団地管理組合の成立

現在、私は団地型のマンション(合計5棟で構成されております。)に居住しております。私が居住している団地は、従来は管理組合ではなく、団地の自治会が団地全体を管理しておりましたが、将来的なマンション再生を考える場合に、団地管理規約を設定した上で団地管理組合を設立したほうが良いという助言を受けて、団地管理規約設定のための区分所有者集会を行いました。団地管理組合規約を設定する場合には、棟ごとに区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成が必要であると聞いておりましたが、5棟中1棟については4/3の議決は得られず、団地管理組合は結成されませんでした。その後、管理組合結成準備委員会では、各棟別の管理組合と全体の敷地の管理組合の合計6の組合を別個に設定しております。ただし、一部の区分所有者の中には、現在は管理組合は成立していないという意見もあります。将来的な建替えを見据えて、現状についてコメントをお願いします。

照会の文章の中で『管理組合結成の集会が開催されましたが、5棟の内1棟は反対多数で棟の管理組合は結成されませんでした』とあり、『その後、管理組合結成準備委員会では、各棟別の管理組合と全体の敷地の管理組合の合計6の管理組合を別個に結成しました』とありますが、以下では、伺っている内容を前提にして、話を進めさせていただきます。

まず、区分所有法第3条では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」と規定されております。これは、マンションであるからには、当然に管理組合(管理を行うための団体)は構成される訳です。ただし、ご指摘の「管理組合結成の集会」が、「団地管理規約をおいた団地管理組合の設立のための集会」であるとすれば、その1棟の区分所有者の反対により、団地管理組合が結成されなかったのではないかと思われます。すなわち、この団地においては、棟ごとに管理組合が並列する状況になっていると思われます。

次に、各棟別の管理組合の件ですが、区分所有法第3条では、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成」するとされておりますので、実際に区分所有建物があれば、当然に各棟ごとの団地管理組合は成立します。その意味では5つの管理組合は成立していることは間違いありませんが、規約等については、棟集会で可決する必要がありますから、適法な集会において規約を制定していない限りは、規約のない管理組合であることになると思われます。また、土地についても全員で共有しているのであれば、土地の管理をする団体は構成されているのでしょうが、これも適法に規約の制定をしていないのであれば、棟別の管理組合と同様となります。

いずれにしても、こうした状況であるとするならば、この団地において将来的に建替え決議を行う場合には、区分所有法70条の団地一括建替え決議を行うことができません(団地管理規約がないためです)。こうしたことから、まず、団地内でマンション再生について勉強や議論を行ったうえで、適正な専門家を入れながら、団地管理規約を適法に制定することが必要であると思われます。

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