建替えの話で「既存不適格」という話を聞きますが、どういうことでしょうか?

マンション再生について検討を開始したのですが、『既存不適格だと建て替えできない』といった話を聞きました。既存不適格とは、どういうことなのでしょうか?

適合建築物・違反建築物・既存不適格建築物

既存不適格とはどういうことですか?

現在既に存在する建築物は、建築基準法等の現行法の視点から、現行法に「適合している建築物」と「適合していない建築物」のどちらかに分類されます。

このうち、適合していない建築物はさらに「違反建築物」と「既存不適格建築物」のどちらかに分類されます。

現行法から見た建築物の分類

現行法から見た建築物の分類

違反建築物とは、文字通り、法律等に定められた規定に違反している建築物を言い、面積制限をオーバーした建築物、高さを守っていない建築物、必要な設備を設けていない建築物など、様々なものが該当します。

一方、既存不適格建築物とは、建築したときには適法であった建築物が、その後の法令の改正によって、改正後の規定に適合しない部分が生じることがあり、このような部分を含んだ建築物のことを言います。

法令の改正によって既存不適格に

法令の改正によって既存不適格に

例えば、高さ制限のない地域で高さ15mの建築物を建てたとします。その後、この地域に高さ10mの高さ制限が設けられた時に、この建築物は既存不適格建築物となります(高さ制限をオーバーした5mの部分が適合しない部分となります)。一方、高さ10mの高さ制限が設けられた後に、これより高い建築物を新築した場合、その建築物は違反建築物となります(この違反建築物は、実際には建築確認制度によって認められないため、建築されることはありません)。

既存不適格建築物を現行法に適合させる必要がある

なお、既存不適格建築物だからと言って、すぐに建物の利用ができなくなる訳ではありません。問題は、一定規模以上の増改築や改修などを行う際に、現行法に適合させる必要があることから生じます。

建物の状況によっては、現行法に適合させることは簡単なことではありません。上述の例であれば、高さ制限をオーバーした5mの部分を撤去する等の措置が必要になるのです。

マンションなどの区分所有建物に限った話ではありませんが、現行法の基準に適合させることが困難で、適切な再生措置を図れない老朽化建物が国内には数多く存在します。

例えば建築基準法の改正

さて、現在の建築基準法のもとになったのは1919年に施行された「市街地建築物法」です。戦後、全面改正の要望が出たため、建設省(現在の国土交通省)は1949年から改正案作成に着手し、1950年(昭和25年)に建築基準法を誕生させました。

その後、社会や経済の状況、技術の進化等を反映して、建築基準法の改正が繰り返されています。

例えば、敷地面積に対する建築物の延べ面積の制限(容積率)の考え方が導入されたのは、1964(昭和39年)に施行された第4次改正からであり、当時、既に高層化が進んだ市街地などでは、後から導入された容積率をオーバーしている建築物が見られます。

他にも、日照権問題が多発したことで、日影規制による高さ制限の考え方が導入されたのは、1976年(昭和51年)の改正です。

こういった改正以前に建てられたマンションの再生を検討する際に、容積制限や日影規制による高さ制限の影響で改修が困難、建替えにしても既存建物の半分程度しか建たないという事例も存在します。

決して、「既存不適格=建て替えられない」という訳ではなく、建替えの条件が悪くなることが多く、結果的に合意形成が難しくなる、といった理解が正しいでしょう。なお、既存不適格の場合は、建替えに限らず、大規模修繕や改修など、何をするにしても難しい側面が多くなるのが実情です。

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