B案だとどのくらいの期間仮住いなのか、などということをよく承知した上で、案の作成ができることになります。もちろん、建物委員会の案は管理組合の役員の審議を経て総会に提出され総会で決定されます。

このように、検討する組織は大きく分ければ２つあり、管理組合理事会があたる場合と、管理組合理事会下の専門委員会があたる場合です。

後者の場合は管理組合役員と専門委員の意見交換は緊密に行う必要があります。

なお、この大規模修繕か建替えかの検討をするときにコンサルタントを依頼すると、課題の所在がはっきりし、それに対応する方策の例示もして頂けるのでコンサルタントを置くことも検討する価値があります。

以下では、第一に、①駐車場の所在場所の権利関係、②貴マンションの管理組合、③駐車場専用使用権に関する管理規約についてどのような前提を置いて、この回答をするかを説明します。第二に、駐車場専用使用権の根拠である管理規約の変更手続に関する区分所有法の規定を説明します。その上で、第三に、これらを前提とした場合に、ご質問の２種類の文書について、どのような問題が考えられるかを検討します。

１　本回答の前提
（１）貴マンションの敷地利用権
貴マンションの敷地が、区分所有者全員の共有であることを前提とします。

（２）駐車場の所在場所
ご質問によると、屋内駐車場と屋外駐車場とがあるようです。ここでは、屋内駐車場は貴マンションの共用部分の一部に、屋外駐車場はその敷地の一部に設置されていることを前提とします。

共用部分は、原則として、区分所有者全員の共有ですから（区分所有法１１条１項本文）、屋内駐車場が所在している共用部分も区分所有者全員の共有であることを前提とします。また、（１）で、貴マンションの敷地は区分所有者全員の共有であることを前提としましたから、屋外駐車場が所在する敷地も区分所有者全員の共有であることを前提とすることになります。

（３）管理組合
貴マンションの管理組合が単棟型の管理組合－－すなわち、１棟のマンションの区分所有者全員を組合員とする管理組合－－であり、団地型の管理組合ではないことを前提とします。

（４）駐車場専用使用権に関する管理規約の規定
共用部分が共有者全員の共有に属する場合には、各共有者は、その用法に従って共用部分を使用することができるのが原則です（区分所有法１３条）。また、一般に、各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができるのが原則ですから（民法２４９条）、敷地が区分所有者全員の共有の場合には、敷地は区分所有者全員がその持分に応じて使用できるのが原則です。

しかし、区分所有法３０条１項は、この原則に対する例外として、「建物又はその敷地若しくは付属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律で定めるもののほか、規約で定めることができる」と規定しています。したがって、共用部分の内の特定の部分や敷地の内の特定の区域を駐車場として区分所有者に使用させる旨管理規約に定められている場合において、駐車場の特定区画を特定の区分所有者に使用させる旨の契約を管理組合が締結した場合には、その者だけがその区画を駐車場として使用できることになります。管理規約およびこれに基づく駐車場使用契約に基づいて、特定の区分所有者が駐車場の１区画を駐車場として専用使用する権利が駐車場専用使用権です。

ご質問では、「管理組合が駐車場に関して徴収できる費用は管理費のみとする」という趣旨の規定が管理規約に含まれている、とのことですから、貴マンションの管理規約も駐車場専用使用権について規定しているものと思われます。しかし、その詳細はご質問からはわかりませんので、ここでは、使用料以外の点では、駐車場専用使用権について、貴マンションでも、「マンション標準管理規約（単棟型）」の規定と類似した規定が置かれていることを前提とすることにします。ただし、この標準管理規約は、２００５年に、国土交通省が住宅宅地審議会の答申に基づいて作成したものです。貴マンションの管理規約は１９７１年頃に作成されているものと思われますから、駐車場使用権に関する管理規約の規定がこれと違っていても、何ら不思議はありません。

マンション標準管理規約（単棟型）第１５条（駐車場の使用）
第１項　管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。
第２項　前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
第３項　区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

なお、本条に対するコメントには、駐車場使用契約書のひな型も掲載されています。

２　管理規約の変更
管理規約は、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」で変更することができるのが原則です（区分所有法３１条１項本文）。各区分所有者が有する議決権の量は、原則として、各区分所有者の共有部分の持分割合により決まり、共有部分の持分割合は、原則として、各区分所有者が有している専有部分の床面積の割合で決まります（区分所有法３８条、１４条１項）。ただし、共有部分の持分割合とは異なる仕方で議決権割合を定める旨管理規約で規定することもできますし（区分所有法３８条）、専有部分の床面積割合とは異なる仕方で共有部分の持分割合を定める旨管理規約で規定することもできます（区分所有法１４条４項）。これらの場合には、規約で定めたところにしたがって、議決権の量を算定することになります。

もっとも、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」があれば、どんな規約でも認められるわけではありません。規約は、「専有部分若しくは共用部分又は建物の敷地若しくは付属施設（建物の敷地又は付属施設に関する権利を含む）につき、それらの形状、面積、位置関係、使用目的及び利用状況並びに区分所有者が支払った対価その他の事情を総合的に考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければな」りませんし（区分所有法３０条３項）、また、規約の設定、変更または廃止が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければな」りません（区分所有法３１条１項）。これらは、いうまでもなく、少数の区分所有者を保護することを目的としています。

３　検討
現在貴マンションで検討していられる文書は、①管理組合と各駐車場専用使用権者との間の合意という形式の文書と、②各駐車場専用使用権者から管理組合への差し入れという形式の文書の２種類です。以下では、まず、①の形式の文書について検討します。

（１）管理組合と各駐車場専用使用権者との間の合意という形式の文書
この文書では、駐車場専用使用権者は、①建替え決議が成立した場合には、駐車場専用使用権を無条件で速やかに管理組合に返上すること、および②建替え決議に代わり、修繕等によるマンション使用延長が総会で議決された場合には、特定の期日（具体的な日にちを記載することが予定されています）までに駐車場使用権を管理組合に返上することを約し、それに対し、管理組合は、この文書に署名した駐車場専用使用権者の駐車場使用に関して今後も現規約を遵守することを約しています。

イ 建替え決議が成立した場合に駐車場専用使用権を返上する旨の約束（第２条）
建替え決議が成立しても、その実現過程には紆余曲折があることが少なくないのですが、第２条がこれを考慮しているかが気になります。

建替え決議を実現する方法は、主として、円滑化法の手続きによるか、等価交換方式によるかです（これらの方法については、ＮＯ２７に対する回答を参照して下さい）。この何れかの方法で建替え決議を実現する場合に、管理組合（区分所有法では「区分所有者の団体」（区分所有法３条）と呼んでいます。）がどの段階で消滅するのかは、必ずしも明確ではありません。しかし、少なくとも、そのマンションの区分所有権がすべて、建替えを行う事業主体（マンション建替組合若しくは建替えの事業主体に選定されたデベロッパー）に移転すれば、これは消滅するものと考えられます。管理組合が消滅すれば、管理規約も効力を失います。この時期は、具体的には、円滑化法を使う場合には権利変換期日、等価交換方式による場合には、デベロッパーが区分所有者全員から区分所有権の移転登記を受けた段階であると考えられます。

建替え決議がスムーズに実現される場合には、建替え決議成立から１～２年程で、区分所有権はすべて、マンション建替えの事業主体に移転し、管理組合は消滅することになるでしょう。第２条では、駐車場専用使用権者は建替え決議後を「無条件で速やかに」駐車場専用使用権を返還することを約束していますが、この場合には、この約束の履行について、管理組合と駐車場専用使用権者との間で大きなトラブルは生じないでしょう。

しかし、建替え決議は、常に、スムーズに実現されるわけではありません。大阪千里桜ヶ丘マンションの事例では、建替え決議成立から再建マンションの完成まで１０年近くかかっていますから、区分所有者全員がその区分所有権を建替え事業者に移転するまで７～８年かかっており、その間管理組合が存続していたものと思われます。また、麻布パインクレストの事例では、第１回建替え決議の成立から管理組合の清算まで７年間かかっています。また、建替え決議は成立したが、一向に実現に至らないというマンションもあるようです。

このように建替え決議の成立から建替え事業主体への全区分所有権の移転完了まで、言い換えれば、管理組合が消滅し、管理規約が効力を失うまで時間がかかることがあります。そのような事態が貴マンションで生じた場合には、駐車場専用使用権を「速やかに無条件で返上する」という約束が却ってトラブルを生じさせるおそれがあるのではないでしょうか。

なお、これは単なる不注意によるミスだと思いますが、「建替え決議」の法的根拠として、円滑化法が引用されています。つまらない争いの種にならないように、これも「区分所有法」（昭和３７年法律第６９号）に訂正しておかれた方がよいと思います。

ロ　建替え決議に代わり修繕を行う旨の議決が成立した場合は、一定の期日までに駐車場専用使用権を返上する旨の約束（第３条）
この約束についても、気になるところが幾つかあります。

第一に、「組合総会でマンションの建て替え決議に代えて修繕等による当該マンションの延長使用方法が議決された場合」とありますが、貴マンションの建物や設備修繕について総会で議決することは、しばしば、生じるのではないでしょうか。

マンションが老化して行くにつれ、雨漏り、ガス漏れ、水道管の腐食、外壁の落下などが生じ、しばしば、建物を補修しなければならなくなります。管理組合がこれらの補修を行う場合には、通常、総会の議決が必要になるものと思われます。その理由は、次のとおりです。

建物区分所有法１７条１項は、共用部分の著しい変更には集会の特別決議（ただし、規約により、区分所有者の定数を過半数まで減じることができます。）が必要である旨規定しています。また、同法１８条１項は、著しい変更とはならない共用部分の変更についても、保存行為以外は、集会の普通決議が必要である旨規定しています（ただし、規約で別段の定めをすることができます）。貴マンションの管理規約が、このような区分所有法の規定と異なる規定を設けているか否かは判りませんが、マンション標準管理規約（単棟型）は、「第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」は総会議決事項である旨定めています（同規約４８条６号）。そして、規約２８条１項は、「特別の管理」として「一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕」（１号）や「敷地及び共用部分等の変更」（３号）を挙げていますから、これらを行う場合には、管理組合総会の議決が必要となります。貴マンションの管理規約が、修繕についてどの範囲まで総会事項としているかはわかりませんが、建物の老化に伴う多くの補修は、総会の議決事項に含まれる可能性が高いのではないでしょうか。

そうすると、修繕に関する組合総会での議決のうちで、どれが「組合総会でマンションの建て替え決議に代えて修繕等による当該マンションの延長使用方法が議決された場合」に該当するかを決定するときに、争いが生じることはないのでしょうか。それとも、この第３条は建替えに代える修繕である旨議案で特に明示して総会の議決を行った場合にのみ、一定の期日に駐車場専用使用権を返上するという趣旨なのでしょうか。

第二に、第２条では、建替え決議が成立した場合には駐車場専用使用権を「無条件で」返上する旨規定されていますが、第３条には、「無条件で」という文言が入っていません。これは返上する際の争いの種になるのではないでしょうか。

第三に、第３条は、「建替え決議に代わる修繕の議決がなされた」場合には、特定の年月日に専用使用権を返上する旨規定しています。しかし、その特定の年月日以後にその議決がなされた場合はどうなのでしょうか。この条文だと、その場合には、駐車場専用使用権者は、専用使用権を返上する必要はなく、何時までも使用を継続できることになるように思われますが、それで良いのでしょうか。

ハ　駐車場使用に関して今後も現規約を遵守する旨の約束（第１条）
第１条によると、管理組合は、駐車場使用権者に対して、「駐車場の使用に関して今後も現規約を遵守する」と約束しています。この約束で念頭にあるのは、具体的には、「管理組合が駐車場に関して徴収できる費用は管理費のみとする」という現規約の規定を管理組合は変更しないということのようです。しかし、文言上は、これは、駐車場使用に関しては、専用使用権者の承諾なしには、現規約を専用使用権者に不利益に変更することはしない、と管理組合が約束していることになると考えられます。

管理組合のこの約束について、第一に問題となるのは、その有効性です。２で説明しましたように、区分所有法３１条１項本文は、「区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議」により管理規約を変更することを認め、それに対する制約として、但書で、「規約の・・・変更・・・が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない」と定めています。

この「特別の影響を及ぼすべきとき」の解釈については、次の最高裁判例があります。それは、駐車場専用使用料を増額する管理組合集会決議に対して、駐車場専用使用権を有する区分所有者が、増額には自分たちの同意がないから決議は無効だ、と主張した事案です。最高裁は、管理規約の定めに基づいて、管理費等に関する細則の規定を集会決議により改訂し、使用料を増額する場合には、集会決議についても区分所有法３１条１項但書が類推適用される、と判示した上で、「特別の影響を及ぼすべきとき」とは「規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超える場合をいう・・・」と一般論を述べ、それに基づいて、その事案では増額決議は有効であると判示しています（最判平成１０年１０月３０日民集５２巻７号１６０４頁）。　したがって、区分所有法の規定では、駐車場使用料を増額する集会決議や管理規約変更を行う場合に、常に、駐車場使用権者各自の承諾が必要なのではなく、これが必要となる場合と必要ではない場合があることになります。

ところが、管理組合が第１条のような約束をすると、管理組合は、駐車場専用使用権者の承諾がない限りに駐車場専用使用権者に不利益な規約の変更を一切しないことを約束したことになります。そのような約束が有効なのかについては疑問が残るところです。

また、これは、実質的には一種の規約変更ではないか、とも考えられますので、その議決の仕方が、集会における普通決議でよいのか、規約の変更と同様、四分の３以上の特別決議による必要はないのか、という問題もあります。

（２）管理組合と各駐車場専用使用権者の駐車場専用使用権の返上を停止条件に係らせるという形式の文書
この文書では、駐車場専用使用権者は、①駐車場の使用に関しては今後も現管理規約が遵守されること、すなわち、駐車場の使用に関しては駐車場専用使用権者の承諾なしに使用権者にとり不利益な管理規約変更が行われないことを条件として、②ⅰ　建替え決議が成立した場合には、無条件で速やかに、ⅱ　建替え決議に代えて修繕等による本マンションの延長使用方法が議決された場合には、一定の期日までに、③駐車場専用使用権を管理組合に返上することを、管理組合に約束しています。

この文書の②ⅰ、および②ⅱの文言に関する問題点は、（１）の文書の第２条、第３条についてイ、ロで挙げた問題点と同じです。

それに対し、この文書では、現管理規約の遵守は、各駐車場専用使用権者に対して管理組合が負う義務ではありませんので、（１）の文書の第１条についてハで挙げた問題点は（２）の文書では解消されています。その代わり、（２）の文書の差し入れを駐車場専用使用権者から受けた管理組合は、駐車場の使用に関する現管理規約の規定を、駐車場専用使用権者に不利益に変更しても－－たとえば、駐車場専用使用権者は管理費のほかに駐車場使用細則に基づいて一定額の駐車場専用使用料を支払う旨管理規約を変更し、使用細則で使用料の金額を定めても－－、法律上は、駐車場専用使用権者に対して、債務不履行の責任を負うものではありません。

もちろん、これにより、この文書の①の条件が成就しないことが確定するわけですから、駐車場専用使用権者は、たとえ、その後に建替え決議が成立しても、すみやかに無条件で駐車場専用使用権を返上する必要はありません。しかし、（１）の文書についてイで述べたように、建替え決議が実施されれば、遅くとも、区分所有権がすべて建替え事業主体（マンション建替組合またはデベロッパー）に移転した段階で管理規約は消滅します。マンション標準管理規約（単棟型）１５条３項によると、駐車場専用使用権者が区分所有権を他に譲渡した場合には駐車場使用契約は消滅する旨規定されていますから、その場合には、たとえ、駐車場使用契約の契約期間がまだ残っていても、この契約は終了し、区分所有者の駐車場専用使用権も消滅するものと考えられます。また、貴マンションの管理規約がこのような規定を設けていない場合でも、駐車場専用使用権は区分所有権に付随する権利ですから、区分所有権自身がすべて建替え事業主体に移転した場合には、これは消滅するものと考えられます。

また、管理組合が現管理規約の遵守という条件に違反した場合には、建替え決議に代えて修繕等による本マンションの延長使用方法が議決されても、駐車場専用使用権者は、この文書に定められた期日に専用使用権を返上する必要はありません。しかし、管理組合が、駐車場の使用に関する管理組合の規約を、区分所有法３１条１項但書に抵触しない範囲で、駐車場専用使用権者に不利益に変更する－－たとえば、合理的な範囲で駐車場使用料を増額する－－ことは考えられます。

４　結論
以上の検討によりますと、管理組合と駐車場専用使用権者と合意という形式の文書よりは、駐車場専用使用権者が管理組合に差し入れる形式の文書の方が、管理組合にとっては難点がすくないように思います。しかし、その場合でも、合意形式の文書の第２条、第３条について述べましたように、この差し入れ形式の文書の１条、２条の内容や文言について、さらに検討することが必要であるように思います。

１　住戸選定ルールを建替え決議で定める必要
（１）区分所有法６２条２項４号
老朽化マンションを建替える場合には、建替えにより新たに建築されるマンション（再建マンション）に住戸を取得したい、と思っている区分所有者は、自分の希望に沿う住戸を取得できることを望みます。したがって、そのような区分所有者にとっては、再建マンションの住戸選定がどのようなルールに基づいて行われるかは、大変重要なことです。それ故、区分所有法６２条２項４号は、「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」について、建替え決議で定めなければならないと規定しています。なお、一括建替え決議についても、区分所有法７０条３項５号が同様の規定をおいています。

「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」について建替え決議で定める場合の定め方については、１９８３年区分所有法改正（建替え決議は、そのときに新設されました）を担当した浜崎判事は、次のように説明しています。

「［再建建物の区分所有権の帰属に関する事項］は、再建建物の各専有部分を誰がいかなる対価をもって取得し、その対価の清算をどのようにするかに関する事項であり、この点も、改めて参加者間で合意をしなくても自動的に定まるように、その決定の方法又は基準を定めることを要する。

どの専有部分をどの参加者が取得するかを決定する方法（例えば、希望により、希望が競合したときは抽選によるなど）を定めた上、余剰の専有部分は他に売却（分譲）するものと定めることになろうが、売却分についても、原始的に誰が取得することとするか（全員で共有するか、特定の参加者又は第三者が原始取得するか）を定めておくことが必要である。そして、各専有部分の価格とその清算又は売却した場合の代金の分配方法等について定めることになろう。」（浜崎　恭生、「建物の区分所有等に関する法律の改正について（九）」、法曹時報３８巻６号１３６０頁）。

（２）実際には、どのような定め方をするか
実際に、建替え決議の議案の中で、「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」について定めるときには、どのように書くのでしょうか。同潤会江戸川アパートメントの例をご紹介しましょう（これは、太田知行、村辻義信、田村誠邦編著、「マンション建替えの法と実務」、有斐閣、２００５、３２２頁に登載されています）。

「再建建物のうちの等価交換の対象となる区分所有権の帰属については、別紙（４）『住居選定方式規定書』に記載の抽選方法により確定するものとする。その他の専有部分の区分所有権は再建建物の建築事業者若しくは同業者の指定する第三者に帰属するものとする」。議案書にこのように記載した上で、別紙の住居選定方式規定書で、抽選手続を詳しく説明しています。

２　衡平性による制約
（１）区分所有法６２条３項の趣旨
区分所有法６２条３項は、「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」について建替え決議により定める場合には、「各区分所有者の衡平を害しないように定めなければならない。」と規定しています。一括建替え決議についても、同法７０条４項が、同法６２条３項を、一部読み替えた上で、準用しています。

この規定の趣旨については、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項が「公平（ﾏﾏ）に定められなければ、不利益な取扱いを受けることとなる区分所有者は、建替え決議に反対せざるを得ないこととなるが、この衡平を確保することによって、建替えに参加することを欲する者に参加の機会を与えようとする」ことだといわれています（浜崎、前掲「建物の区分所有等に関する法律の改正について」、１３６１頁）。

この浜崎判事の説明を敷衍すると、次のようになるでしょう。再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」について衡平を害する定めがなされた場合には、これにより利益を害される区分所有者は、建替え決議に反対せざるを得なくなることが起こり得ます。他方、建替え決議は区分所有者および議決権の５分の４以上の賛成があれば成立しますから、これにより不利益を受ける区分所有者が少数の場合には、これらが建替え決議に賛成しなくても、決議は成立してしまいます。その結果、この衡平を害する定めにより不利益を受ける少数区分所有者は、建替え決議非賛成者として、これに賛成した区分所有者等から売渡し請求を受け、結局、区分所有権を失うことになります。区分所有法６２条３項は、このような事態の発生を防ぐことを目的としているのです。

（２）衡平とは？
それでは、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項についてどのような定めをすると、衡平を害することになるのでしょうか。ここでいう「衡平」とはどのような意味でしょうか。これについて判示した判例はありませんし、この点を論じた学説もないようです。

「衡平」ということばは、区分所有法６２条３項以外に、同法３０条３項でも使われています。すなわち、同法３０条３項は、管理規約は「区分所有者間の利害の衡平が図られるように定めなければならない。」旨定めています。

この区分所有法３０条３項は、２００２年の区分所有法改正で新設された条文です（同法６２条３項は１９８３年改正のときに新設された条文ですから、それより後です。）しかし、一部の区分所有者にとって有利若しくは不利な管理規約は無効か、という問題については、同条文の新設前からいくつかの判例があり、この条文は、これらの判例を参考にして制定されたといわれています（吉田　徹編著、「一問一答改正マンション法　平成１４年区分所有法改正の解説」、商事法務、２００３、３５頁）。したがって、「衡平」とはどのような意味かを考える上では、これらの判例が参考になります。

東京高判昭和５９年１１月２９日判例時報１１３９号４４頁は、共用部分の使用頻度の違いを考慮せずに専有部分の床面積を基準にして各区分所有者の管理費を定めた管理規約の有効性が争われた事案について、「必ずしも相当ではなく、将来より合理的な定めがなされるべきであるが、床面積による前記規約を著しく不公平であり、公序良俗に反して無効であるとまでいうことはできない。」と判示しています。

東京地判平成２年７月２４日判例時報１３８２号８３頁は、法人組合員と個人組合員の負担する管理費等の割合に差異を設けた管理規約の有効性が争われた事案において、「多数決で定められた負担金に差異を設ける規約、決議等は、目的又はその差別の方法が不合理であって、一部の者に特に不利益な結果をもたらすときは、私的な団体自治の限度を超え、原則として民法９０条の規定する公の秩序に反する・・・」と判示して、本件管理規約が、管理費の差別的取扱いを定めている限度で無効である、と判示しています。

これらの判例から考えると、「衡平を害する」とは、ある規約（管理費の負担額に関する規約が、特定の要素を考慮していないこと（東京高判昭和５９年１１月２９日では共用部分の使用頻度）、または、考慮していること（東京地判平成２年７月２４日では区分所有者が個人か法人か）に合理性がなく、かつ、それによる不利益が著しい場合を指すと考えることができるのではないでしょうか。

３　質問事案の検討
以上述べてきたことに基づいて、居住区分所有者を優先する住戸選定ルールについて建替え決議で定める場合の問題点について検討します。

（１）建替え決議の議案書にどう記述するか
浜崎判事が述べていられますように、区分所有法６３条２項４号（若しくは、同法７０条３項５号）の「再建建物の区分所有権の帰属に関する事項」については、「改めて参加者間で合意をしなくても自動的に定まるように、その決定の方法又は基準を定めること」が必要です。居住区分所有者に優先的な住戸選定権を与える場合には、区分所有者が、現在、老朽マンションに「居住している」か否かが「自動的に定まる」のかが、問題になるように思います。たとえば、①死亡した親の区分所有権を複数の子供が相続し、そのうちの１人が居住している場合、②同居していた親子のうち区分所有者の親は介護施設に入居し、その子供がだけが住戸に残っている場合、③そのマンションの住戸には荷物は置いてあるが、実際には、マンション外の家でほとんど生活している場合などには、居住区分所有者になるかどうか問題となります。議案書では、これらの問題について一義的に決定できる基準を作成することが必要です。

（２）住戸選定の方法は衡平か
再建マンションに住戸を取得することを希望する老朽マンションの区分所有者の住戸選定方法としては、おそらく、抽選が、もっとも、衡平に合するでしょう（上述したように、浜崎判事も、この方法を例示しています）。しかし、衡平に合する選定方法は、もちろん、これだけではありません。たとえば、平均還元率が１００パーセントに及ばない建替えにおいて、高齢で資力に乏しい居住区分所有者の再建マンション住戸の取得を可能にするために、再建マンションの設計段階で、あまり居住条件のよくない場所に専有面積が少ない住戸－－すなわち、比較的安価な住戸－－を幾つか用意した上で、高齢の居住区分所有者に優先的選定権を与え、それらの住戸を取得させることは、専有面積の少ない住戸は賃貸向きであり、非居住区分所有者の需要も多いこと、しかし、その需要を満たすために小さい住戸を数多く作ると居住環境を損なうことを考慮すると、おそらく、「合理的」な住戸選定基準であるといえるでしょう。

居住区分所有者に優先的な住戸選定権を与える、という住戸選定ルールを作成する場合には、それが衡平に合する根拠、言い換えれば、そのルールが合理的である根拠を、多くの人に説明し、納得してもらえるものでなければならないでしょう。

居住区分所有者に優先選択権を与える住戸選定ルールの合理性をうまく根拠付けることができない場合でも、そのルールが衡平を欠くと判断されるのは、非居住区分所有者がその住居選定ルールにより「著しい」不利益をこうむる場合です。これは、マンション全体の設計や各住戸の価格などを総合的に考慮して、ケース・バイ・ケースで判断することになるでしょう。

１．補助金のシステム
補助金の源泉は、国民が支払う税金です。したがって通常の民間事業で補助金をもらうのは簡単ではありません。その理由付け＝大義名分が必要となります。一般的な例でお話します。

（１）都市再開発法に基づく市街地再開発事業
１）大規模な建替え
同潤会をご存知ですか？関東大震災で被災した人たちのために、世界から集まった義捐金で設立された団体です。同潤会アパートメントは、同潤会が建設した集合住宅ですが、老朽化が激しく、建替えは、概ね終わりました。

残っているのは「上野下アパート」だけとなってしまいました（三ノ輪アパートは建替え中）。同潤会アパートで大規模なものは、都市再開発法に基づく「市街地再開発事業」で行われています。押上二丁目（中之郷アパートメント）、住吉・毛利（猿江裏町）、横川五丁目（柳島アパートメント）、東日暮里五丁目（日暮里（鶯谷）アパートメント）、白河（清砂通りアパートメント）で首都圏不燃建築公社が手がけて建替えられました。表参道ヒルズ（青山アパートメント）や代官山アドレスタワー（代官山アパート）もそうですね。

これらは敷地規模もありマンション建替え事業ではありますが、「法的な括り」で言うと、市街地再開発事業となっています。補助金は貰っていますが、見かけはマンション建替えでもあまり参考になりません。

２）小規模な建替え
規模が小さい市街地再開発事業には個人施行があります。上記の「大規模な建替え」は組合施行となります。

市街地再開発事業には、「国庫補助採択基準」というものがあります。個人者施行では、施行地区面積が1000㎡以上となっています。これは、さらに二種類に分類できます。補助金が貰えるタイプともらえないタイプです。

個人者施行の事業で、高度利用地区、都市再生特別地区、特定地区計画等区域にあれば最低条件はクリアーしていますが補助金は付きません。

補助金を受けるには、都市計画事業にする必要があります※。ある事例では、「市街地再開発促進区域」（都市再開発法第7条）の網を掛けて都市計画事業にしています。もちろん、われわれが勝手に網を掛けるわけではなく、行政と折衝し、街づくりの目的に適って、初めて市街地再開発促進区域がかかるのです。

※ちょっと専門的になりすぎてわかりにくいですね。都市計画法の中に都市計画道路の建設とか、都市計画公園の建設がありますが、これらは、「都市計画事業」という大きな括りの中にあります。まちづくりの国の根幹的な事業なので民間が行う場合には補助金が交付されます。市街地再開発事業も「都市計画事業」なのですが、極めて複雑な事業なので都市計画法とは別に、都市再開発法で細かく規定されているのです。

重要なことは、マンション敷地単独では、市街地再開発事業にはなりません。周囲の土地を集約することにより環境改善、防災や防犯といったまちづくりに資する必要があります。

権利者がマンションだけで無く、戸建住宅等の関係者が入るために、難易度が一層、高くなります。

（２）大都市法（「大都市地域における住宅および住宅地の供給の促進に関する特別措置法｣）に基づく、都心共同住宅供給事業、
三大都市圏＝東京、大阪、名古屋の一部（重点供給地域）で行われているものです。東京の場合は、環状7号線の内側で事業が行われます。共同化タイプ、市街地環境形成タイプ、マンション建替えタイプ、住宅複合利用タイプ、優良住宅供給タイプの五つです。

分譲価格や管理等に公的規制が課されます。

次で説明する優良建築物等整備事業と似ています。

（３）制度要綱に基づく優良建築物等整備事業
複数地権者を纏めて、敷地集約型の等価交換事業を行う場合に、補助金が出る場合があります。制度名は、優良建築物等整備事業と言います。通常、略して優建（ゆうけん）と呼んでいます。実績のある支援制度です。大きくは2つに、細かく分けると5つに分かれます。

優良開発型
*共同化タイプ　*市街地環境形成タイプ　*マンション建替えタイプ

市街地住宅供給型
*住宅複合利用タイプ　*中心市街地共同住宅供給タイプ

複数地権者に対応するのが優良開発型の共同型になります。調査設計計画費（事業計画作成、地盤調査、建築設計、権利変換計画作成等）、土地整備費（建物除却、仮説店舗設置等）、共同施設整備費（建物を共同化することにより必要となる共同施設等（※建物の共用部分と考えればよいと思います））等に対し、東京２３区の場合であれば、国が三分の一、東京都が六分の一、区が六分の一併せて三分の二となります。

また、この制度が、その自治体で「補助要綱」を作っていないと補助金が出ないことになります。市部では、補助要綱のない自治体があり、ここは非常に重要なので事前に調査・確認する必要があります。大都市法と環七を境界に、その外側が優建と住み分けが出来ています。

調べていくと、さまざまな補助制度があります。都心共同住宅供給事業を検索していて、国土省の「住宅市街地総合整備事業」に当たりましたが、まちづくり系の補助は角度を変えればまだまだありそうです。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/seido/39sougouseibi.html