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麻布パインクレスト

日本で初めて「建替え決議」によるマンション建替えを実現したマンション。

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一部共用部分と全体共用部分

一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(区分所有法3条後段)。たとえば、あるマンションAの共用部分は、①Aの専有部分以外の部分(法定共用部分および規約共用部分)、②Aの付属物、③Aの附属建物である(詳しくは、「共用部分」の項目参照)。これらの共用部分のうちで、Aの区分所有者の一部のみの共用に供されるべきことが明らかなものを、一部共用部分という(区分所有法3条後段)。これに対し、一部共用部分ではない共用部分は、しばしば、「全体共用部分」と呼ばれる(たとえば、東京地判平成10年5月14日判例時報1667号81頁)。

全部共用部分は、区分所有者全員の共有である(区分所有法11条1項本文)。すなわち、上記Aマンションの場合には、その全部共用部分は、Aの区分所有者全員の共有である。それに対し、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有である(区分所有法11条1項但書)。たとえば、下駄ばきマンションにおいて、下層階の店舗部分のみの用途に供される出入口、通路、エスカレーターなどは一部共用部分であると解されており(法務省民事局参事官室編、「新しいマンション法」、商事法務研究会、1983、94頁)、そうすると、この部分の区分所有者のみの共有に属することになる。

上記東京地判平成10年5月14日では、5階以上にある専有部分のために設置されたエレベーターが一部共用部分が全体共用部分かが争われ、裁判所は、全体共用部分にあたる、と判示した。一部共用部分であれば、5階以上の専有部分の区分所有者だけでその管理維持費用を負担すべきことになる。

なお、一部共用部分を共用すべき区分所有者(区分所有法3条後段)は、一部共用部分の管理を全面的に行うことができるのではない。第一に、一部共有部分の管理の内で「区分所有者全員の利害に関係するもの」の管理は区分所有者全員で行う(同法16条)。その例としては、一部共用部分の外装が建物全体の美観に影響を及ぼす場合におけるその外装が挙げられている(上掲、「新しいマンション法」、95ページ)。第二に、「区分所有者全員の利害に関係するもの」ではなくても、区分所有者全員の規約に定めのある事項の管理も区分所有者全員で行う(同法16条)。一部共用部分に関するそれ以外の管理は、一部共用部分の区分所有者が行うことになる(同法16条)。たとえば、下駄ばきマンションの店舗部分のみの用途に供される一部共用部分について、上記第一、第二に該当しない場合がこれにあたろう。

一棟の建物

「一棟の建物」という言葉は、区分所有法1条で使われている。これは、物理的には一棟である建物について、その部分を目的として所有権(区分所有権)が成立している場合(区分所有法1条、2条1項、3項)における、その一棟の建物をいう(稲本洋之助、鎌野邦樹著、「コンメンタール マンション区分所有法 第二版」、日本評論社、2004、6頁。五十嵐徹、「マンション登記法 第三版」、日本加除出版、2006、21頁)。たとえば、あるデベロッパーがマンションを一棟建築し、それを分譲する意思を示している場合には、そのマンションの建物全体が「一棟の建物」である。それに対し、そのデベロッパーが、そのマンション全体を一つの所有権の客体とする意思であり、したがって、それを区分所有の対象とする意思を示していない場合には、そのマンションを、特に、「一棟の建物」とは呼ばない(「区分所有建物」の項目参照)。

区分所有法では、「建物」ということばがしばしば使われているが、第一章の各条で使われている場合には、これは「一棟の建物」を指す、と解されている(上掲稲本洋之助、鎌野邦樹著、「コンメンタール マンション区分所有法 第二版」、6頁)。

「一棟の建物」は、一つの所有権の対象ではなく、また、それに対して、一つの所有権が成立するのでもない。一棟の建物においては、構造上・利用上独立性を有する建物の部分が規約共用部分(区分所有法4条2項前段)ではない場合に、その部分が一つの所有権の対象であり、その上に一つの所有権が成立する。

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