区分所有法に基づく建替え決議は、区分所有者及びその議決権の各５分の４以上の多数の賛成により成立しますが、その手続きに不備があると、決議が無効になってしまうこともあります。建替え決議の実施にあたっては、法律に定められた手続きに従って適法に進める必要があります。
建替え決議の進め方
単棟型マンションと団地型マンション
１つの敷地に１棟の建物がある単棟型マンションの場合と１つの敷地に複数の建物がある団地型マンションの場合では、建替え決議の決議事項や建替え決議の成立要件が異なるので注意が必要です。
単棟型マンションと団地型マンション
１．単棟型マンションの場合（建替え決議）
単棟型マンションは、区分所有法62条に基づいて建替え決議を行います。
通知事項・説明事項
- 集会の目的
- 議案の要領（決議事項を要約したもの）
- 建替えを必要とする理由
- 建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持または回復をするのに要する費用の額及びその内訳
- 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
- 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
決議事項
- 新たに建築する建物(以下｢再建建物｣という)の設計の概要
- 建物の取壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額
- 上記の費用の分担に関する事項
- 再建建物の区分所有権の帰属に関する事項
建替え決議の成立要件
建替え決議は、区分所有者及びその議決権の各５分の４以上の多数の賛成により成立します。
２．団地型マンションの場合（一括建替え決議）
団地型マンションは、区分所有法７０条の一括建替え決議に基づいて、団地内建物の全ての建物ついて建替えの意思決定を行います。ただし、この制度は団地の構成や権利関係により適用できない場合があるので注意が必要です。
一括建替え決議の適用条件
- 団地内建物の全部が区分所有建物であること
- 当該団地内建物の敷地が当該団地内建物の区分所有者の共有にあること
- 団地管理組合の規約により、団地内の建物が管理の対象とされていること
通知事項・説明事項
- 集会の目的
- 議案の要領（決議事項を要約したもの）
- 建替えを必要とする理由
- 建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持または回復をするのに要する費用の額及びその内訳
- 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容
- 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
決議事項
- 再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要
- 新たに建築する建物(以下｢再建団地内建物｣という)の設計の概要
- 団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額
- 上記の費用の分担に関する事項
- 再建建団地内物の区分所有権の帰属に関する事項
一括建替え決議の成立要件
一括建替え決議は、区分所有者及びその議決権（土地持分）の各５分の４以上の多数の賛成、かつ団地内建物毎に区分所有者及びその議決権の各３分の２以上の多数の賛成により成立します。
団地管理規約を設定する
団地管理規約が定められていない場合は、新たに団地管理規約を設定する必要があります。その場合、団地全体の集会で区分所有者及びその議決権（土地持分）の各４分の３以上の多数の賛成を得るだけではなく、棟毎にも、集会で、同一内容の団地管理規約に対して、区分所有者及びその議決権の各４分の３以上の多数の賛成を得る必要があります。