賃借人への対応

当マンションは、区分所有者の1/3くらいの方が、第三者に住宅を賃貸されております。これからマンションの建替えを行う場合に、こうした賃貸住戸は問題になる可能性はあるのでしょうか?また、問題となる場合にはどのような対処をすれば宜しいでしょうか?

マンションの建替え決議を行った場合でも、建替え決議は、区分所有者間の合意事項に過ぎません。そのため、賃借人や抵当権者等の第三者に対しては、決議そのものは特に効力はありませんので、ご指摘のように住戸を賃貸されている場合には、仮に賃借人の方が退去を拒まれるようなことになると、その問題が解決されるまで建替えが困難となる可能性が考えられます。

賃貸住宅の貸主が借主に住戸の明け渡しを求める場合には、法的には次のような手続きが必要となります。まず、期限の定めのある賃貸借契約を締結されている場合(要は、「平成○○年○月○日から2年間」等の貸し方をされているケース)では、基本的には契約期間が満了する1年前から6ヶ月前までに間に契約更新の拒絶をする必要があります(借地借家法第26条)。

また、期限の定めのない借家契約の場合には、解約の通知をしてから6ヶ月経過することにより借家契約は終了することとなっております(因みに、期限の定めのある契約でも、契約期間が終了して、更新の契約等も行わないまま事実上借家契約が継続しているような場合には、期限の定めのない契約とみなされます。)(借地借家法第27条)。しかしながら、いずれの場合も、借家人がすんなりと更新の拒絶なり解約なりを受け入れてくれれば何の問題もないのですが、先方が居住の継続を希望された場合には、退去を求める場合には「正当事由」が必要となります(借地借家法第28条)。正当事由については、法は、「家主とテナントの何れが建物を必要としているか?」・・・一般には借家人のほうが必要としていると見なされます、「建物の賃貸借に関する従前の経過」・・・借家人がよほどの信義則違反でもしていない限りは、100%は認められる可能性は少ないでしょう、「建物の利用状況及び建物の現況」・・・危険建物の指定でも行政から受けている場合には、ある程度対処にはなると思われますが、そうでない場合には、なかなか厳しいです、「立退き料の支払い」が挙げられております。

誠に残念ではありますが、現時点では「建替え決議」は正当事由として認められておりませんから、明渡し交渉の際に、借家人から求められれば立退き料が必要となることが多いと思われます。

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