「専有部分」とは、「区分所有権の目的たる建物の部分」をいう（区分所有法２条３項）。建物の部分が次の二つの要件を充たしている場合に、それは、区分所有権の目的となりうる。
（１） 構造上の独立性、利用上の独立性を有すること（区分所有法１条）。構造上の独立性とは、その建物部分が「物的支配に適する程度に他の部分と遮断され、その範囲が明確であること」である（最判昭和５６年６月１８日民集３５巻４号７９８頁）（「構造上の独立性」の項目参照）。利用上の独立性とは、その建物部分が「独立ノ建物ト同一ナル経済的効用ヲ全フスルコトヲ得ル」ことである（大判大正５年１１月２９日民録２２輯２３３３頁。川島一郎、「建物の区分所有に関する法律の解説」（上）、法曹時報１４巻６号８４７頁）（「利用上の独立性」の項目参照）。
（２） 共用部分とする旨の規約の定めがないこと。構造上、利用上の独立性を有する建物の部分は、規約により共用部分と定めることができる（区分所有法４条２項前段）。そのように定められた部分は、これを区分所有権の目的とすることはできない（区分所有法２条１項）（「規範共用部分」の項目参照）。
建物の部分が、（１）（２）の要件を充たしている場合において、そのような建物部分が区分所有権の目的となる時期、換言すれば、それらを対象とする区分所有権が成立する時期は何時であろうか。法務省民事局参事官室編、「新しいマンション法」、商事法務研究会、１９８３、７頁は、「その建物の所有者がその建物を各住戸部分ごとに区分して所有するという意思を外部に表示したときは、区分所有という法律状態とな」り、たとえば、区分建物の表題登記の申請（不動産登記法４８条）や分譲マンションとして分譲する旨の広告は、その建物を区分して所有する旨の意思を示したものと解してよいと述べる。他方、同書は、建物所有者が、建築した建物を賃貸マンションとして利用する場合には、区分所有とする必要はない、と解している（上掲 「新しいマンション法」、７頁）。
しかし、賃貸建物についても、建物の各部分を区分して所有する意思を所有者が表示した場合には、区分所有権の成立を否定する理由はない、という見解が有力である（稲本洋之助、鎌野邦樹、「コンメンタール マンション区分所有法、第２版」、日本評論社、２００４、１５頁。五十嵐徹、「マンション登記法 第３版」、日本加除出版、２００６、２７頁）。また、区分所有の意思の表示の対象を「各住戸部分ごとに」と限定することも疑問である。
最判平成７年１月１９日判例時報１５２０号８４頁は、５階建て建物の所有者Ａが、その２階部分以外をＹに賃貸し、建物全体について賃貸借権設定登記を経由した後で、２階部分をＸに譲渡した場合において、ＸがＹに対して、同賃借権設定登記は実体に符合しない無効な登記である、と主張して、その抹消を請求した事件である。最高裁は、「甲が、その所有する一棟の建物のうち構造上区分され独立して住居等の用に供することができる建物部分（本件では二階以外の部分（引用者による注記））のみについて、乙に対し賃借権を設定したにもかかわらず、甲乙間の合意に基づき右一棟の建物全部について乙を賃借権者とする賃借権設定の登記がされている場合において、甲が乙に対して右登記の抹消登記手続を請求したときは、右請求は右建物部分を除く残余の部分（本件では二階部分（引用者による注記））に関する限度において認容されるべきものである」と判示した。
この判例は、Ａが２階部分以外をＹに賃貸した時点で区分所有の意思が表示され、２階部分とそれ以外の部分とは別個の専有部分となることを前提としている（稲本・鎌野、上掲「コンメンタール」１５頁参照）。