大規模修繕を考えています。どのような点に留意したら良いのでしょうか?

大規模修繕を考えています。どのような点に留意したら良いのでしょうか?

大規模修繕の留意点は?

大規模修繕案について、どの程度の費用がかかるのか、費用をかける価値がどの程度あるのかを明確に示し、区分所有者の合意を得ることが重要です。

1.管理組合集会での決議

大規模修繕を行うには、管理組合の理事会が修繕案を作成し、これについて管理組合集会で議決しなければなりません。

この集会の決議は、その修繕が共用部分をどの程度変更する工事なのかにより、普通決議で良い場合と特別決議が必要な場合とがあります。

普通決議では区分所有者および議決権の各過半数の賛成が必要ですし、特別決議では各3/4以上の賛成が必要です。

2.区分所有者の賛成を得るための合意形成

それでは、理事会の修繕案に対する区分所有者の賛成を得るためには、どのような点に留意する必要があるでしょうか。

修繕の必要性、理事会が提案している修繕案の妥当性について、区分所有者にきちんと説明する必要があることは当然ですが、一般的には、長期修繕計画等に基づいた修繕であり、かつ、修理費も十分積み立てられている場合(追加負担のない場合)には、合意形成は比較的容易なことが多いでしょう。

しかし、追加負担を必要とする場合や、長期修繕計画等に基づいた修繕ではない場合(この場合には、区分所有者および議決権の各3/4以上の賛成を得ることが必要となることもあります)では、議決に必要な区分所有者の同意を得ることが容易ではないこともありますし、また、仮に集会の議決が得られても、全区分所有者から追加費用の拠出を受けることは容易ではありません。

大規模修繕案について、大部分の区分所有者の賛成を得る際の最大のポイントは、「どの程度の費用がかかるのか」と「費用をかける価値がどの程度あるのか」の2点を明確に示すことと言えるでしょう。

なお、管理組合規約等で修繕に関して何らかの取り決め等がある場合には、こうした内容も事前に十分把握しておく必要があります。

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