再建マンションの購入に追加資金が必要です。現在は、私一人の所有ですが、追加資金は息子がローンを組んで借りたいと考えているのですが可能ですか?

権利返還方式の場合、追加資金は所有者しか支払うことができません。したがって、追加資金を息子さんが支払われる場合には、息子さんの所有権も必要となります。

息子さんの所有権に関して、追加資金を現金で支払う場合は110万以内の贈与(持分)で構いません。

しかし、住宅ローンを組む場合は、一般的にはローンを借りる人の持分が1/2以上であることが要求されます。この場合に、無理やり贈与額を増やすと、基礎控除を超えた部分については贈与税が発生します(相続時清算課税制度を利用して2,500万円の範囲まで贈与する場合には、贈与税は発生しません。ただし、一定以上の財産を保有されている場合には、この制度の適用の可否について税理士等の専門家と十分な相談をされた上で検討されることをお勧めします)。

なお、住宅融資支援機構の融資のフラット35の場合には、必ずしも1/2までの持分でなくても融資が可能なことがありますので、必要に応じて検討して下さい。

ところで、マンションの持分を贈与される場合の評価は「時価」となっていますが、建替え決議前後の贈与の場合には、特に時価が確定している訳でもありませんので、相続税の財産評価基本通達による評価で求めた数値で考えて構わないようです(建物は固定資産税評価額、土地は路線価評価×共有持分割合)。

なお、所有者が65歳以上で居住を目的とすれば、息子さんがローンを組むのではなく本人が借りるという方法もあります。具体的には、住宅金融支援機構に高齢者支援リバースモーゲージという制度があります。これは、元金据え置きで利子だけを毎月支払う制度で、最高借入額1,000万、価格の8割まで借り入れができます。元金は相続発生時に支払うか、あるいは繰り上げ返済もできます。贈与税を支払って、息子さんがローンを組むよりは良い方法かもしれません。

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