ご興味のある方で、この「カリキュラム・日程に、おおむね参加可能な方」はＮＰＯ法人マンション再生なび　info@saisei-navi.jp もしくは03-5388-6115へ「育成プログラムの件で」とお問い合わせください。11月7日にオリエンテーションがあり、１１月１９日から現場見学が始まります。参加人員に限りがありますことをご了承ください。

老朽化マンション（旧耐震基準のマンション）の再生を検討しようと考える管理組合等にとって、再生の検討をどう進めたら良いか？誰に相談したら良いか？と悩んでいます。弊法人は、そのような管理組合等に再生のアドバイスをしたり再生初期段階の修繕か建替えかの比較検討を５年間進めて参りました。我々は「建替えを実現するためのコンサルタント」や「修繕改修を実現するための専門業者」ではありません。管理組合の進める「修繕か建替えかの比較検討の合意形成を手順を踏んで公平に進めるサポーター役」です。再生に動き出せない管理組合を後押しし、進め方の基本を伝え、再生を軌道に乗せるまでの支援です。何らかの再生を実現する必要のある「旧耐震基準のマンション」の管理組合の皆様と一緒になって、そのマンションに係る修繕改修情報を把握し（修繕業者との連携）、また、建替えるとすればどの程度の規模の再建住宅が可能で、建替える場合の費用負担はどれほどになるか（設計事務所等と連携）を把握し、そのマンションの多くの区分所有者に周知してもらい、公平に、修繕か建替えかを比較検討していく合意形成を支援しています。

実行段階（建替え事業や修繕改修事業そのもの）を進めるコンサルタント・専門家希望の方には、適していないプログラムです。あらかじめご承知ください。

昨年度、一昨年度のアドバイス事例は、このブログの「平成２２年度補助事業（管理組合訪問活動）レポート」もしくは「平成２１年度　国交省・補助事業（出前相談）報告レポート」をご参照ください。出前相談のイメージがご理解いただけます。

下記は、国土交通省の補助事業採択の報道資料です。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000068.html

出前相談の必要性・目的　＜マンション環境整備事業申請書記載事項＞

昭和５６年以前の旧耐震基準のマンションは、修繕か建替えか再生方法の検討をどう進めるべきか悩んでいる。今回の大震災をきっかけに、さらに多くのマンションが、再生について大きく考える契機になることであろう。しかしほとんどのマンションが再生検討の緒にもつけない実情にある。

①管理組合等への訪問アドバイス（出前相談）

弊法人は、過去４年間で約８０以上のマンションを訪問し、管理組合理事等や再生検討組織の委員を対象に講演や座談会を実施してきた。初期段階の管理組合への訪問アドバイスは再生推進のきっかけ作りに非常に重要と考えている。実務経験やノウハウを有し第三者的立場の信頼できる「相談相手」が、個別のマンションの事情に合わせて再生の初期段階を啓蒙し再生検討の道筋のヒントを伝える必要があると痛感している。

明治公園アパートの今までの経緯

平成１７年～平成１８年

管理組合として、デベロッパー・施工会社に折衝するも取り組む会社を見い出せなかった。

平成１９年

１月に明治公園アパート理事会とＮＰＯ再生なびと初接触した。問題点を整理した後、２月に「再生なび」が理事会へ「建替え推進上の課題」を説明した。

・デベロッパーは事業性が薄く参加困難であり施工会社も事業規模の割にリスク（合意形成の困難さや請負代金回収の不明確さ）が多くいので敬遠する。現住戸と同じ１２戸を建設し、各々が自己負担し建設する。（デベの不参加）・自己負担の目途は２７００万円程度のイメージである。そのような建替え推進に大部分の所有者が納得するのであれば推進を支援する。しかし推進をしていく上では、出来るだけ所有者の負担の軽減やリスクの軽減を図るという前提で、建替えの検討を開始した。

○６月～８月　　負担軽減のための可能性への模索（隣接地に社宅を有している企業とのとの共同事業の検討）

北側隣接敷地に所有者の某大企業の10数年前に建築された社宅（単身寮）がある。その敷地との共同化が可能であれば、デベロッパーや施工会社の取り組みが可能となるとの観点から共同事業の提案をしたが、担当役員までの面談後に単身寮の当面の継続方針を理由に共同化は不調となった。

○６月　　　　　Ａ理事による南側所有者○○総務部との折衝（共同化検討）　⇒不可の回答

○７月　　　　　Ａ理事による西側所有者との折衝　（共同化検討）　　⇒不可の回答

○６月～７月　　　区分所有者との個別面談の実施

マンション再生なびが個々の所有者に課題の説明と意向ヒアリングを行った。所有者１２名の内所在不明の１名を除き、１１名との面談が実施された。不明の１名を除き建替えに賛成の意向

○９月　３日　　　建替え推進のルール案の説明

○１０月　　住宅金融支援機構（元住宅金融公庫）の融資説明

○１２月　　　構造専門家に依頼しての耐震性能に関する意見報告書　提出　構造上問題が多い。耐震補強工事が約６～８千万円必要との結論となる。

○１２月２４日　建替え決議集会を開催すること、その時期は４月ごろに行うことの確認がなされた。（自己負担による自主建替え前提）

平成２０年

○４月　　建築費用の上昇傾向から再建費用の増加が予測され所有者自身の自主再建では事業リスクの限界が見えないため、デベロッパーの探しを実施し、１社が検討を開始した。事業提案の手前まで来たが、リーマンショックによる建築コストの更なる上昇およびマンション市況の急激な悪化で社内稟議が通らなかった。

○８月　建替え事業検討の一時中断

建築コストの上昇が止まらず、建築費の予測したがって建築費自己負担の予測が全く分からないために、建替えの検討推進を一時中断せざるを得なくなった。

平成２１年

○１月

○１月　　　　　　建替え検討の再開

○２月　　　　　Ａ社からの南側位置指定道路（隣地Ｎ所有）を半分購入すること事業拡大の可能性があるとの提示があったため　N社との協議　Ｎ社が道路の一部を売却することの検討開始。

○４月　　　　　国土交通省の補助事業申請検討

○７月　　　　　　国土交通省の補助事業採択（５００万円補助決定）

補助事業経緯

9月18日（道路測量実施）

9月18日（位置指定道路所有者N社との協議　）

9月24日（位置指定に関する新宿区開発指導課との協議）

9月25日（位置指定道路所有者Nの同意取得　）

＜位置指定変更と一部道路部分購入の同意＞

9月28日（住宅金融支援機構と事業資金借入れ協議）

10月2日（測量の結果、東側幹線道路からの距離が３５メートル以上であるとの判断から位置指定変更に対し新宿区が不可見解を明示）

10月5日（西側敷地内通路４Ｍの取扱い協議・区建築指導課）

10月6日（所有者集会　可能な事業方式の検討）

10月10日（Ｂ社と余剰住戸買取保証付き請負事業方式についての協議）

10月14日（敷地内通路に関する区建築指導課の見解明示）

＜西側・北側の敷地内通路４ｍは２ｍの通路確保で良いとの見解あり。基本設計上有利な状況構築＞

10月22日（Ａ社と余剰住戸買取保証付き請負事業方式についての協議）

11月　2日（所有者集会）

○基本設計ＡＢＣ３案の提示

○可能な事業方式の検討（ＡＢ２社の事業方式の検討）

○建替え計画案に対する要望を提出し基本設計へ反映することとした。

11月　5日（Ｃ社と余剰住戸買取保証付き請負事業方式についての協議）

11月30日（所有者集会）

○Ｂ社による事業提案　余剰住戸買取保証付き請負事業方式＜区分所有者が取得しない住戸を事前に買い取る。平均2800万円前後を負担し、再建住戸（各約55㎡）を取得する案が提案された。建替え実現を実感した。

○コーポラティブ方式は、事業融資の借り入れや余剰住戸処分リスク、建設費の高騰リスク、施工業者の倒産リスク等を区分所有者が担うためリスクが大きく、取りやめた。

12月26日（所有者集会）

Ａ社およびＣ社の建替え事業提案がなされた。

○Ａ社提案　請負事業方式＜余剰住戸について　は完成時まで、Ｂ社が販売仲介して売却を支援、完成時に在庫があれば買取る方式。平均負担額2700万円前後。ただし、分譲価格いかんで負担額に増減有り。＜基本設計Ｃ案採用＞

○Ｃ社の再提案　等価交換事業（請負事業方式からの変更提案）　Ｃ社が事業主となるデベロッパー事業型。平均の負担額は約2800万円。Ａ社事業は、区分所有者の事業負担リスクがなく有利であることのコメントを行う。

平成２２年1月11日（所有者集会）　　Ａ・Ｃの再提案　＜価格の若干の引下げ＞

1月25日（所有者集会）　Ｂ社の再提案　取り組み基本設計案の変更と負担額の減額。

2月6日（所有者集会）取り組み事業者をＣ社に決定した。

５月末の建替え決議集会を開催し「１１／１２の賛成」で建替え決議が成立した。

Ⅱ　Ｃ社の提案内容の詳細

①    ○○○㈱

②     基本設計　Ａ案　（半地下エントランス　半地下住戸２戸　地上５階建て　　総１６戸）

③    ○○○ ㈱が事業主となり、事業資金拠出して等価交換事業として建替えを実施する。事業責任は㈱○○○が負う。

＊現在の１２戸の方が、全員、土地をに売○○○却する。

＊再建住宅を取得する方は、土地売却と同時にから、○○○完成時に再建住宅の住戸を買い取る契約を行う。

＊売却転出される方は、売却代金を得て、建替え事業から離脱する。

＊その後、解体着工する。

④     建替え決議を実施するが、できれば、その後に等価交換契約等を行い、円滑化法を適用せず速やかに着工したい。（円滑化法・建替組合等の手続きが半年以上必要なため）

しかし、状況によっては、明治公園アパートメンツ建替組合を設立し、円滑化法を適用し、都の認可を得て法人化し事業推進も視野に。

⑤     分譲マンション仕様

⑥     選定された後は、建替え参加者の、プラン変更や仕様変更等の個別対応を十分に行う。

⑦○○○     が事業主となるため、余剰住戸は○○○が売主となって一般分譲する。したがって、売れても売れなくても建替え参加者の費用負担に変動はない。

⑧　現在の資産の評価　　　１９、２００　千円（転出者の評価も同じ）

⑨　再建の平均負担額等

等価交換事業のため、事業費内訳は明示ない。

総平均住戸価格　　４，７１５千円　　（土地・建物込みの平均分譲価格）

総平均負担額　　　　２，７９５千円　（

２階Ｂタイプ　５４．６７㎡　１６．５３坪　を取得する場合

２階Ｂタイプ住戸価格＝４６，３００千円―１９，２００千円

＝２７，１００千円

約２７，１００千円を負担すれば２階のＢタイプ １６．５３坪が取得できる。

⑩     事業リスクの回避

余剰住戸が販売不振で売れなくても、再建住戸の取得者は、契約時の負担額を支払えば、竣工した住戸を取得することができる。ただし、○○○倒産の場合はリスク有り。

⑪　再建住戸取得者の資金の拠出時期と資金の借入れの必要性

○○○が、事業責任を負うため、再建住戸取得者は、竣工時に一括して、

自己の負担額を支払う。再建建物竣工時まで、資金拠出無し。

売却転出者の売却代金もが○○○支払う。

●建替組合が住宅金融支援機構から融資を受ける必要もない。

ただし設計費（総額約２０、０００千円程度内）に関しては、建替え参加者が分担して負担必要あり。

建替え決議後の経緯

＜詳細は続く＞

平成２２年度の補助事業「出前相談」の内容は、再生なびブログの「平成２２年度補助事業（管理組合訪問活動）レポート」をご参照ください。

当該団との概要

当該団地は、独立行政法人都市再生機構（以下「機構」）が分譲した20棟約600戸の首都圏の大規模団地である。隣接には大規模賃貸団地が存在し、この分譲・賃貸団地が一体で建築基準法の一団地認定がなされている。当団地は建築後約40年を経過し何らかの再生が必要な状況にある。当団地の区分所有者を対象に平成21年末に再生に関するアンケートを実施したところ、回収率が戸数ベースで９割超にも達した。このアンケートにより、多くの区分所有者が何らかの再生の必要性について問題意識を持っていることが明らかとなり、再生の方向性を定めることが管理組合にとって喫緊の課題となっている。しかしながら、当団地は20棟約600戸の大規模団地であり、アンケート回収率は高いとは言え、区分所有者の高齢化や借家化が進んでいることから、開発上の課題への理解や再生の方向性を決定するためには質の高い合意形成を行える体制づくり再生に関する情報を全区分所有者が共有することが最重要課題となる。平成21年度に20名体制で発足した「再生検討委員会」の充実を図るため、平成22年度から原則各棟２名以上からなる40名体制とし、本補助事業を活用することにより専門家の支援を得て修繕か建替えかの検討に取り組む。

進捗状況

８月２２日（土）団地見学会と自由意見交換（ワークショップ）



再生委員会の４０名が参加し、平成２３年１月末までの再生検討の進め方・スケジュール・目的等が説明され再生検討のキックオフ会議となった。会議に先立ち、団地を周回し団地設備を確認する見学会を実施そ、その後委員の交流を主眼として「我が団地～良いところ・改善すべきところ」について自由に話し合うワークショップが実施された。くじ引きで１グループ６～７名の分かれ、互いにあまり面識もない委員達だったが、冒頭に各自３分程度の自己紹介からスタートし、和んで会話も順調にはずみ活発なワークショップとなった。

８月２７日（金）

既に８月初から、本格的な建物劣化診断が実施（３棟をサンプリングし詳細な調査診断）されており、９月末に予定される「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」に向けて、区分所有者に配布・説明される資料について修繕業者と再生委員会で検討した。

９月１１日（土）

再生委員会における「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」

建物劣化診断を実施した業者から、再生委員会４０名に対しての劣化診断報告および修繕改修費用の概算の提示がなされた。９月末から１０月初旬にかけて延べ７回実施予定の棟別の「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」のリハーサルとして再生委員を対象に表題の説明会がなされた。説明は約２時間にわたり、詳細に説明された。しかし、委員のほとんどは、修繕改修の実情も知らない素人集団であり、説明内容も高度過ぎて、感想としては、劣化診断の報告や費用の概要についても「大まかな概略的なもの」の方が、理解しやすいとの意見が多かった。報告側も、パワーポイントの説明内容や、費用負担を明示する資料についても、表示内容を修正することとなった。

９月２０日・２３日・２４日・２５日・２６日

棟別の「建物劣化診断報告および修繕改修費用の概算提示」説明会およびワークショップ「我が団地の良い点、改善すべき点、修繕説明を聞いて」

２棟～３棟（約１００戸単位）ごとに説明会等を開催した。会場は団地内の集会室（許容人数約６０名ほど）で開催された。４０名の棟委員が各棟の区分所有者に声をかけ参加促進活動をした結果、全体の半数を超える３００名以上が、説明会に参加した。

報告内容は、①耐震性能②現在の水準を維持するための修繕費用③３０年以上修繕で維持するためのレベルアップ・改修費用④専有部分のリフォーム費用について修繕改修内容とその費用の概算の提示がなされた。

説明会は、土日祝日は午前と午後の２回開催され、平日２４日は夜のみ開催さた。各回、参加者約５０名前後となった。説明会後に、５～６名単位の小グループに班分けし、自己紹介からはじめて、「我が団地の良い点、改善すべき点、修繕説明を聞いて」について自由に会話が弾んだ。意見として話したことは、ポストイットに各自が書き、横に貼ってある模造紙に貼っていった。最初は、何が始まるかと若干緊張もあるが、おおむね棟単位で集まっていることもあり自己紹介が始まると、和やかな中で会話が弾んでいた。修繕説明会への意見としては、実情が良く分かった。修繕改修も費用が意外にかかるものだ。建替えのケースの説明を聞いてみないと比較できない等の意見があった。ポストイットの書かれた意見は約９００個以上となった。

①現状の設備の修繕費用は、今後１０年間で約２１０万円／戸　②電気容量のアップやサッシの変更等のレベルアップ工事が約２５０万円／戸　③エレベーターの設置工事（階段の踊り場にエレベーター着床タイプ　数段の階段は昇降あり）で約２５０万円／戸　④別途に耐震補強工事費については、壁式構造でないラーメン構造の２棟の耐震補強工事費が１棟単位で約７０００万円程度と積算された。

１１月２０日・２１日・２３日・２７日３０日

棟別の「建替え概略案および建替えの費用負担の概算提示」説明会およびワークショップ「我が団地の建替えによる再生について」

２棟～３棟（約１００戸単位）ごとに説明会等を開催した。会場は団地内の集会室（許容人数約６０名ほど）で開催された。４０名の棟委員が各棟の区分所有者に声をかけ参加促進活動をした結果、全体の半数を超える約３００名が、説明会に参加した。建替える場合には、現状の約５０㎡の専有面積の約半分の２５㎡は無償取得できるとの見解が報告された。また、現状の約５０㎡を再取得するためには、約８～９００万円が必要になるだろうとの報告となった。（仮住居費用は別途）

説明会後のワークショップ（自由意見交換会）

５～６名単位の小グループに班分けし、自己紹介からはじめて、「建替えによる再生について」自由に会話が弾んだ。建替えの費用負担が多いこと、修繕と比較してあまり変わらないこと、仮住居生活とその費用負担の重さ、２度の引っ越し、負担資金がないこと、最低限の修繕での維持が望ましいとの意見、いや、修繕ではいずれまた、建替えを進めることになること等不安や期待やへの意見が話され、ポストイットに書き込まれた。今回も意見の総数は全日程終了時には約９００個となった。（各人３コ程度）今後もし建替えるとしたら、解決していくべき課題が浮き彫りにされた。

１２月１２日

修繕と建替えの復習説明会

近くの小学校の体育館で、参加約２５０名を対象に、９月および１１月の修繕と建替えの説明会のおさらい説明会と質疑応答が行われた。併せて住宅金融支援機構から担当者が出席し再生に伴う融資制度（特に高齢者返済特例制度）の説明がなされた。

１月　　再生に関するアンケートの実施

以上

当該マンションの概要

昭和３１年に建築され建築後５３年を経過した２棟４０戸未満の小規模マンションである。しかし、勉強会は開かれるものの具体的な検討が十分に進まなかった実情がある。当然、建築後５０年余を経過したこともあり修繕改修すべき項目は累積し緊急を要する状況にある。一方、建替えに対しては漠然たる期待がある。容積率は３００％の区域であるが現在の建物は容積を１００％程度しか使っていないため余剰容積を活用して建替え費用の負担軽減が期待される。しかし敷地と５ｍの区道との接している部分が短く接道条件が芳しくないため容積率の制限が予測され、また敷地内の高低差もある。ただ再建時にどれほどの建物が再建可能かは検証されておらず、したがって建替えに伴ってどの程度の負担が必要か判明していない。今回、本補助事業を活用し、道路問題を中心に行政との折衝を行い建築可能な建替え計画案を作成し建替える場合の費用負担を明確にする。一方、修繕改修に関しても専門家により修繕改修費用の概要を把握し、全員が修繕の実情を周知する。管理組合理事会および本補助事業推進のために発足した女性陣を中心とする再生検討組織を発足させ、区分所有者全員を対象として修繕と建替えの比較検討を実施し早期に再生の方向性を決定すべく補助事業による検討を開始した。

進捗状況

８月２２日（日）　再生勉強会

今後半年間の修繕改修か建替えかの比較検討の進行スケジュールを確認した。また、再生検討推進をするうえでの留意点や昨年度に実施した検討推進事例を説明した。参加１５名。

８月２４日（水）　再生勉強会

８月２２日（日）に参加できない方のために、８月２２日と同じ内容の説明を報告した。参加５名

８月２５日（木）　建物劣化調査の開始

当該マンションは戸数も少なく修繕積立金も少ないために、劣化調査に多くの費用が掛けられないため、今回の劣化調査は、建物設計図書関係の調査、修繕履歴の調査、目視による建物調査にとどめ、専門業者の過去の事例経験を加味しての「概略の修繕改修費用の概算」を提示するものとした。開始日は、数名の比較的当初からお住まいの所有者や役員経験者に、建物を案内してもらいながら修繕の履歴をヒアリングし建物全体を目視調査した。その後、設計図書関係を閲覧し必要な図書関係を借り受けた。

９月１２日（日）

建物劣化調査報告および修繕改修費用の概算の提示

①に現状の仕様・設備維持修繕で今後１０年間内に、戸当り約２００万円の修繕費用を要すること。②に今後２０年から３０年間を修繕で生き永らえるとすると改善しておきたい改修・グレードアップ工事として玄関扉・サッシ更新等で約戸当り１３０万円、エレベーター工事（踊り場着床タイプ）として戸当り約２５０万円必要であることが述べられた。③に参考として各自の負担であるが、専有部分のリフォーム工事の目安として一般的なリフォームを実施すると約３００～４００万円程度必要であることが説明された。（なお、当該マンションは、公団タイプ形式の壁式構造で建築されているため、耐震性能は問題なかった。）参加者の感想としては、修繕改修も意外に費用が必要（専有部分含めると戸当り約１０００万円）であるとの実感を持った。　　参加は１７名。

９月１５日（水）

建物劣化調査報告および修繕改修費用の概算の提示（第２回）

９月１２日（日）に参加できなかった方々のために、午後７時～９時まで前回と同じ内容の説明があった。　　参加は３名。

１０月９日（土）

建替え計画案の提示と建替えに伴う費用負担の概要の説明

行政折衝した上での、建築計画案が提示された。まず道路問題については、集合住宅を再建する上での支障とはならず再建が可能である。しかし、容積率３００％の区域であるが、接している道路の幅員が５．５ｍと狭いために最高容積が１８０％以下に制限される。しかしそれ以上に、日影規制がかかる地域であり、北側の敷地に影を落とさないように建物を建築しなくてはならないという規制がある。そのために、今回の再建計画案は、敷地の南側に寄せなければならず、ほぼ今回計画案の規模（容積率１４０％程度まで）しか再建できないとの結論であった。再建が不可能かとの懸念もあったため、再建できることと計画案の高級感のある外観パースが表示されたため、参加者の中には夢が広がったとの感想も持った人も多い。

無償取得の専有面積等の建替えに伴う費用負担

ＮＰＯマンション再生なびの市場調査や建築費の予測等から、 建替える場合の費用負担について説明がなされた。当該マンションの区域は分譲価格が高いエリアで予想分譲価格が２７５万円／坪程度と予測されること、容積率が現状の１００％程度から約１４０％程度になること、建築費は敷地内に高低差があり比較的高めになる可能性があることなどから「約２５㎡＝７．５６坪」程度の無償取得となるのではと報告された。買い増しの価格（無償取得面積以上に取得する場合に要する費用）現状の専有面積を取得する場合は約１５００万円　程度の負担となり約６０㎡を取得する場合は約２５５０万円　程度の負担となるのではないかとの報告となった。　　参加　１８名。

１０月１４日

１０月９日の説明会に参加できなかった方々のために、同じ内容についての説明会があった。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参加　４名。

１０月１７日　　ワークショップ（自由意見交換会）　建替えるとしたら～不安点・疑問点・期待する点・要望する点～　　　　　　　　　　　　　参加１３名　　　　　出された主な意見：地震に強い構造にしてほしいい・今回作成の基本設計案は、外観が美しく気にいった・アルコーブは作って欲しい・内装はオーダーが出来るのか・買い増し金額の提示があったが、その負担は内装も付いているのか・高級仕様でなくて良いからもう少し無償取得面積を増やしてほしい・仮住居期間はどれほどか・建替えに向かえそうで夢が膨らむが、これからどれほどの壁を乗り越えれば良いのか？隣地を巻き込んでの建替えでもう少し条件が良くならないか・デベロッパーを入れないで、自分たちで再建して経費を削減出来ないか？

１１月７日　ワークショップ（自由意見交換会）

●相談日時　  ：2010年12月18日（日） AM10時～１２時○　場所　  ：○市市民センター

○　参加者　：○○管理組合　　11名

NPOマンション再生なび　3名　および構造設計一級建築士事務所　○建築事務所

マンション・団地の概要

①     建物は昭和４１年築（築４３年）　  総戸数　３２戸　２棟　　（各階４戸×４階　×２棟）

②     ２ＤＫタイプ（約４５㎡）と３ＬＤＫタイプ（約６６㎡）の２タイプで構成。

③    当該マンションは、社団法人○住宅協会の分譲であり、本来は社宅用に分譲されたマンションであった。数社が社宅として購入したが、数戸は、当初から個人で取得された方がおり、現在の理事の主要メンバーを構成している模様である。

④     ここ１０年ほどの間に、企業が社宅を手放して第三者に売却している。最近も６戸ほど、まとまった売却があり、不動産業者が内装を新築同様にリノベーションをした上で売却を進めている。新規購入者は、大規模修繕・耐震補強の必要性や、建替えの検討をしていることは知らずに購入している。住民間の交流についてはほとんどなく管理組合総会等の出席率も非常に低い状況である。

⑤     2015年にかなり大規模な修繕工事をする必要があり、修繕か建替えかの選択が必須となっている。

経緯

当初、再生なび主催の再生セミナーに参加した。その後、昨年度補助事業での相談体制の整備にかかわる事業として、アドバイス講演をしたが、役員６名以外の一般参加者はない実情があった。リノベーション購入者への再生の必要性の周知の一環として、当該マンションの耐震性能についての概要をしることを目的として、今回の勉強会を設定した。構造設計事務所には、設計図書（意匠図のみ）を確認してもらい、現場調査実施後に講演を受けた。

勉強会の内容

広報チラシを作成し、個別訪問を実施し参加を促した結果、１１人が参加し（昨年度は役員のみの６名）、活発な意見交換が行われた。

講演の要旨

■１．建物概要

竣工時期：1966年

構造種別：鉄筋コンクリート構造

構造形式：耐力壁付きラーメン構造

平面形状：典型的な階段式集合住宅配置

立面形状：立面的整形

■２．建設時代背景

竣工したのは1981年「新耐震」施行の前、かつ1971年柱帯筋の規定強化前である。いわゆる「旧耐震」のこのような建物は、大地震時倒壊防止のように設計されておらず、過去の地震被害から、大地震時柱が切断され全体倒壊に繋がる危険性があると思われる。「旧耐震」建物に対して、「耐震改修促進法」により耐震診断および耐震改修の努力義務がつけられている。耐震診断はまず、図面の有無、建物が図面通り作られたかどうか、経年劣化の進み具合などについての状況を調べる。耐震性に関連する重要な構造設計図が残されなければ、さらに鉄筋の配置状況を調べる必要がある。

■３．耐震性の問題点

既存図面のみから推測すると、当該建物が耐震性上の問題点は主に以下のようにある。

①     保存された図面は意匠図のみで、構造図が残されず、調査に通じて構造体を把握する必要がある。

②     建物全体は整形で、平面的、立面的にもバランスがよく、耐震性に不利な形状ではない。

③     しかし経験的に、竣工年や柱・壁などのサイズと配置などからみると、耐震診断結果が安全になる可能性が小さい。（簡略計算では基準値の半分しかない箇所がある）

④     阪神・淡路大震災の被害調査から見ると、このような建物は桁行き方向特に弱く、柱の切断によって層全体つぶれる可能性があり、人命安全に対しては大きな脅威だと考えられる。

⑤     敷地の余裕や建物形状などから見ると、アウトフレームを設けることが可能で、比較的に補強しやすいと考えている。

いずれにしよう、早急に耐震診断によって現状を正確に把握し、耐震性上に問題があれば、その弱点所在にあわせて補強工事を実施する必要があると考えられる。

主な質疑応答内容

○  建築した時点では当時の耐震基準を満たしていても、その後改正された現在の耐震基準は満たさない。1966年当時は中小の地震を想定した基準だったが、現在は100年に1度の地震を想定した基準である。当マンションは、現在の基準を1とすると、その3分の1程度の強度しかないと思われる箇所がある。

○ 柱の鉄筋の配置が、当時の基準と現在の基準では大きく違う。当時の基準では、地震の揺れにより柱のコンクリートにヒビが入り、強度が弱くなって上階の重さを支えきれなくなって層がつぶれる「層崩壊」の可能性が高くなる。阪神淡路大震災でも建物が横倒しになったのは１棟だけで、あとはすべて層崩壊だった。上層階よりも、１階や２階部分の方が層崩壊の起きる可能性が高い。

○鉄筋の配置の他に、コンクリートの劣化の進み具合により、強度がさらに弱くなっている可能性があるが、これは実際にコンクリートのサンプルを採取して測定してみないと分からない

○  当マンションは敷地に余裕があるので、外側にフレームを付ける方法で補強できる。費用の目安は、1住戸あたり4～500万円程度(総額1.5億円程度)である。

2010年12月18日（日）相談マンションの第２回　出前相談会

○　日時　  ：2011年1月30日（日）　　ＰＭ２時半～４時半

○　参加者　：●管理組合　　14名

NPOマンション再生なび

マンション・団地の概要

前回は１１人が参加し（昨年度は役員のみの６名）、活発な意見交換が行われた。

今回は、住民交流の第一歩として、再生についてのワークショップ（自由意見交換）を実施し、さらに参加者が増え１４名参加となった。

懇談会内容：

管理組合A理事が前回の耐震補強や管理組合が博している修繕の内容や費用の説明をした。（約１５分）

ワークショップ　＜我がマンション　良い所・改善すべきところ・再生について思うこと＞

班分け：

1班（女性4名、男性3名　　計7名）

2班(男性7名　　計7名)

まずグループ内で自己紹介をした。（１班）

(ア)    5年前に終の棲家と思い購入し引っ越してきました。修繕や建替えの話はしらなかった。

(イ)     30年前に購入後居住、10年前に埼玉へ引越し現在賃貸に出しています。

(ウ)     昨年5月に購入して6月には総会で修繕の話が出たのでびっくりしました。

(エ)    等、それぞれ購入時期や家族構成や経済状況がちがう自己紹介となった。

その後グループ内で意見を出し合った。

ワークショップでの意見

１班

《再生について》

・年金生活なのでどちらを選ぶにしても費用の額が問題！！

・費用にもよるが建替えに賛成だ

・改装するとお金がない

・修繕・改修は無理かな？お金を全部使い果たしたので？

・補強するとお金がかかる部分が心配

・補強をしても建物は古くなるので、2015年が無理なら2020年ごろに結論を出しては？

・建替えのシミュレーションをしてほしい

・早くしないと間に合わない。年がエネルギーが。

《コミュニケーションについて》

・芋煮会、焼肉会などのイベントがあった方が良い

《環境について》

・この環境が好き

・環境が良いので心に静かな住宅だ

・住環境は非常に良い。幼稚園、学校が近い。井の頭公園が近い

・教育環境良好。学校が近い。子どもが敷地内で遊ぶことに寛容でありがたい

・静かなところが良いし、バス停も近い

・静かで住み易い

・住環境が良い（買物、外出）

・井の頭公園が好き

《建物について》

・終の住みかだと思って来たが東南信用して来たが、日当たりが冬場悪いので残念だ

・日当たりが悪い！！12月1月はおひさまがない

・設備が心配

・改装していないから古くなっている

・先日排水管がこわれてしまい見えない所の管が心配

・建物の安全性と老後不安のバランスが難しい

・1階部屋であるので先行き考えて一番良い。

・建物の老朽化がひどい

・給水システムを改善して直圧式にしたい

・エレベーターがないので年を重ねると心配

２班

《再生について》

・建替えは良いけど費用が不安　　２

・建替えも修繕も思ったより費用がかかる

・ローンを抱えている身にはさらなる負担はきつい

・いずれにせよ常に「お金」が不安

・修繕で行く場合も建替えで行く場合もランニングコストの比較

・建替えへの持ち出しは最小限に

・耐震や修繕にお金がかかり過ぎるなら、時期を見て建替えた方が良い気がする

・いつかは必ず建替えが必要であるが、そのタイミングはいつが適切か？

・建替えには賛成だが、防水工事で持つ。雨をしのぐことを考えるとそれで良いか？

・建物・設備に詳しい人が結構いるので、必ずうまくいくと思う

・まだ白紙でこれから考えたい

・明るく、楽しく生活を送るには？

・今後どうするか白紙。皆様の意見や状況をよく考えて判断をしたい

《コミュニケーションについて》

・もっと皆様とのコミュニケーションを取りたい

・賃貸の入居者とどうやってコミュニケーションをとればよい？

・住み心地は悪くないのだが、周りの人との関係は今以上に持ちたい？

・入居者とのコミュニケーションがとれる機会がより有ると良い

・住民同士のつながりを強めたい

《環境について》

・周辺の環境は素晴らしい

・井の頭公園も近く環境は良い場所にある

・屋上から富士山が見える

・立置が良い。出来るならずっと住みたい

・見た目のボロさは好き

・土地柄が良いので第三からは離れたくない

《建物について》

・シャワーが弱い

・設備に関してだが水圧が低いので現状ではがまん出来るか？１Ｆですので！！

・駐車場ください

・駐車場の件だが、増設に賛成だが皆のことを考えると同意したい

・すべり台などの遊具は助かった。残したいが責任はどうとる？

・耐震は思ったより弱かった

追記：ひとつ印象的だったのは、この地を離れたくない、M市が良い、いったん外に出たが　どうしても帰ってきたくて戸建てを売って戻ってきたなど、この地に愛着を持った意見が多かった。

○　相談日時　  ：2010年10月30日（土） AM10時～12時

○　場所　  　　●市公民館　○　参加者　：管理組合　　15名

経緯

１．マンションの概要

①    昭和５１年建築　　総戸数約30戸　８階建て

②    現状容積率　199.7％　現状専有面積　約６０㎡～６６㎡

２．背景

昨年：現況建物の容積率は２００％であるが、建築後用途地域が商業に変更され、容積率が４００％になっている。建築後３０数年が経過し、大規模修繕の時期が来ており、建替えも含めて再生への勉強会の開始の検討をすべきではないかと理事会が判断している。昨年（０９年）再生なびに相談し、アドバイスを受け構造専門家の耐震診断を実施した。結果は、低層階においては耐震性能がIS値０．４程度であり耐震補強の必要性があることと耐震補強工事に約１億円必要であると判断された。一方、某ゼネコンから「建替え提案」を受けた。その提案では、５０㎡程度が無償取得できるとの判断だった。今後どのように建替えを進めるべきかとの相談。

座談会要旨

質問：理事会としては、所有者のアンケートも踏まえ、早急に建替推進決議を提案し、デべ選定を実施し建替えの実現に向かいたいとの意向であり、今後どのように建替えを進めるべきか？

アドバイス

国土交通省のマニュアルは再生を検討する上で、一般的になっている。良く事情を理解している理事会委員会では、建替えが再生の方向として選択すべきだろうと判断していても、区分所有者全体がどうかは、現時点では不明である。もう一度、区分所有者全体を対象に、修繕の実情や修繕費用や耐震費用の周知徹底を実施する。次に建替える場合の計画案や建替え費用の目安を全区分所有者対象に周知徹底する。両者を比較検討し、皆さんで論議し、意見を集めて再生の方向性を決めるべきである。そうでないと、理事会・委員会は「建替えありき」で進んでいると糾弾される。マニュアルに基づく「手順」をきちっと踏むべきである。

質問：総会や広報で修繕情報や建替え情報も流している。皆さん分かっているはずで、さらに数カ月の検討というのは、無駄ではないか？修繕か建替えかアンケートを取ればよいではないか？

アドバイス：広報誌で、修繕や建替えの情報を全員に配布することは良いことだ。ただ、理事会等が流した情報は皆さん、意外と読まないものだ。読んでも、高齢者には一読しただけでは、何が書いてあるか理解できないものだ。理事会等は、配布することで周知徹底しているつもりだが、「話を聞いたことがない。」という人が多くいると考えて進めるべきだ。区分所有者にとって、資産価値につながる一番重要なことなので、念には念を入れるべきだ。再生に関する情報があるのなら、その「おさらい・復習」で良いから、区分所有者全員を対象とした再生勉強会を数カ月数回に渡って実施し、未参加者には呼びかける活動を実施したうえで、修繕か建替えかのアンケートを取ったらどうだろうか。

質問：今後具体的に、どのように進めるべきか？

アドバイス：半年間の修繕か建替えかの比較検討のスケジュール案を提示

区分所有者全員を対象にオープンにした勉強会

１．耐震診断の結果について　　　おさらい

２．長期修繕計画の内容について　おさらい

３．修繕改修についての意見交換（ワークショップ）

４．建替え計画案と建替えの費用負担のおさらい

５．建替えについての自由意見交換（ワークショップ）

６．修繕か建替えかのワークショップ

７．アンケートの実施

８．アンケートに基づく再生方向性の理事会の判断

９．再生推進決議の提案（修繕改修推進決議　もしくは　建替え推進決議　　　以上

2010年10月30日　訪問マンションの第２回目の相談・アドバイス

○　日時　  ：2010年11月14日（日）　　AM10時～12時　○　場所　●市　公民館

○　参加者　管理組合　15名

前回、修繕か建替えかの建替えありきではなく、修繕か建替えかの比較検討を手順を追って進めるべきことをアドバイスした。それにもとづき、今後、正式に修繕か建替えかの検討を開始するに当って、区分所有者全体を対象として、そのキックオフ的な集いを持ち、住民間の交流を強める目的で再生なび主催でワークショップ（自由意見交換会）開催することを要請された。そこで、昨年実施した耐震診断のおさらいと管理会社からの既存の修繕計画について説明があり、その後にワークショップを開催した。

５．勉強会内容

１．耐震診断の結果について

昨年度実施の耐震診断についての「おさらい」の報告があった。低層階の東西方向の補強工事の必要性と概算補強金額が述べられた。

２．ワークショップテーマ【我がマンションの良いところ、改善すべきところ

修繕改修の話を聞いて思うところ、　修繕改修で要望するところ　】

ワークショップ参加者　１６名を２班に分けた。まず、班内で各自が自己紹介を２～３分話し、その後に上記テーマについて話し合った。以下がその意見である。

修繕改修への要望

・オートロックドアにして欲しい。

・防犯対策を講じて欲しいい

・防犯面の強化をして欲しい。両親がカギをかけ忘れる。

・玄関ホールをオートロックに。2

不具合

・給排水管が上層階で水漏れ事故が発生している。

・廊下面に滑り止めを張っているが、以前にひび割れしているところがある。実際は危険ではないか。

・長期修繕計画の2000～3000万円の修繕費用では、「臭いものにふた」としか思えない。

・隣のマンションと近いので、日照が良くないフロアーがある。また近いので覗かれる心配がある。

・古くなると給排管等を気にしながら過ごす必要があるので大変です。

・漏水があったので、今後も心配です。どの住戸もそうなる可能性がある。

・NTTのインターネット回線にしようとしたら、回線が増やせないとのことです。また　回線用のボックスを管理人室に入れているため増やせない。

・部屋が狭い。

・風呂が小さく、風呂がまも規格品が入らないらしい。

・家の中は、全面的にリフォームしてあるので、見えないところ（共用部分）が心配です。たとえば、水道管やガス管など。

耐震補強・改修

・耐震補強の補強の鉄骨のフレームのイメージがつかみづらい。美観は良いとのことだが暗いのではないか。

・マンションは、本当に東西方向の揺れに東海するのか？折れるのか？

・耐震補強の場合に、４階までの鉄骨フレーム補強と店舗補強にするか、６階までの鉄骨フレーム補強にするのかを選択したり調整したりできるのか。

・耐震補強したらマンションの資産価値がどうなるのか

修繕か建替えか

・現状維持の修繕なら、持ち出しなしで（別途の費用の供出なし）できるのであれば、当分それで良いのではないか。

・定年となった。建替えるなら、お金がある早い内に建替えて欲しい。

・建築後３０年で建替えるのは早いと思う。

・修繕を選択すると、２０１５年で修繕積立金が激減する。建替えの場合はマンション全体の戸数が増えるので積立金も増える。建替えの方が良いと思う。

・体が元気な内に建替えて欲しい。

・あと１５年、修繕で持って欲しい。

・同じ時期に建てたマンションは、同じ基準で出来ているはずだが、建替えの話は聞かない。

・この１０年くらいなら、修繕でも良いが、次世代に引き継ぐことを考えたら、建替えでないと相続の時に資産価値がない。

・建替えるとしても、時期が問題。

・建替えの費用が思ったより高かった。

・いずれ１０年か１５年で建替えることになるのであればお金のある今やって欲しい。

・改修では、現在の日当たりの悪さは直らない。

・  修繕改修しても数年後には、建替えることになるはず。改修費がもったいない。それなら、その費用を仮住まい費用に充てたい。

・話を聞いて、修繕であると配管工事等の費用や生活している中での工事とかで面倒だ。

・とりあえず、予算内での優先順位を決めて修繕をすべきだと思う。

・駅近で便利である。資産価値を上げたい。

・修繕に資金を使用したとしても、追加、追加で建物自体がいつまで持つのか？

・修繕費がとても高いと思いました。配管や・水漏れなど修繕は大変です。

・修繕するにも建替えするにもお金が心配。

・６０歳を過ぎているので、早くやってもらった方が良いのか？もう少し先に建替えた方が良いのか悩んでいます。

・建替え業者がもっと多くなる時期を待つ。今はまだ少ないので競争がなく高いと思う。

・修繕に１億円使うなら、建替えに１億円使った方が良い。

・修繕は、各戸の資産価値が下がり値下がりするので、新築に賛成です。

・３年後に８８００万円プラス修繕のための補償費を加えると、１億円以上の資金が必要と思われる。その資金を、新築の際の引っ越し費用やアパート代に充当した方が良い。

・建替え時期は、社会の経済状況を考慮し検討すべきでかと思う。

・もし建替えとなった場合には、北側のマンション建築後では、建築に際して新住民との交渉が難しいのではないかと心配。

・裏にマンションが建築されそうである。そちらが建築されてから建替えるのでは、日照面でクレームになることも懸念される。あちらが建築される前に建替え工事を開始した方が良い。

・建替え？時期が一番問題だ。何年後になるのか？

・年齢を考えると、２０年住めればと思うこともある。

・再生を永いスパンで検討するとしたら、保険的な意味で耐震補強工事を早期完了する。

・修繕改修の場合に、店舗の休業補償などはどうなるのか。

・とりあえず耐震補強で、ゆっくり考える。

・店の営業に影響がないので、修繕が良い。

・年齢的にも、一次転居を必要とする改修は不賛成。

・駐車場等の空いているスペースを有効活用して、まず修繕積立金を増やしたらどうか。

・同じ年度くらいの、もしくはそれ以前のマンションはどのような活動をしているのでしょうか。

・  最近、新しいマンションのモデルルームを見に行きましたらバリアフリーになっており、部屋の間仕切りも変えられたりして、使い勝手が良さそうでした。

○相談日時　  ：2010年11月24日（水　）ＰＭ７時～９時　○　場所　 ：当該マンション集会室　　○　参加者　：再生検討組織　委員　６名

マンション・団地の概要

１　1971年建築　総戸数約170戸　　地下１階　地上１０階

２　地下～３Fをスーパー店舗が区分所有

３　耐震診断(１次)の結果は強度不足の判定。（実施2008年）補強工事未

＊現在、給排水管設備の不具合発生している

４、住民間においてはマンションを建替えるか、修繕を実施するか等について意見交換はなし。

経緯：管理組合の諮問機関として建物等調査研究委員会が１年３ヶ月前に発足した。マンションは築４０年になり、今後の維持管理と建替えとを暗中模索している。（ただし住民全体での検討にはなっていない）まだまだ、何をどうして良いかも分からない状態。マンションの低層階は店舗が所有している。また、マンション周辺では、行政が再開発として「街づくり」を推進しており、どうそれに乗れるかという事も理事会・委員会においては課題。今後どう再生を進めるべきか相談したい。

座談会要旨

耐震性能や店舗所有者との関係を確認した。

3階と4階の間の層と排水管に課題があり修繕が困難な状況アドバイした。

再建建物の規模：理事会として以前に設計士にヒアリングしたが、現状の容積率を確保できずに「既存不適格」になるだろうとのコメントをもらった。設計図は画いていない。再生なびの、大雑把な机上検討では容積消化率は、95％程度になり、計画上好ましくはが、少し建物を太らせれば住宅だけでも容積消化が可能かもしれない。（詳細省略）
設計事務所等に依頼し、一度正確に検証した方が良い。
それでも、現状の建物規模程度しか可能でないだろうが。
現状程度の容積が可能なら、一定の負担は伴うが、立地が好条件なので、取り組むデベロッパーはないではない。自己負担が多いことを覚悟すれば建替えは可能と考える。専門家に依頼して、自己の敷地で現行法規内でどれほどの規模が建設可能かをきちっと共通認識として持っておく必要がある。

今後の進め方

区分所有者全体が、修繕の実情（耐震性能　修繕費用や、給排水管実情）建替える場合の実情（既存不適格であるかどうか？どれほど建築可能か）知ってもらうのでしょうか？自己敷地での再建の設計案を作り、建替えの実情を把握する。なかなか、難しい状況という現実が理解される。

中長期的には、マンション周辺は、●市の街づくり・開発の必要性を考えている状況にあるので、周辺地域を巻き込んだ「開発・街づくり」ができないかを探る。マンション住民一同の要望として、周辺区域を含めた街づくりの推進によって●マンションの再生・既存不適格問題の解消」を切望するという「要望書」「嘆願書」を市に提出するような動きをするのかなと感じています。このような要望書は、それぞれのタイミングで何度も提出することになるが、第１回目の要望書という位置づけかも知れません。

行政もアドバイス・サポートするにも「マンションの総意」がどこにあるか定かでない状況では、コメントもできないと思います。管理組合法人として、また一定数の署名を得ての総意として動ければ、少しずつ山は動くかも知れません。

当面の○○住宅としての動き

区分所有者の大部分が、修繕や建替えの情報、市の街づくり構想等を理解して共通認識に立つことが必要だ。そうは言っても、簡単に170戸が集まるものではない。管理組合・再生検討組織が、きちっとした目標を立て、勉強会の実行計画を作り、住民への呼び掛け活動を覚悟して実施し、それを継続することで徐々に皆の知るところとなる。ぜひ、地道な活動を展開していただきたい。　　　　　以上

2010年11月24日（水　）訪問マンションの第２回目の相談アドバイス

2011年2月4日（金）16：30～17：15　　　行政訪問の実施

前回訪問時の助言を踏まえて、●マンションの建物等調査研究委員会委員長と委員　が●市・都市整備部を訪問したが、再生なびも同行した。●マンションは当該住宅を含めた区域全体に係る●市の街づくり方針を確認した。《場　所》●市役所都市計画担当　　　　　　　《資　料》　●市駅前周辺地区の街づくり基本方針を受領する。 都市マスタープラン（都市マス）では、40ha の地区計画をかけ駅周辺地区の整備を行っている。現在、地区計画にうち一部に地区整備計画の網をかけているが、●マンションは地区計画の区域に入っているが、まだ地区整備計画の網は掛かっていない。マスタープランの内で重要な「軸」があるが、まさに●マンションはその軸に接している。との説明があった。

その後。●マンションに戻り委員会が開催された。

《報告》委員長から市との協議内容について委員への報告があった。

《質疑応答：座談会内容》

Ｑ．今後の再生検討の進め方は？

Ａ．建物劣化診断（簡易方法含む）を行い修繕費用がどの程度かかるのか把握する。耐震診断が実施されているのであれば、およその耐震補強費を把握する。現状の法規内での単独建替え案を作りどの程度の再建建物規模が可能かを把握する。これらの再生情報を区分所有者全体が共有化することだ。技術的なところは難しくないが、再生に無関心な方の存在や所有者の高齢化の中で、多くの所有者にどうして知っていただくかが課題だ。

Ｑ．技術的なことを含めて再生にかかる費用はどれほどか？

Ａ．再生なびから、技術的な点、合意形成に要する費用などが述べられた。

その後の座談会の中で、５月総会で①再生検討の推進②検討推進に要する費用、の二つを議案として提出し承認を得る方向で進むことが確認された。　　　　　　以上

相談日時：　平成22年10月29日（金）　19：00～20：30　場所：　●区区民会館

参加者：（管理組合）理事長他　6名　　（再生なび）４名

1　物件概要　　所在地　省略　敷地面積：582.87㎡　　延床面積：3,249.74㎡　　構　　造：鉄骨鉄筋コンクリート造地上8階建　　　築年月：昭和44年　総戸数：約50戸　住宅39戸、事務所8戸

２経緯

築４２年のマンション。都心部の幹線道路沿いのマンション。住宅用と部分も大半が事務所使用になっている。もしくは投資目的の不在所有者（遠方も多い）が多い。長期修繕計画で修繕を実施してきたが、このままで良いか考える時期に来ている。設計図書に関し、構造図、計算書がなく。耐震診断も困難ではないか？耐震性の確認をせずに建替えの検討に入って良いか？また、建替えるとしてボリューム案を作ってみたが、専有面積は現状程度しか再建できない。投資目的の所有者は、マンションの所在地が都心部の弁の良いところであり、空いても高家賃ですぐ借り手がいる状況の中で、建替えをあえてする必要性を感じないと推測している。これからの再生検討の方向性をアドバイスして欲しいとの相談であった。

３質疑応答等

・30年の長期修繕計画を策定している。携帯電話の基地局による収入があるため、管理費・修繕積立金は低く抑えられている。・耐震診断の予算を確保したが、実施できずにいる。・構造図が現存しない（分譲会社や施工会社、および役所の図面が残っていない）。・鉄骨(ラチス)が入っているため、レーダーによる鉄筋調査等ができない。・柱まき、鉄筋のチェック、ハツル、本数は分かるが、径は分からない・片持ち形式の構造部分があり、敷地に余裕も無いため、耐震補強計画が困難だと考えている。・建替え計画も有効採光等の条件が厳しいため、一部事務所への用途変更が必要だと考えている。・外部居住者（７～８割）、投資目的の所有者が多く、組合活動や再生への関心が低い。・規模の小さな住戸から大きなメゾネット住戸まで存在し、合意形成が難しそうである。・駐車場も区分所有されていて、所有面積が一番大きい。ただし、議決権は一人一票となっている。＜理事長が設計関係の方で、情報の詳細が集約されていた＞

１．合意形成は、どのようにやるのか？

・まずは、耐震診断を行うことが考えられる。診断の結果から、再生に向けての関心を喚起することや、次に必要な調査検討への予算措置等を図ることが可能になる。

・また、情報の共有化が必要である。建物についての現状や懸念事項、組合の活動や意思決定について、広報活動を行う必要がある。例えば、鉄筋調査等もここまでやって、こういう理由で耐震診断が実施できない、というところまで伝える必要がある。そこまで行えば理事会の責任が問われることはない。その一方で、そういった活動を行わないと責任を問われる可能性がある。

２．国交省のマニュアルとおりに検討すべきか？

・現在策定している長期修繕計画と同じレベルの検討で建替えに至ったものも多く、マニュアルとおりに全ての検討プロセスを詳細に行っていく必要はない。

３．投資目的の外部居住者の合意は得られるのか？

・このまま老朽化していくと売却が困難になる時期が必ず来る。建替えによって新築後に売却した方が、経済合理性があることも十分考えられる立地なので、逆に合意に至る可能性もある。　一般の居住用マンションでは、仮住居生活およびその費用が高齢の居住所有者が建替えのネックになることが多く、外部居住者は資産価値の向上のメリット面から建替え賛成になることが多い。何を理由に賛同するか、反対するかは、分からないので、情報を発信して反応を見ていく必要がある。

４．過去にデベロッパーに断られたことがあるが、建替えは可能なのか？

・建替え後の建物が今の同じ規模でも、還元率50％程度の建替えは十分可能である。立地が良いので取り組むデベロッパーは存在すると思う。

・現状では利用できる補助金は無いが、前面道路が緊急輸送路に指定されているので、今後、補助金を利用できる可能性がある。未確定の補助金を当てにはできないが、補助が受けられるような準備はしておいた方が良い。

・デベロッパーは短期的であるが、施工会社は長期的に、事業に取り組むことができるので、土地の高度利用をしていない隣地、あるいは老朽化建物が存在する街区単位で共同化を進めるという方針で、施工会社に協力してもらうというアプローチも十分あり得る。

５．所有者調査をしたことがないが、した方が良いのか？

・謄本を調べ、誰が権利者か、どのような登記がされているのか、といったことを基礎的調査として必ず行う必要がある。ただし、登記情報は誰でも調べられる情報ではあるが、理事会等が調査を実施するとプライバシーへの懸念から権利者からの批判を受ける可能性が高い。したがって、第三者的な協力者に調査を依頼して、理事会は匿名情報で概要を把握するといった配慮が必要になる。

お互いに、状況を整理し、必要があれば再度懇談会を持とうとのことで終了した。　以上

○　相談日時 ：2010年10月25日（月）　　ＰＭ２時～ＰＭ４時　　○　場所　  　再生なび事務所　　　　○　参加者　：管理組合理事　　　２名

経緯

１．マンションの概要

①    昭和　５０年ごろ建築　　総戸数　約６０戸　　４階建て

２．背景

●●県の団地型の集合住宅、公的機関の分譲のようである。電話での問い合わせの後に理事２名が弊法人事務所を訪れ、訪問の理事の１名は設計士であり、すでに設計図面が出来上がっており、「建替え決議」に向かってどのように進めたら良いかとの相談だった。設計に関し、道路の扱い等に課題があるようだが、既に行政との折衝を実施しており、建築指導課の扱いに対する指導も得ているようだ。現状は、団地型で容積をあまり消化していないために、再建すれば容積は２倍程度増加するようである。

立派な詳細な設計図面を前にしての質疑応答となる。

３．質疑応答要旨

質問：行政との折衝経緯を、ひとしきり説明した後に、今後建替え決議をどのように進めるべきかの質問があった。また、建築費や分譲価格も調査し、現状の専有面積の６０～７０％は無償取得できるはずであるとの認識をしている。デベロッパーは付けずに、建替えるつもりだ。

アドバイス：６０戸の皆さんには、この建替えの話はどの程度伝わっているのですかと確認すると「まだ理事会レベルでの検討だ。理事の知り合いなどの意見を聞いておおむね好意的である」との見解が述べられる。

アドバイス：まず、マンションの建替えということは、区分所有者の大事な資産に係ることで推進は慎重に、丁寧に進めるべきである。もし、好条件の建替えであっても、修繕改修ではどの程度の費用がかかるかや建替えであればどの程度の費用がかかるかを十分に区分所有者全体に知らせて、理解してもらって再生の方向性（修繕か建替えか）を決定することが、標準行動になっている。建替え決議というのは、その手順を踏んだ後に、「修繕での再生はないね」とおおむねの区分所有者が納得した後に、建替えを掘り下げるものだ。

おそらく、６０名も居れば、おおむねは年金生活者で、修繕で良いと考えている人も多いはずだ。このまま進むと、建替え決議の直前になって、なぜ修繕を検討しないのだと主張する所有者が出て、また振り出しに戻ります。

質問：２年ほど前に修繕の見積りも取って説明している。

アドバイス：それなら、それをもう一度復習し周知し、建替え計画およびその費用負担との比較検討したら良いと思う。　２年前に実施したから良いであろうではなくて、同じテーブルに並べて十分に比較検討する場を設けるべきだ。修繕や建替えという話は、高齢化した区分所有者には、理解が難しい。理解をしてもらう地道な努力が必要だ。

質問：建替えの方法については、どう考えるか？

アドバイス：デべロッパーを交えるとデベロッパーの利益が必要で、還元率は下がる。しかし、建替組合が事業主となって建設資金の融資を受けて建替え事業を行うことは、リスクを伴う。想定通りに建築費が収まり、分譲も完売すれば、なるほど皆さんのメリットはある。しかし、マンション事業は、プロでも市況や建築費の予測が外れ失敗し、損をすることもある。プロは、失敗したら次の事業で挽回するチャンスがあるが、皆さんは失敗したら、大変な状況になる。どのデベロッパーも協力事業者もいない状況なら、やむを得ないが、そうでなければ、デベロッパーとの連携も検討すべきだ。想定しているマンション分譲価格も市場と合致しているか懸念がある。また、それらの分譲価格は、品質の保証がありアフターサービス・瑕疵担保の付いた専門デベロッパーの価格だ。建替組合が分譲するとなると下がることを想定して事業を組み立てる必要がある。以上

＊後日談だが、相談後に区分所有者のアンケートを実施したが、建替えを進めるべしと回答した方は５０％以下だったようで、時間をかけて修繕か建替えを比較検討することが理事会として決まったようである。

○　日時　  ：2010年　10月　20日（水）　　ＰＭ　1時～ＰＭ　4時　○　場所　  　ＮＰＯマンション再生なび　事務所　　○　参加者　：区分所有者　有志　４名　　　　　　　　　　　NPOマンション再生なび　 3名

経緯○

１．マンションの概要

①    昭和　50年建築　総戸数　約60戸　８階建て②  現状専有面積　約６０㎡～６６㎡２．背景

区分所有者の有志４名が理事会の建替え事業の推進について相談に来た。４名は、建替えをぜひ進めたいという立場である。当該のマンションは昭和５０年建築の１棟60戸である。１階にピロティーがあり耐震性能に懸念がある。２年ほど前に、設計関係者である区分所有者の１人が、個人的に概略の設計案作成し、建替えると容積が２倍になり無償で現状の専有面積が確保できると発言したことから、にわかに建替えへの期待が高まる。その後その設計関係者が理事なった。理事会は５名で構成され、所有者の配偶者である女性理事３名（規約上、理事資格に適合している）と男性理事１名および当該の設計関係理事とで構成されている。設計関係者が理事になった時から、急速に再生の検討が加速し、建替え推進決議がなされ、今回、デべロッパーコンペまで実施された。しかし、その間、区分所有者全体に公開された話し合いはほとんどない。（掲示板に理事会の告知はあるが、呼びかけもない。今回相談にきた有志が時々出席するが、理事メンバー以外は、ほとんど出席していない状況である。

デベロッパーの候補選出（３社）を理事会が決め、締め切りの３～４日ほど前に、区分所有者からの推薦を募集したが推薦も不可能な状況だった。しかも、デベロッパー３社の提案説明会は理事会の５名のみで各社の提案を聞く「非公開」となった。建替え推進決議からデべのコンペまでの間、専門家であるコンサルタントへの委託はなく、５名の理事のみで選定業務を推進している。建替えには賛成だが今後理事会がどう進めるのか不安だ。国土交通省の推進マニュアルと大きく異なる展開に、どうしたものかとの相談を受けた。

座談会要旨

質問：今後具体的に、どのように進めるべきか？

アドバイス

国土交通省のマンション建替えマニュアル　～住民の合意形成から補助制度まで～　出版社　ぎょうせい　　を参考にされると良いです。マニュアルでは、建替え推進決までも、その後の建替え決議まででも、「組織の運営はオープンに」と再三、注意しています。マンションは皆さん全員の大事な資産であり、修繕も建替えも、全区分所有者に検討の情報を出来るだけ詳しく投げかけるように、リーダーは心がけるべきですね。また、そうしないと最終的には全区分所有者の８０％の同意は得られません。皆さんのマンションが６０戸とすれば、２０％超えの１３戸がその建替え推進に反対したら建替え決議は成立しません。（反対のみならず、棄権や保留や回答しない方も含めて賛成と答えない人は、反対票となります。）結構大変です。まずは、公平にオープンに進めるように正常化しないといけません。

質問：知り合いの人に、皆の分からないところでどんどん進んで行くと声をかけても、その内に皆さんに公開して意見を聴くわよとあまり取り合ってくれません。

アドバイス：恐縮ですが、管理組合の活動に全体が無関心なコミュニティーは、建替えか修繕かというような大事な資産に係ることでも、大丈夫だろうと無関心に過ぎてしまい勝ちです。冷たい表現ですが、そのマンションの日頃のコミュニティーの見識の低さから生じる結果です。建替え事業は建築関係費用でも１５億円程度以上の規模の資金が動き、理事や再生委員が関係業者と癒着する事例も、残念ながら決して少なくありません。そのようなことはないと思いますが、だからこそ、リーダーは事業を公開し公平に進めるべきですし、区分所有者も全体で注目して進むべきです。

質問；具体的には、どうしたらよいのでしょう？

アドバイス：理事会がどのように進めようとしているのか、理事会に説明の機会を求めたらどうでしょうか？もし、理事会が説明の機会を持たないのなら、区分所有法の第３４条３に「区分所有者の五分の１以上で議決権の五分の１以上を有するものは、管理者に対して会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することが出来る。」に基き、区分所有者の２０％以上の同意を集めて、集会の開催を求めたら良いのでは？有志の皆様も、無関心な全戸を訪問し、実情を話し注意を喚起したらいかがでしょうか？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

○相談日時2010年9月30日（木） PM７時～9時　　○　場所　  ：当該Ａ団地集会室

○　参加者　　再生検討組織（住宅対策委員会）　委員および組合理事　　１０名

NPOマンション再生なび　4名（関根　二木　牧ノ瀬　他）

経緯

１．マンションの概要

・建築時期　　昭和４９年　　　●●県住宅供給公社分譲

・建物　　　　２棟　　６０戸　　５F建て　　平均住戸専有面積　約５０㎡／戸

・用途地域等　第一種中高層住専　60　200

２．背景

建築後４０年近くになろうとし、所有者の中から建替えの要望もちらほら出てきている。今後どう進めるべきかとの相談である。各種、再生勉強会に委員が手分けして参加し始めているが、なにせ素人集団なので、組合員の皆さんに建替えの話を上手く説明できない。理事の知り合いの設計士に建替えが可能なのか頼みボリューム設計はできている。建替えを含めた再生の基礎的なことを講演してもらえないか？との問い合わせで訪問することになった。

３再生検討の留意点に関するパワーポイントを約４５分説明する。

内容：　・再生検討の必要性　・マンション再生の流れ・初期段階の再生推進カリキュラム案　・再生検討事例　・検討手法としてのワークショップのメリット　・再生検討費用の概算・建替えは自己負担を伴うことの計算例　　等

座談会要旨

質問：設計案に対する、「無償取得面積」の概算について教えて欲しい。（すでに建替え計画案（ボリューム出し程度）を理事の知り合いの設計士に依頼し作成していた。）再建案概要　「１０階建て　８６戸　延べ床面積約1978坪　専有面積約1734坪」の提示があった。

アドバイス：およその無償取得面積（還元率）を問われ、その場で概算計算をし示し、およその還元率（還元面積）を示した。以下その計算例。

建築費　＠７００千円／延べ坪　　　分譲価格　専有面積／坪　１７００千円　と想定

設計費　建築費の３％　　　解体費　予想延べ床坪　６０千円

その他事業費建築費の３％

建築費　7000×197≒1,384,000千円

設計費　1384000×0.03≒41,000千円

解体費　現状建物概算延べ床＝1100坪×60＝66,000千円

その他事業費＝41,000千円

A事業費合計1,532,000千円（デべ原価）　　デベロッパーの利益率２５％と想定すると

Bデべの回収すべき総事業費は1,915,000千円となる。（A×1.25）

分譲価格が1700千円／坪であるから、B÷1700≒約1126坪の専有面積をデべは取得する必要がある。

総専有面積は1734坪。　デべが1126坪を取得したのだから、区分所有者６０戸は608坪を取得できることになる

したがって、戸当りの無償取得面積は10.13坪≒３４㎡程度である。

還元率＝３０÷５０㎡（現状専有面積）＝６０％

販売価格と建築コストによって、この無償取得面積は変動する。もう少し売値があがって建築コストが下がれば、無償で５０㎡程度を取得できるケースもあり得る。しかし、そのような幸運な時期がタイミングよく来るかは不明で、元の専有面積を取得するためには負担が伴うと考えて建替えは検討した方が良い。ちなみに、元の面積になるためには、あと16㎡＝4.84坪を買い増しすれば良い。一般的に建替えの場合は一般分譲価格より１０％程度安く買うことができる。したがって、4.84×1700千円×0.9≒7,400千円を負担すれば、元の専有面積となる。

質問：今後の進め方はどうしたらよいか？

アドバイス：団地全体での、再生への知識や意識がないと仮定すると、皆さんが専門家を単発的に招いて、再生勉強会を半年程度実施したらどうか。費用も多くかからないし、全体の再生意識の向上を目指したら良いと考える。その上で、管理組合として、修繕か建替えかの検討を始めること、そのために一定の検討の予算を承認してもらい、専門のコンサル等を入れて、修繕か建替えかの比較検討を実施する。注意すべき点は、今回建替え計画案が作成されていたが、理事会・再生委員会は「建替え」だけを検討している。建替えに持っていきたいのだと、思われないように修繕に関する検討・建替えに関する検討を公平に並行して実施すべきだ。推進リーダーは、再生情報を区分所有者全体に周知するよう心がけ、多数の人の意向がどこにあるかを素直に把握できるように心がけて欲しい。

質問：検討の費用はどれほどか？

アドバイス：建物の劣化診断は１５０万円前後か？耐震診断は、１次なら１００万円程度で２次診断まで実施すればやはり２００万円以上か？いずれも、１棟を実施して２倍するとかのコスト軽減策を講じるべきだろう。方向性の判断材料であるから。コンサルタントは、種々で難しいが１年間程度月に１～２回の検討会があるとして、劣化診断・耐震診断等の実費は別途で、月２０～３０万円程度は覚悟すべきだろうか。きちっとした設計案作成も必要となれば、別途３０万円～５０万円は必要となる。　　　　　　　　　以上

2010年9月11日（日）19時～21時　　　《場　所》当該Ｂマンション　１階集会室　《参加者》 再生委員会　8名

NPOマンション再生なび　3名（関根・二木・牧ノ瀬）

《建築概要》

所在地：東京都品川区　　構造等：SRC造　11F   Ⅰ棟　約１２０戸

経緯：１０年前に●●建設会社が、総合設計制度を使って容積率を大幅に増加させた建替え計画案（指定容積300％＋割増容積300％）を提示し建替えに伴う費用負担がほとんどないと区分所有者に説明していた。当該マンションから、昨年にこの総合設計を活用したプランが現在でも可能かの相談を受けた。昨年の相談の時に、当時（昨年）から総合設計制度の運用が厳しくなっていることおよび平成２２年後半に新しい総合設計制度の指針がでること、種々の検討をするのであれば新しい基準ができてから検討すべきことをアドバイスしていた。

今回、新しい総合設計の基準をもとに、新総合設計制度での建替え計画の大まかなボリュームを算出し、それに基き建替える場合の費用負担（還元率）を算出し、今後の中長期視点での当該マンションの再生をアドバイスした。

＜座談会要旨＞

●東京都の総合設計制度による当該マンションの建替え案について

総合設計案：新しい総合設計基準に基くと、隣地を取り込む必要がある。容積率は３６７％となる。現状容積（現状２７０％）より増加はするが、隣地の割高な買収ないし好条件の還元面積を考えた場合の還元率は３０％程度となり、現状の専有面積を確保するには多くの負担が伴うとの報告だった。

単独建替え案：現在の建築基準法の容積率３００％、建蔽率６０％、第３種高度斜線規制、日影規制の範囲内で建てた場合にどうなるかを説明する。

日影規制は、昭和５１年にできたのでこのマンションができた時にはなかった。それらの規制をクリアしながら３００％の建替え案は可能であることを示した。ちなみに、通常建替え案の還元率４０％となるとの説明を行った。

総合設計を活用するより、基準法での建替えの方が有利との報告となった。

委員会からは、新総合設計制度活用しての有利な建替えは不可能とう現実を認識する必要がある。昨年の相談アドバイスの時から、覚悟していたことではあるが、いつまでも１０年前の現実に合わないプランの夢を追うべきでないとの見解となった。しかし、区分所有者全体は、２００８年の総会説明でも、２０００年提案がまだ可能かのような印象を持っている。次回の総会では、旧来の容積率のボーナス２００％アップの総合設計制度の夢を否定して現実的な再生の方向を打ち出す必要がある。＜新総合設計の基準の概要の説明があったが省略する＞

●  建替えの現実：現在では、ほとんどのマンションが現状の建物規模すら建築できない実情がある。容積が10％でも増えるマンションは幸運なケースだ。還元率は３０～４０％というのは、幸運であるとの認識を区分所有者全体に持ってもらう必要があるだろう。

●今後の進め方

単独の計画と地域再開発の総合計画を考えて進める必要がある。品川区においては●地区のまちづくり計画が立案されている。地域再生計画の一環として、当マンションの再生を検討する必要があるだろう。とは言っても地域を含めた再開発事業というのは、なかなか大変なことでもあり、単独の建替え事業を軸に、地域との関わりの中での再生を模索するというスタンスとなろう。　以上

平成２２年８月２８日（土）、２９日（日）９月１日（水）

首都圏大規模団地訪問（約４００戸・約１５棟）

建築後約４０年を経過した団地型マンション。数年前に１棟の耐震診断を実施した結果、耐震性能に懸念があるとの判断が出ている。維持管理は適切に実施されてきているが、経年劣化のために種々の不具合が生じ早急な大規模修繕も必要な状況にある。また、大規模団地特有の開発上の課題（都市計画の一団地の網がかかっている）もあり、今後、どのように再生を進めるべきかとの観点から講演を依頼された。管理組合幹部との協議の結果、多く所有者に再生の基本情報をご理解いただくために、講演会を３部に分けることにした。団地の１～７号棟までを８月２８日（土）に８号棟～１５号棟を２９日（日）に、その土日に参加できない方々のために９月１日（水）の夜に開催することにした。当日に向けて管理組合役員や、各棟の再生委員が各棟所有者に参加を呼びかける活動を実施した上、開催された。参加者は、初日約４５名、２日目約４７名、3日目の平日の夜は、約２６名で全体の約１／３程度の区分所有者が参加した。

講演内容

マンション・団地の概要

・  建築時期　昭和４０年台前半　・  構造　　　ＲＣラーメン構造　・  建物概要　１１棟　３３６戸　　５階建て　・  隣接の賃貸住宅含めて「都市計画法１１条の一団地の住宅施設」となっている。

背景

管理組合の諮問機関として、一昨年に再生検討組織「明日の団地を考える会」が発足し委員会として勉強を継続した。しかし、３３６戸全体の再生検討気運にまでは至っていない。既に耐震診断も実施し（一部棟の検証）、耐震性能に課題があることが判明しており、修繕か建替えかの再生の方向性の検討が急務である。一方、当該団地は、隣接の賃貸団地を含めて、都市計画法上の「一団地」がかかっており、再生の方向性の如何によっては、一団地の解除という課題も存在する。全区分所有者への当該団地の実情を理解し、再生の方向性検討を３３６戸全体の検討に進めたいとの管理組合を踏まえ、団地１１棟を３グループに分けて、再生検討組織の参加促進活動を実施した後に、今回の再生検討説明会３日間、３回に分けて実施した。

講演の要旨

・  なぜ再生が必要か・  耐震基準の変更と当団地の実情・  今までの委員会活動報告のおさらい・  修繕改修と建替えの実情（一般的な状況）・  大規模団地の再生検討の実例（●棟　約６００戸の団地は、どう進めているか？）・  当団地の再生をどう進めるか？（一団地解除を踏まえて）・  国土交通省の補助事業・安心居住推進事業について

・  質疑応答

Q当団地が150％の容積になったら　どれくらいの無償還元率なのか？

A大まかだがいろいろな条件がすべてそろったとして25～30㎡か？

Q買い増し価格はいくらくらい？

A新築床価格が150万の場合　デベによって考え方は違うが　これまで自分デベとしてやってきたやり方は　宣伝広告費などを差し引いた価格5～10％引き

Q仮住居の費用は？

A行政などが協力してくれるケースもある。民間賃貸に入居した人などと合算し平均した家賃という考えもある。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　          

「相談体制の整備に係る事業」として全国で10事業が採択されましたが、その一つとして、マンション再生の初期段階にあるマンションをNPO法人マンション再生なびスタッフが個別に訪問して、再生検討に関するアドバイスをする事業が採択されました。修繕か建替えかの検討を進めたいが、どう進めるべきかお悩みの管理組合の皆さまは、お気軽に弊法人にお問い合わせください。全国のどこにでも参ります。

また、「管理組合等の支援に関する事業」においては、NPO法人マンション再生なびの支援する３マンションの事業が補助採択されました。この事業は全国で137マンションの事業が応募しましたが、43マンションの事業が補助採択されました。

（詳しくは下記URLをご参照ください）

ちなみに、再生なび関係の３マンションの事業は、１は約600戸の大規模団地の再生の方向性決定に向けての検討事業です。２は約40程度の中規模マンションの修繕か建替えかの検討事業で、３は地方都市の６棟120戸の団地型マンションにおける維持管理のあり方の検討と管理規約案作成の検討に関する事業です。

http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000045.html

訪問マンションの許可を得たもののみを、匿名性を高めてこれから再生を検討するマンションの皆様の参考のためにレポートします。

平成２１年度事業として実施した訪問活動を抜粋してレポートします。

●平成２１年管理組合訪問事業

訪問議事録　１ 地方都市団地型マンション

○　日時　  ：2009年10月　（土）　　13時～15時

○　場所　  ：地方都市団地　管理組合集会所

○　参加者　：区分所有者　約　 ３０名

NPOマンション再生なび　 　３名〔関根　二木　牧ノ瀬　〕

○○団地の概要

昭和５３年前後に、２棟づづ３回に分けて建築分譲された団地型マンション。全６棟　１００戸　　（全棟４階建て）最初の４棟はラーメン構造で最後の２棟は壁式構造と建築構造が異なる。敷地は公道で二つのブロックに分かれており、それぞれに３棟建築されている。専有部分は、約５０㎡から約７０㎡と差があるが、敷地の権利は全１００戸均等の「１／１００」の権利を有している。

維持管理に関しては、各棟がそれぞれが管理費・修繕積立金を管理し、各棟で必要に応じて修繕してきた。団地管理組合は各棟の修繕状況を正確には把握しておらず、団地管理組合は駐車場や集会所等の共用施設に限定して維持管理している。

１．前回（９月２６日）の再生なびの概論的な「再生推進に関する留意点」の講演を実施したが、不明な点・再確認したい点をより詳細に話し合うということで、以下の質問事項が団地側から提示されていて、今回はその質問を掘り下げる座談会とした。

団地からの事前質問事項

①全国事例などの有無、当団地は特殊なのか？

(一つの団地で、建築分譲時期が数年にわたる。建物の専有面積が異なる。敷地が公道で２分割されている等）

②再生に関する国の補助金などについて期待に関する可能性

③今後の当団地の再生の進め方および留意点

④敷地の権利は均等だが、建築時期・構造・建物専有面積に差のある当団地の不動産評価は、どう判断されるか？

質問①　全国事例などの有無、当団地は特殊なのか？

分譲団地は昔の住宅公団が分譲してきた。当初は全部同じ住戸面積の住戸であった。例えば４００戸の団地が全て、４５㎡の住戸面積で統一されていた。建築もいくつかの施工会社に一斉に発注し、同じ時期に４００戸が完成し入居していた。土地持分は全戸住戸の面積が同じであり土地持分も４００戸均等が当然であった。次第に全戸同じ住戸面積から、住戸面積に差を付けるように変化していったが、土地持分に差を着けなかった時期がしばらく続いた。昭和４０年代から５０年代の初めにかけては、多くの団地で、同様の現象が見える。昭和４０年代は２～３㎡の差が、５０年代で初めには２０㎡程度の差もある団地の例も確認している。民間マンションでも当時は同様であった。特殊な団地ではなく、当時とすれば、比較的普通に存在した団地と言える。

○敷地の権利形態

当団地は、公道を挟んで２ブロックに分かれ、それぞれ３棟が建っている。３棟でそれぞれの敷地を共有している関係が一番単純であるが、６棟１００戸全体で、２ブロックの全ての敷地を共有しているというところが特殊といえば特殊である。しかし昭和４０年代・５０年代の住宅公団等の公的機関が分譲した団地ではこのような例は少なくない。公道で３ブロックに分かれているが、それを全体で共有している例もある。建替えを実現した調布市の７棟１４４戸の団地は、住戸タイプが４５㎡（３Ｋ）と４８㎡（３ＤＫ）の２タイプあり敷地を１／１４４で均等に共有していた。建築後２５年ほどで建替えの検討が始まりこの面積差が問題となり、数年間にわたり確執があった。最終的に、建築後４０年を経過して建替えられたときは、面積差はなくなり、従前資産の評価は１／１４４で均等となった。

東京都内の約２０棟６００戸の団地は、住戸タイプに約５０㎡から約７０㎡までの差があり、敷地の権利は全戸均等であった建築後３５年経過している現時点では、中古市場で売却する場合に建物の面積差による価格差はあるので、建築後３５年の現在時点で建替える場合は従前資産の評価で多少の差を設けるべきであろうとの所有者全体の全般的なコンセンサスになっているようだ。

建築時期が２棟ずつ３期３年に渡っていることは、３０年程度経過してくれば大きな差はないように思うが、構造において、最初の４棟がラーメン構造で専有面積が狭く最後の２棟が壁式構造で専有面積が大きい事は、全体での修繕か建替えかを判断する上では課題であろう。ちなみに壁式構造は、昭和５６年以前の建築であっても現在の耐震基準に適合している。

質問②　　再生に関する国の補助金などについて期待に関する可能性

マンション建替えの事例は、神戸の震災による建替えを除いて約１５０例ほどある。大規模再開発事業の区域に組み込まれてマンション建替えが実現した例が数件あり、それらは何らかの行政からの補助金が得られたと推測される。しかしマンションや団地が単体で補助金を得て建替えた事例をあまり知らない。東京都大田区の萩中住宅（５３４戸）で優良建築物等整備事業によって建設工事に対する補助金を得たことと、東京都多摩市の団地において同じく優良建築物等整備事業による建設工事に至る前段階の初動期の助成を得た例を私どもは知るのみである。他に例があるであろうが非常に稀でもあろう。優良建築物等整備事業は、木造住宅が密集している区域などを抱えた地方公共団体が耐火性能向上の共同化促進を目的に、条例を設け助成する制度である。マンション建替えも対象となち得るが、地方自治体がマンション建替えも適用可能という条例にしているか確認する必要がある。また、この助成は地方自治体の財政の課題があり、実態的には、この優良建築物等整備事業の制度が建替えには、あまり機能していないのが実情だ。こちらの市では、現状は制度・条例は整備されていない。

質問③　　今後の当団地の再生の進め方および留意点

再生の初期段階では、まず団地管理規約を見直す手続きを進めることで管理組合の運営を整えることをお薦めしている。一般的に、団地管理規約の制定に不備があることが多い。実際上は、団地の管理規約は存在しそれに基づいて運営されているはずである。しかし最初の分譲時点で団地管理規約があり全員が同意の捺印をしている規約原本が残っているか、区分所有法にのっとり各棟で団地管理規約を制定する集会を開催し各棟で規約を制定する３／４の賛成を得る手続きを実施する必要がある。もし適切に団地管理規約が制定されなかったとすると、一括建替え決議等団地に関する規定を活用し建て替えを実現しようとする場合に、一括建替え決議の要件である団地管理規約がの存在に疑問が残ることになる。　一般的には適切に団地管理規約が制定された団地型マンションは稀である。

当団地は修繕等の維持管理を各棟でそれぞれに実施していると聞いている。修繕の経歴も、各棟で異なっている。今後も、各棟で維持管理していくのか将来的には団地全体で建物の維持管理をする方向にするのか、これらの実情を区分所有者全体が理解する方策を講じた上で、維持管理の方向性を決定していく議論が必要だろう。

○建替えに関して

団地型マンションの再生は、困難で進んでいない実情がある。国も再生の促進を図る手立てを検討中であり、今すぐの建替えを実施する状況でなければ、団地再生に関する国の施策の動向を見ながら、再生を実現してことが適切であろう。当団地は、公道で２ブロックに分かれている実情がある。建設時期や建物の広さ、修繕実績等に差があり全体での一括建替えが難しい状況があれば、公道の東側ブロックの１・２・３号棟を建替えるという方法もある。その３棟は専有面積・建設時期・工法等が似通っていると聞いている。区分所有法　６９条の建替え承認決議という方法で建替えることも理論的には可能だ。ただしこの場合は、西側ブロックが将来建替える場合に、建物規模等が不利にならないようにする必要がある。

○団地管理規約の整備

結論としてまず、管理規約を整備するのが良いだろう。全体の団地管理組合の役割と各棟の役割の整理だ。たとえば、団地管理組合は、全体敷地・集会所・駐車場等を管理する各棟は、各棟の建物共用部分を管理する。団地管理組合と各棟の管理費・修繕積立金の現状の把握とルールかが必要であろう。　各棟の管理能力の向上を図りながら、１０年～１５年ぐらいの期間で、団地管理組合に移管できるように、修繕状況の均等化と修繕積立金等の均等化を図っていくことが必要であろう。修繕の度合い・修繕積立金の総額等を長期間かけておおむね均等になるような状況となった時点で標準的な団地管理規約に移行していくのだろう。標準はあくまで標準であり、そのマンションの実情に合わせて変更しておいて良いだろう。

質問④　　敷地の権利は均等だが、建築時期・構造・建物専有面積にさのある当団地の不動産評価は、どう判断されるか？

評価は難しい。決まった評価の仕方があるわけではない。区分所有者の評価に対する意識がどこにあるか？だ。建築時期２０年で建替えた都内のマンションはは、建物規模はほ同一で、　販売当初の販売パンフレットがあり、中古価格に差　格差が多少あることの共通認識　鑑定評価をして住戸差をつけた。

Ａ団地（建替え完了団地）は建築後３０年で建替えが検討された。　建物は５０㎡と４７㎡程度の差があった。土地持分は全戸共通、修繕費同一で３K３DK問題として３年間ほど大変な論議が行われた。その時の確執が長く尾を引いた。結局、１０万円程度の差をつけることで一旦、決着した。しかし時間が経過すれば差が縮まるとの共通認識があったことと、その決着からさらに１０年経過した建築後約４０年で建替わったため、最終的には、評価は土地持分の全戸均等に落ち着いて建替えられた。

Ｂ団地（建替え検討中団地）は建築後３０年の現在建替えが検討されている。７０㎡と５０㎡の差があり、土地持分は均等。現状は、評価に若干の差があるだろうなという感触がある。価格差には意見があるが、評価差があることの共通認識はある。しかし、現在は、建て替えが進んでいない。４０年～５０年経過したときにどうなるかは不明。

○当該団地の評価について

現段階では、中古市場での差があるので、現時点で評価をすると住戸間の価格差はあるだろう。ただし今後１０年～１５年経過してくれば、限りなく土地評価に近づく、住戸間の価格差はなくなっていくのだろうと考える。

以上

訪問議事録２ 首都圏郊外大規模団地

○日時　  ：2009年11月　（土）　　10時～12時

○場所　  ：当該団地の集会所

○参加者　：管理組合理事長　副理事長　他委員　７名　総７名

NPOマンション再生なび　 　３名

○団地概要　　　　　　　約２０棟　約５００戸　　昭和５０年分譲

都市計画の一団地がかかっている団地であり、建築後３５年以上を経過し、修繕か建替えかの論議を進めようとしている。しかし、隣接の公的賃貸住宅を含めた広域に都市計画の一団地がかかっている。今後、再生の検討を進める上で、注意すべき点をアドバイスして欲しいとの依頼で管理組合を訪問した。その内容の要旨。

●都市計画の一団地の解除

都市計画法上の一団地を変更・解除するためには、比較的広域に地区計画という都市計画の網をかけ、容積率５０％と守られてきた環境を、この地区計画によって整備された環境として保全し、一団地の都市計画をはずす手続きが必要となる。団地側と行政の一団地の変更の協議が整った上で、行政が地域住民に都市計画の変更を告知し住民公聴会を行い都市計画の変更が可能になる。全国でも例の少ない手続きであり行政にとっても相当ハードルの高い手続きであり、本格的な協議に入ったとしても２年以上は要するものとなる。

行政が本格的な協議に応じるのは、団地の建替えへの合意が前提となろう。協議開始には、建替え推進決議等の一定の住民の合意形成を求められ、行政が本格的な都市計画の変更手続きに入るには、建替え決議が可能な状況が要求されると推測される。また、行政と協議するには、都市計画系コンサルタントへ委託する必要があり、費用も数千万円単位以上となるし、長期（２～３年）の時間を要するであろう。

●解除後の容積率

一団地解除後の容積率は、周辺の２００％にはならず、１５０％程度となると安全に考えておいたほうが良い。行政は、周辺住民の意見への配慮・環境配慮等から、周辺の容積率が２００％でも、１５０％程度へ戻したい意向が行政側に生じ易い。多摩市の大規模団地および町田市の大規模団地も容積率は１５０％に変更されたはずだ。建替えへの合意形成上、１５０％を前提とした条件での建替え合意が得られるかが課題となる。（希望的観測の２００％を前提としての、修繕か建替えかの検討は避けたい。）

●一団地の都市計画の変更等に要するコンサルタント等の費用

２～３年を要する前提でも、３０００万円～５０００万円は必要となろう。また、取り組めるコンサルタントは非常に限られる。実績のあるところかかなりの大手設計事務所に依頼することが賢明。ただ、当団地のような修繕か建替えかが未確定の状況・段階では、高額のコンサルタントフィーを払って、依頼すべきものではない。本格的な行政折衝には入らず、一団地が解除できることを想定してとして、修繕か建替えかの比較検討を行い、再生の方向性が「建替えの本格的な検討」という建替え推進決議が成立したら、変更解除の手続きを都市計画コンサルタントに依頼すべきだろう。

●還元率・建替えに伴う自己負担

当該地はかならずしも分譲マンションとして好立地にない。容積率１５０％としても再建後、１，０００戸以上のマンションが供給される。区分所有者の再取得率が８０％としても、デベロッパーは６００戸以上のマンションを販売しなければならない。この分譲規模は、周辺エリアの年間総供給戸数程度になる可能性がある。分譲リスクがあり事業に取り組むデベロッパーは限られてくると予測される。分譲価格は、坪当り１５０万円前後と想定すると、現状の規模の２倍の容積率１５０％に変更できたとしても、無償で取得できる専有面積は、希望的観測として、戸当り２５㎡～３０㎡程度か？市況低迷が続けば、さらに下回るか。５０㎡を取得する人は、８００万円～１０００万円の自己負担となる。（あくまで目安）

マンション市況の低迷が続けば、参加するデベロッパーの不在も予測される。この場合は、町田市の団地のように、再取得する所有者住戸が建設可能な敷地を残して、残地を処分しその売却資金を建設資金に充当する方式も検討する必要がある。この場合には、その場合でも個人の負担は１０００万円以上になろうか？（あくまで目安である）このような負担で約５００戸の建替えへの合意形成が可能かが課題である。

以上

訪問議事録　3　　首都圏大規模団地

○日時　  ：2009年10月　（日）

○場所　  ：首都圏大規模団地集会所

○参加者　：　管理組合理事　　再生委員会　　 約２５名　　　　NPOマンション再生なび　 　３　名

建築後、約４０年を経過した、２０数棟、約７００戸の大規模団地。昨年アンケートをとった結果としては、（アンケート回収率約６０％）回収したアンケートの内で約７０％以上は建替えを希望している。今後再生を検討していく上での注意点などのアドバイスを求められ訪問した際の要旨。再生の実現のためには、団地全体のコミュニティーの充実が必要であり、棟別に各棟２名程度の棟委員を組織し、細やかに棟の所有者と顔を見ながらの情報伝達が可能な体制を築くことが必要であるとの趣旨でアドバイスした。

●何故コミュニティーの充実が必要か？

特別決議を必要とする大規模修繕や建替えのような、団地の多くの所有者の賛同を得る必要のある再生の実現は、多くの壁を乗り越えないと実現が困難である。例えば建替えのような経済的・精神的な負担をともなう決断を実現しようとする時に、総論も各論も賛成の方は過半数程度であり、約半数近い所有者が何らかの課題を抱えており、賛同したくても、抱える課題が整理・解決できないと賛同できないという状況に至ることが通例である。また、そのような課題を抱える方々は、「このままで良い。再生の実現に反対である！」という意思表示となるケースが多い。

７００戸のそれぞれの顔が見える情報ネットワーク＝コミュニティーがあれば、それぞれの所有者の課題を見つけ得て、再生の実現に近づき得る。再生実現にはそのような意味の「コミュニティー」が必要である。

●再生を決断する場合の所有者の意識　（イメージ）

Ｄグループの５％程度は、なかなか動かないことが多い！

∴建替え決議の安全圏８０％以上の賛成を得るためには、ＢＣ（判断保留）グループ４５％の７割が賛成に回らなければ建替え決議は成立しない。５０％＋４５％×０．７＝８１．５％

（態度保留の人の７０％に賛成していただくことは簡単ではない！）

建替え決議においては

＊     明確に賛成を表示したものだけが賛成者　⇒このグループが８０％以上存在する必要

＊     「保留・棄権・意思表示なし と　明確な反対者」は反対者

●特にCグループは、一人一人の事情を確認し、必要な対策を講じる必要がある。

Cグループの事情

・共有しており相続問題で兄弟間の争いがある。　判断できない。

・最近購入してローンが残っている。抵当権は外せるのか？

・資金がない。自分の少ない手持ち資金で再建住宅を取得できるのか？

・年金暮らしで、負担の不足分をローンで借り入れ可能か？

・高齢で再生の情報など、難しくて読めない、分からない。ほっといて！

・ここで私は死にます。私が死んでから建替えて。

・引越しが大変。仮住居費用が出せない。

・仮住居生活をしたら、現在の生活が変化し死んでしまう。

等

＊課題の多くは専門家の支援が必要。住民同士では立ち入れない部分が多い。

１００戸・２００戸のマンションなら、デベロッパーの社員数名の対応力で、課題を確認し対応策を講じることも可能だが、７００戸になれば、デベロッパーも能力オーバー。（１担当者５０人程度が対応の限界）

個々人の事情の把握には、区分所有者のネットワーク＝コミュニティーの充実による補完が必要。（棟・階段メンバーによる、○○さんは課題がありそうだという情報の汲み取り⇒専門家の支援）

建替え決議の直前になって、個別の課題を教えてください・解決しますと言っても、必ずしも心を開いて、実情を話してくれない。誠意が通じるには時間が必要。日ごろからの地道なコミュニケーションが必要。

ボランティア活動・精神を長期に渡って（数年間）持続するためには

⇒　棟・階段メンバー（委員）への適切なアドバイス・勇気付け必要　嫌味や苦情を言われてくじけるケースも多い。

●Bグループの事情

現在の専有面積と同面積程度を無償取得できるという恵まれた状況は、困難な場合が多いため、数字が悪い場合に、個別に理解を求める折衝・活動が必要。理事や委員の方は、「建替えや修繕の費用の数字が出れば、皆さんは判断する。」と言われるが、実際は判断できない所有者（特に高齢者）が多い。送付された資料は難しく、理解が困難であり、理解しても個別の課題があるため判断が出来ない。

推進決議までの目標

●７００戸の人の顔が見える態勢・誰かが人間関係を持てる態勢

⇒課題があるのかないのか？　課題があるとすれば、何なのか？が分かる状況の構築。

上記目標の達成のために

●管理組合理事のみでの、７００戸の把握は困難

●棟・階段単位（２～３名の棟メンバー）でのコミュニケーションが図れる態勢の構築

●複合的なコミュニケーション組織も重要

・ブロックごとの高齢者フォローグループ

・ブロックごとの婦人会組織（再生委員会の婦人部⇔ブロックの婦人部）

以上