隣地と同じくらいのマンションが建てられますか?

周りに新しく大きなマンションが建設されました。自分が住んでいるマンションも将来建て替えることになると思うのですが、同じくらい大きなものに建て替えられますか?

隣地と同じくらいのマンションが建てられますか?

いいえ。建替え後のマンションの大きさは、個々の敷地の条件やその他の条件によって大きく異なります。したがって、周辺に大きなマンションが建設されたからといって、自分のマンションも同じくらい大きなものになるとは言えません。

例えば、建物の大きさを決定する一つの要素として、容積率というものがあります。容積率とは、敷地面積に対する建築物の延べ面積の上限を規定したもので、例えば、敷地面積が1,000㎡、容積率が400%の場合、建築物の延べ面積は1,000㎡×400%=4,000㎡が上限となります(敷地面積×容積率=延べ面積の上限)。

この容積率には、都市計画によって指定される指定容積率と、前面道路の幅から算出される容積率の2種類あり、いずれか厳しい方がその敷地に適用されます。したがって、敷地に接している前面道路の幅が小さい場合は、指定容積率が大きい地域でも、実は前面道路の幅から算出される容積率が小さく、あまり大きな建物が建てられないということがあります。

加えて、ここでは容積率を例に挙げましたが、高さ制限などの他の要素も検討する必要があり、個々の敷地によって異なるこれらの条件から、その敷地で立てられる実際の建築物の大きさが決まってきます。

したがって、隣の敷地に大きなマンションが建ったからといって、条件の異なる自分の敷地でも同じような大きさのマンションが建つとは限らないのです。

なお、以上のような建築物のヴォリューム検討(=大きさ検討)であれば、建築設計・施工業者などでも検討可能です。ただし、建替えか修繕かの意思決定の参考材料とするには、無償で取得できる専有面積(いわゆる還元率)の算出等まで検討する必要があり、これにはデベロッパーの保有するマーケットデータやその他のマンション建替えに関する専門知識が必要となります。

まずは、こういった知識を保有している相談先を見つけるか、あるいは公的な窓口などで紹介してもらい、必要最小限の費用で、建替えがどのようなものになるのか、還元率はどれくらいになるのか、といった参考情報を獲得することが重要でしょう。

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