容積率400%の地域で、400%一杯を使って建っているマンションに住んでいます。建て替えても大きくならないのは分かっているのですが、それでも大規模修繕や耐震補強工事でお金を使ってしまうよりは、新しいマンションに建て替えた方が良いという意見が多数です。このようなマンションでも建替えはできるのでしょうか?

可能です。大きく、二つの方法が考えられます。

一つの方法は、マンション建替えの実績のあるデベロッパーに協力してもらいながら、等価交換事業や円滑化法を活用した事業として建替え実現を図ることです。余分な専有床が増えなくてもデベロッパーは建替え事業に参加可能であり、デベロッパーの参加によって事業推進や資金面に不安が少ないのがメリットとなります。

新築マンションの分譲価格等により異なりますが、再建後の総専有面積(≒容積が変わらないので現在の総専有面積)の30%~60%程度は無償で取得できる可能性があります。現在お住まいの住戸の30%~60%程度の大きさであれば、無償取得できるという意味です。それ以上の専有部分を増床する場合は、増床分を一般市場価格に近い価格でデベロッパーから購入することになります。

もう一つの方法は、自主再建方式のマンション建替えが考えられます。つまり、建替え推進をコーディネートしてくれるコンサルタント等の専門家と協力して自主再建する方法です。建設費や設計に関する費用、コンサルタント費用等を全員で負担して再建します。デベロッパーが介在しないため、専有面積100%取得のための自己負担は前述の方法より少なくて済みます。

ただし、合意形成の実現に困難な局面が数多く発生し、特に建替え決議後の売渡請求の費用、売却して転出する方の費用等をどのように捻出するか、また、完成時に再入居希望の方でローンの借り入れが不調となる場合等の経済的不測状況をどのように克服するかが課題となります。コンサルタントは資金を供出して解決することはできません。参加した皆様の連帯責任となるリスクを念頭に置く必要があります。

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