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老朽化マンション再生の初期段階・中期段階の管理組合・区分所有者の皆様を支援するNPO法人です。
A. 現在適用されている耐震基準より低い基準で設計されたマンション（旧耐震基準で設計されたマンション）は、全国に約100万戸存在します。
毎年約20万戸の新築マンションが分譲され、その総戸数が500万戸を超えたことから、およそ1/5のマンションに耐震性能が劣っている可能性があるということです。
簡易な見分け方は、耐震基準の改正された昭和56年（1981年）6月1日より前に設計されたマンションかどうかを役所で調べることです。これは実際にマンションが完成した時期ではなく、設計の審査（建築確認申請）がいつかによって判断します（したがって、昭和57年や58年に建物が完成していても、旧耐震基準で設計されている可能性はあります）。
旧耐震基準で設計されているからといって必ず耐震性能に劣る訳ではありませんが、旧耐震基準で設計されたマンションや耐震性能に不安のあるマンションの場合は、必ず耐震診断を実施し、調査結果に基づいて必要な耐震改修を施すべきでしょう。
８月２６日（日）に上原区民会館にて、第３回マンション建替え基本講座が開催されました。
非常に暑い中、ご参加頂きましてありがとうございました。
当日は、円滑化法適用第一号の諏訪町住宅の建替えを推進したメンバーと、それをサポートした東京都住宅供給公社のコンサルタントの講演を基に、参加者との間で活発な質疑応答があり、非常に有意義な講座になったのではないでしょうか。
外部居住者の老朽化認識不足や区分所有者毎の認識ギャップを補うために、手間やコストを惜しまず地道に広報活動を継続したことや、住民間の意見の相違に対して徹底的な話し合いによって解決を図ったこと（２年間で９９回の委員会や総会の開催）など、重要だと分かっていても、いざ実行するとなると、なかなか難しいことがしっかり行われていたことが、「全員合意」という合意形成の背景にあったことがよく分かったと思います。
次回は、我が国で初めて建替え決議によるマンション建替えを実現させ、現在も数多くの建替えをサポートしているコンサルタントの田村誠邦（本NPO理事）が、マンション建替え初期段階の留意点について、９月２９日（土）に笹塚区民会館にて講演します。ぜひ、ご参加下さい。
円滑化法第１号諏訪町住宅の建替えはいかに進められたのか？
建替えを成功させた区分所有者、それを支援したコンサルタントの立場から、実際の建替えがいかなるものかを語って頂きます。
建替え実践者の生の声を聞ける機会はなかなかありませんので、この機会にぜひご参加下さい。
■第３回マンション建替え基本講座 ２００７年８月２６日（日） １３：３０～１６：３０ 上原区民会館 会議室１号
http://www.saisei-navi.jp/archives/category/lecture
A. 大規模修繕を行うために必要な手続は、その大規模修繕が共用部分の著しい変更を伴う場合とそれ以外の場合とで違います。なぜなら、前者では区分所有法１７条が適用されるのに対し、後者では同法１８条が適用されるからです。以下では、それぞれの場合について、どのような手続きが必要かを説明します。
１．区分所有法１７条の適用
（１）「重大変更」
共用部分の変更の内で、区分所有法１７条に従って変更を行う必要があるものは「重大変更」と呼ばれています（法務省民事局参事官室編、「新しいマンション法」、商事法務研究会、１９８３、８１頁参照）。平成１４年改正の区分所有法では、これは、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴う変更です（区分所有法１７条１項）。
共用部分の重大変更をする場合には、管理組合は次のような手続を踏まなければなりません。
（２）区分所有者及び議決権の各３／４以上の賛成
共用部分の「重大変更」をする場合には、管理組合集会を開き、そこで、理事会の提案を、区分所有者及び議決権の各３／４以上で議決することが必要です。このように、区分所有者及び議決権の過半数では足りず、３／４とか４／５を必要とする決議を「特別決議」といいます。
決議を行うにあたっては、区分所有法に則り集会の招集手続を進め、その集会で決議をすることが必要です。また、区分所有者数の数え方や議決権割合の決め方についても注意が必要です。
したがって、大規模修繕についても、これが「重大変更」に該当する場合には、管理組合集会で特別決議をしなければなりません。
（３）３／４の区分所有者の賛成の緩和
（２）で述べた区分所有者数の３／４以上という要件は、管理規約で過半数まで減ずることができます。しかし、議決権の割合を管理規約で緩和することはできません。
（４）特別の影響を受ける区分所有者の承認
共用部分の重大変更が専有部分の使用に特別な影響を及ぼすべきときには、３／４以上の多数決に加えて、その専有部分の区分所有者の承諾を得ることが必要です。専有部分への特別の影響の例としては、「その変更工事中、ある専有部分への出入りが不自由になるとか、変更の結果、ある専有部分の採光・通風が悪くなるといった場合」が挙げられています（前掲「新しいマンション法」、８５頁）。
２．区分所有法１８条の適用
（１）軽微変更
共用部分の変更の内で、区分所有法１８条に従って変更を行なえばよいものは「軽微変更」と呼ばれています（前掲「新しいマンション法」、８３頁参照）。平成１４年改正の区分所有法では、共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わない変更が「軽微変更」です。共用部分の軽微変更は、区分所有法１８条１項本文の「共用部分の管理」に該当すると解されています（前掲「新しいマンション法」、８頁）。
共用部分の軽微変更をする場合には、管理組合は次のような手続を踏まなければなりません。
（２）区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成
管理組合集会での議決が必要なこと、集会招集手続に瑕疵がないように注意する必要があること、区分所有者数の数え方、議決権割合の決め方などは、重要変更の場合と同じです。違う点は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で良いことです。
（３）規約による別段の定め
区分所有法１８条２項は、「前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない」と規定しています。したがって、例えば、特定の種類の軽微変更については、いちいち集会で議決しないで、管理者や理事会等の決定に委ねる旨規約で定めることができます（稲本洋之助、鎌野邦樹、「コンメンタールマンション法 第２版」、青林書院、２００４、１４７頁参照）。
マンション標準管理規約（単棟型）２２条２項は、各住戸に付属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他の開口部（これらも共用部分です）の改良工事で、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の向上に資するものについて、管理組合が工事を速やかに実施できないときは、各区分所有者が、その責任と負担で実施できる旨定めていますが、これは、１８条１項の定めとは異なる手続を管理規約で定めている例です。管理規約でこのように定めておけば、例えば、ある住戸の窓ガラスを複層ガラスに代えるのに管理組合集会での区分所有者及び議決権の各過半数による決議は必要ではないことになります。
（４）特別の影響を受ける区分所有者の承認
この点は１の（４）で述べたことと同じです。
３．共用部分のどのような変更が、「重大変更」になるのか？
（１）平成１４年区分所有法改正
区分所有法１７条１項は、平成１４年に改正されるまでは、共用部分の変更について以下のように規定していました。
共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数による集会の決議で決する
したがって、旧区分所有法１７条１項の下では、「著しく多額の費用を要しない」共用部分の改良工事が「軽微変更」で、それ以外は「重大変更」でした。平成１４年改正で、「形状又は効用の著しい変更」を伴う共用部分の変更だけが「重大変更」となったのです。
「建物の維持・保全の観点から定期的に実施することが予定されている外壁や屋上防水等のいわゆる大規模修繕工事についても、著しく多額の費用を要する場合には、特別多数決議が必要になって、その円滑な実施が困難になっており、建物の適正な管理に支障を来す場合がある」ことが、この改正の理由であると言われています（吉田徹編著 「一問一答 改正マンション法」、２００３、商事法務、２１頁）。
（２）管理組合規約
平成１６年に改正される前の「中高層共同住宅標準管理規約」４５条３項は、旧区分所有法１７条１項の規定を受けて、「敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」については、「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上」による総会の議決が必要である旨規定していました。改正マンション管理標準規約４７条３項２号は、もちろん、改正区分所有法１７条１項本文に合わせて、この点を改正しています。
ところで、管理組合の中には、旧中高層共同住宅標準管理規約に基づいて管理規約を制定している組合が相当数ある、と言われています。そのような管理規約が、マンション管理標準規約の改正後、これにあわせて改正されていない場合には、管理規約上は、共用部分の変更は、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないもの」以外はすべて「重大変更」となり、３／４以上の多数による決議を必要とすることになります。これでは、折角区分所有法１７条１項を改正しても、大規模修繕をし易くするというその趣旨が充分には実現されません。
それゆえ、改正区分所有法に基づき大規模修繕を実施する、というのが区分所有者の通常の意思であることを理由として、
前記標準管理規約のような規定がある場合（大規模修繕の決議要件を３／４以上の特別多数決と定める場合も同様と考えられます）でも、一般的には、改正法施行後は、普通決議で大規模修繕を実施できるものと考えられます。
と言われています（前掲「一問一答 改正マンション法」、２３頁）。
すなわち、管理規約の文言が「敷地及び共用部分等の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」となっていても、「敷地及び共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）」と読んで良いというわけです。
（３）どのような場合が「形状又は効用の著しい変更」となるか
それでは、共用部分の「形状又は効用の著しい変更」（重大変更）に該当するものとして、特別決議によらなければならないのは、どのような場合でしょうか？
「共用部分の形状の著しい変更」の例としては、階段室を変更してエレベーター室にする場合が、また「共用部分の効用の著しい変更」の例としては、集会室を改造して賃貸店舗に転用する場合が挙げられています（前掲「一問一答 改正マンション法」、２４頁）。
また、平成１６年改正の「マンション標準管理規約４７条」に対する国土交通省のコメントでは、特別決議を必要とする修繕、普通決議で良い修繕について、次のような例を挙げています。
- バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通工事とし、階段室部分を改造したり、建物の外壁に新たに外付けをしたりして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議により実施可能と考えられる。
- 耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補強する工事や、構造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは普通決議により実施可能と考えられる。
- 防犯化工事 略
- IT化工事 略
- 計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、給水管更正・更新工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベーター設備の更新工事は普通決議で実施可能と考えられる。
- その他 略
（１）で述べたように、区分所有法１７条１項本文改正の趣旨は、定期的に行う大規模修繕工事の円滑な実施を図ることにありました。このような改正趣旨からみると、国土交通省のコメントの5.が述べているように、計画修繕工事は重大変更にはあたらず、管理組合の普通決議により行うことができると考えられます。
A. 修繕積立金を耐震診断費用に充てようとする場合には、①修繕積立金の使途について管理規約はどのように定めているか、②修繕積立金をこれに使う場合にはどのような手続が必要か、という２点について考える必要があります。
１．修繕積立金の使途に関する管理規約の規定
（１）マンション標準管理規約（単棟型）
平成１６年１月２３日に改正された「マンション標準管理規約」（改正前は「中高層共同住宅標準管理規約」と呼ばれていました）２８条１項は、修繕積立金の使途について次のように規定しています。
管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
一 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
二 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
三 敷地及び共用部分等の変更
四 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
五 その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
耐震診断は、建替え若しくは大規模修繕をする必要があるか否かを判断する前提となる調査ですから、その費用は、通常は、同条項の第４号に該当するでしょう。また、さしあたり、建替えは考えておらず、大規模修繕をする必要があるか否かだけを判断する前提として耐震診断を行う場合も、これは第５号に該当すると考えられます。したがって、管理規約が修繕積立金の使途について、マンション標準管理規約２８条１項と同じ規定を置いていれば、耐震診断費用を修繕積立金から出すことに、規約上問題はありません。
（２）旧中高層共同住宅標準管理規約（単棟型）
しかし、平成１６年改正前の「中高層共同住宅標準管理規約」２７条２項は、修繕積立金の使途について、上記「マンション標準管理規約」２８条１項１号～３号、５号と同じ規定は置いていましたが、４号に対応する規定は設けていませんでした。したがって、管理規約が旧「中高層共同住宅標準管理規約」に基づいている場合には、「建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査」という条項が含まれていない可能性があります。
この場合には、建替えをする必要があるか否かを判断する前提として耐震診断をする場合に、これに要する費用に修繕積立金を拠出することが規約上許容されるかどうかが問題となります。何故ならば、建替えは「共用部分等の管理」には含まれないのではないか、という疑問があるからです。改正「マンション標準管理規約」２８条１項に４号が挿入された理由も、これを懸念したからだと思われます。
したがって、管理規約が平成１６年改正前の「中高層共同住宅標準管理規約」に基づいている場合には、安全を期し、規約を変更して、現行マンション管理規約２８条１項４号のような規定を規約に挿入するか、「耐震診断費用も修繕積立金の使途の一部である」という趣旨の規定を挿入することが望ましいでしょう。ただし、規定の変更には、区分所有者数と議決権数の各３／４以上の賛成が必要です（区分所有法３１条１項前段）。
（３）その他
マンション標準管理規約や旧中高層共同住宅標準管理規約は、モデル規約ですから、実際の管理規約が、修繕積立金の使途について、これらのモデル規約と同じ規定を置いているとは限りません。その場合には、その規約の文言が耐震診断費用への修繕積立金の拠出を許容しているか否かを考え、疑問があれば、（２）の場合と同様、規約の変更をすることをお勧めします。
また、修繕積立金の使途に関する規約上の定めがないことも考えられます。管理規約が有効に制定されているにもかかわらず修繕積立金について何ら規定していない、ということは、まず考えられませんが、制定されている規約が制定手続きの瑕疵により無効であることは十分考えられます。このような場合には、この機会に規約を整備し、修繕積立金の使途については、「マンション標準管理規約」２８条１項のような規定を定めておくことをお勧めします。
２．手続
修繕積立金を耐震費用診断に充てることが管理規約上許容されているのであれば、実際に、これに充てるについて区分所有者の了承を得る手続きについては、特別の問題はないと思います。耐震診断を受ける場合には、その予算、診断内容を示して管理組合集会の議決を得なければなりません。修繕積立金からこの費用を支出することについて区分所有者の了承を得る手続きとしてはこれで十分だと考えます。
回答を更新したものには、一定期間、オレンジ色の「NEW」のマークを付けます。新規のQ&Aについても、このマークを付けたいと思います。
※追記：2008年１月のリニューアルより、更新日順に並ぶようになりました。
A. 大規模修繕案について、どの程度の費用がかかるのか、費用をかける価値がどの程度あるのかを明確に示し、区分所有者の合意を得ることが重要です。
１．管理組合集会での決議
大規模修繕を行うには、管理組合の理事会が修繕案を作成し、これについて管理組合集会で議決しなければなりません。
この集会の決議は、その修繕が共用部分をどの程度変更する工事なのかにより、普通決議で良い場合と特別決議が必要な場合とがあります。
普通決議では区分所有者および議決権の各過半数の賛成が必要ですし、特別決議では各３／４以上の賛成が必要です。
２．区分所有者の賛成を得るための合意形成
それでは、理事会の修繕案に対する区分所有者の賛成を得るためには、どのような点に留意する必要があるでしょうか。
修繕の必要性、理事会が提案している修繕案の妥当性について、区分所有者にきちんと説明する必要があることは当然ですが、一般的には、長期修繕計画等に基づいた修繕であり、かつ、修理費も十分積み立てられている場合（追加負担のない場合）には、合意形成は比較的容易なことが多いでしょう。
しかし、追加負担を必要とする場合や、長期修繕計画等に基づいた修繕ではない場合（この場合には、区分所有者および議決権の各３／４以上の賛成を得ることが必要となることもあります）では、議決に必要な区分所有者の同意を得ることが容易ではないこともありますし、また、仮に集会の議決が得られても、全区分所有者から追加費用の拠出を受けることは容易ではありません。
大規模修繕案について、大部分の区分所有者の賛成を得る際の最大のポイントは、「どの程度の費用がかかるのか」と「費用をかける価値がどの程度あるのか」の二点を明確に示すことと言えるでしょう。
なお、管理組合規約等で修繕に関して何らかの取り決め等がある場合には、こうした内容も事前に十分把握しておく必要があります。
質問「Ｑ」も募集しています！
