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老朽化マンション再生の初期段階・中期段階の管理組合・区分所有者の皆様を支援するNPO法人です。
１０月２７日（土）に笹塚区民会館にて、第５回マンション建替え基本講座が開催されました。
かなり強い風雨のなか、ご参加頂きましてありがとうございました。
当日は、マンション再生のための法的留意点について、マンション再生の必要性から、それを支援する法律がどのように変化してきたか、単棟型マンションと団地型マンションの手続きの違い等、様々な観点から解説して頂きました。特に、団地型マンションを再生させるにあたって適切な団地管理規約が設定されていることの重要性が、単棟型マンションの管理規約についての質疑によって、より一層明確に掴めたのではないでしょうか。また、再生を推進するリーダーの存在や役割の重要性、常日頃の民主的な管理運営の重要性について、改めて考える機会になったのではないかと思います。
さて、今回の基本講座をもって、区分所有者、管理組合向けの講座はしばらくの間、お休みとさせて頂きます。来年の春頃に改めて開催できるよう検討を進めていますので、引き続きよろしくお願い致します。
マンション建替えを実現するにあたって、その法的な手続きや管理規約の知識は必要不可欠です。しかし、その一方で、難しい用語や手続きの前に苦手意識をお持ちの管理組合、区分所有者は少なくありません。
しかし、例えば単棟型のマンションと複数の建築物で構成される団地型のマンションの建替えでは、建替えに必要な手続きが異なります。また、建替えや大規模修繕といった再生行為に先だって管理規約を適正化させておくプロセスが必要不可欠です。
明日は、マンション再生の手続きや規約、決議要件といった内容に詳しい弁護士による基本講座の開催です。この機会を逃さずにぜひご参加下さい。
■第５回マンション建替え基本講座 ２００７年１０月２７日（土） １４：００～１６：００ 笹塚区民会館
http://www.saisei-navi.jp/archives/category/lecture
A. どちらが良いか非常に難しい判断になります。
専門家が入った方が良い点として、専門知識に基づいた適切な判断や設計や事業のシミュレーション、デベロッパーとの交渉等、その専門知識が役立つ場面は少なくありません。
その一方で、専門家と言っても、その知識や経験は、設計あるいは施工、不動産取引といった特定分野の知識でしかありません。マンション再生に必要な総合的な知識を持っている訳ではなく、自分の経験だけに基づいた偏った意見によって誤った方向に進むことも少なくありません。
また、仮に適切な方向に導いていたとしても、他の区分所有者からは専門知識を利用して自己利益を追求していると思われる可能性があり、実はこれが非常にやっかいな問題となります。
区分所有者である専門家を入れる場合は、透明で私心のない専門知識の発揮と徹底した情報公開によって、他の区分所有者の不信感を招かないような努力がより一層必要となるでしょう。
A. 何もしなくても、そのような乱暴な建替えは、まず間違いなく合意形成がうまく行かずに失敗に終わるでしょう。
マンションの建替え問題とは、区分所有者の高齢化問題と密接に関連しています。高齢者、あるいは資金的に余裕のない区分所有者を無視するような建替えは、完全に間違っています。
現実的には、区分所有者の多くが高齢化していくなかで、そのような乱暴な建替えは、建替え決議に必要な４／５の賛成を得ることはできないでしょう。むしろ、マンション再生に詳しくない専門家に検討を依頼することで、修繕積立金等の貴重な資源が減っただけという結果に終わるかもしれません。
とはいえ、建替え検討委員会や理事会、一部の区分所有者が暴走して、このような状況になることは少なくありません。大抵の場合は、間違った情報に翻弄されているだけだったり、正しい知識が不足しているだけだったりするのですが、いたずらに対立して、それまで培ってきたコミュニティを崩壊させてしまうことも問題です。
まずは、勉強会やセミナーに参加するなどして、マンション再生に関する正しい知識を身につけて下さい。
本NPO法人も度々依頼を受けて出張セミナーを開催していますが、そういった外部の専門家を招き、勉強会を開催するのは比較的実現しやすく効果も大きいのではないでしょうか。
A. 建替え決議が成立し、催告についての法定期間が経過し、「建替え参加者」が確定した後になります。
建替え決議で決議を取るのは、建替えに賛成か？反対か？です。建替え決議に反対したからといって、再建マンションを取得できない訳ではありません。したがって、決議の時点では反対でも、決議が成立し、マンションを建替えることが決まった後に、再建マンションを取得するかどうか（建替え参加者になるかどうか）の意志決定をすることになります。そのようにして、建替え参加者が確定した後に初めて住戸の位置決めをすることになります。
建替え決議前に住戸の位置決めをしてしまうと、住戸位置に不満のある方が決議に反対する可能性が出てきます。また、建替え決議賛成者だけが先に住戸の位置決めをしてしまうと、非賛成者は残った住戸から選ぶしかなくなり、これもまた問題があります。
位置決めについて、既存建物の住戸位置を踏襲するという考え方もありますが、公平性の観点からは、すべての既存住戸と建替え後住戸に価格を付けて、差額を清算すれば誰でもどこでも選べるというルールが望ましく、希望者が重なった場合には抽選で選ぶのが公平でうまく進む場合が多いでしょう。
以上の内容に関連して、「住戸の位置があそこなら建替え決議に賛成する」といった条件付き賛成者は、特別扱いを要求していることになり、公平性の観点からも、賛成者ではなく非賛成者であると指摘できるでしょう。
９月２９日（土）に笹塚区民会館にて、第４回マンション建替え基本講座が開催されました。
雨の中、ご参加頂きましてありがとうございました。
当日は、マンション建替えの初期段階の留意点として、老朽化マンションの現状から、耐震診断、大規模改修を行うにあたっての留意点、マンション建替えの流れから、その仕組みや留意点、コンサルタントの役割・選定方法、デベロッパーの役割・選定方法などを詳細に解説頂きました。スライドにして約４０枚近くのボリュームのある内容にマンション再生のポイントやマニュアルを読んでも分からない秘訣が数多く盛り込まれていて、満足頂ける内容になったのではないでしょうか。
さて次回は、我が国で初めて大規模団地について建替え決議が成立した大阪千里桜ヶ丘住宅の建替え決議をコーディネートし、弁護士として数多くのマンション再生をサポートしている村辻義信（本NPO理事）が、マンション再生のための法的留意点について、１０月２７日（土）に笹塚区民会館にて講演します。適正な管理規約や法的手続きを踏まなければ、マンション再生は実現しません。この機会を逃さずに、ぜひ、ご参加下さい。
■第５回マンション建替え基本講座 ２００７年１０月２７日（土） １４：００～１６：００ 笹塚区民会館
http://www.saisei-navi.jp/archives/category/lecture
明日２９日に笹塚区民会館にて、第４回マンション建替え基本講座が行われます。
明日の講座に参加される方は、マンション建替えがいかなるものか、どのように進めればいいのか、国土交通省のマニュアルを読んでも分からないポイント等が、よく分かると思います。
また、どのような質問にも答えられますので、悩みを抱えている方は、ぜひ明日の講座にて質問してみて下さい。
これからマンション再生を本格的に考えたい方、動き始めたがまだうまく掴めていない方、明日の講座に参加するかどうかで随分違うと思います。この機会を逃さずにぜひご参加下さい。
■第４回マンション建替え基本講座 ２００７年９月２９日（土） １３：３０～１５：３０ 笹塚区民会館
http://www.saisei-navi.jp/archives/category/lecture
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